物业前期介入建议书规划设计部分

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1、第一部分第一部分 总则总则设设计计依依据据：城市居住区规划设计规范民用建筑设计通则建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范商业建筑设计规范结构抗震设计规范建筑给排水设计规范住宅设计规范物业承接查验管理办法物业管理条例北京市新建物业项目承接查验技术标准其他技术性规范文件 第二部分第二部分 项目周边情况调研项目周边情况调研第三部分第三部分 项目设计规划建议项目设计规划建议本建议书的编制是在国家相关规范的基础之上，总结物业服务积累的经验、并从后期维护、使用及便利客户的纬度提出在规划设计阶段需关注要点，前置性的在规划设计确定出图前，需要向设计单位重点强调与增加设计要求，规避后期重复性改造，降低后期物业

2、维护成本与管理难度。分规划设计、建筑设计、结构设分规划设计、建筑设计、结构设计、电气设计、采暖通风设计、给排水设计等六部分列表明细，计、电气设计、采暖通风设计、给排水设计等六部分列表明细，具体如下：1. 规划设计部分公建用地与住宅用地应相对独立并考虑与公共交通的便利性，以形成公建区，有利于实现开放式管理满足商家及公建功能需要，同时会降低后期客户投诉及降低管理成本。1.11.1 配套设施配套设施选择类型选择类型规划设计关注要点规划设计关注要点实现功能实现功能照片照片备注备注教育设施易对小区居民生活造成较大影响（如：噪声、公共环境及秩序） ，考虑其招生范围不完全局限于小区内客户。建议项目设计选址时

3、，将此类项目设置在住区外围或相对独立于住区，其主要出入口宜直接对外与市政道路连接。避免投诉主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的建议不小于 10 米） ，市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。满足客户需要考虑人员流动量大，学校周边不宜设置小区停车场，可考虑设置一些全民健身运动设施或中老年人活动场所。减少管理难度建议在中、小学校区内设计部分供中型车辆停放的车位，避免校车占用小区公共资源。保障安全管理教育 配套幼儿园家长接送小孩上学的大门朝向应避开机动车道，以保证学童及家长安全，并且避免影响交通保障安全管理邮电 配套居民对真正“邮政”意义的需求已趋于淡化。大

4、部分新建小区都以“泛邮电”服务设施的设立来满足居民需求。满足客户需要在小区人流出入密集地段设置书报亭；满足客户需要在小区道路上设置一些公共电话亭；满足客户需要在住区商业核心区域设置 1-2个邮筒；满足客户需要物业服务用房在区域内物业总建筑面积 25 万 M2以下的按照总建面 2提供，超过 25 万M2的，除按照总建面 2之外，超过部分按照 1提供满足法规/集团要求办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准满足法规/集团要求客服中心应设置在住户方便到达的位置满足法规/集团要求物业 配套 用 房业委会用房在物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于 20M2满足

5、法规/集团要求岗亭 设置主出入口岗的岗亭设计采用永久性建筑满足使用要求公共 设备 设施小区设备房最好集中规划设计，便于后期维护与管理。便于日后维护管理监控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻。在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。便于工作管理监控中心不宜设置在地下室便于通风/满足设备工作条件监控 中心 （消 防控 制中 心） 10 万平方米小区中央监控中心面积不应小于 30 平方米，今后小区每增加 10 万平方米管理面积至少按 15 平方米递增。满足使用要求绿化面积 5 万平米以下，配置至少 15 平方米。绿化面积 510 万平米，配置至少 20

6、平方米。绿化面积 10 万平以上，要单独设立两个 20 平方米以上的垃圾房，要合理分区设置。满足使用要求绿化 垃圾 收集 站用地周围应设置不小于 2 米宽的分隔、遮护绿带，避免与居住和主要活动空间发生矛盾。垃圾中转站周围建议种植绿化植物。避免客户投诉/减少视觉影响生活 垃圾 收集 站/点垃圾收集站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）。避免客户投诉生活垃圾房面积要求：5-7m2/100 户，最小面积不能低于 20 平方米。满足使用要求距离住宅楼远，以免污染影响客户，与道路

7、进行隔离，周围应设置不小于 2 米宽的分隔、遮护绿带；避免客户投诉小区内垃圾桶的服务半径，不宜超过 50m，垃圾桶应固定安装设计。 人流集中区域、主干道两侧应设置适量果皮箱，服务半径不大于 50 米。满足使用要求，防止倒塌/丢失垃圾桶的安放位置一般按 2-3个单元设置一组，尽量避免设于门栋正入口或靠近住宅的位置。便于客户使用垃圾 桶住户信报箱处应该设置废纸桶，方便住户处理垃圾信件。便于客户使用自行 车棚 （库）园区内合理设置自行车集中停放点，服务半径不大于 100 米。配置比例尽量满足 1：1。满足客户使用园区 围墙临近围墙不设置固定的构筑物、建筑物、高大乔木，以防止攀爬, 如必须设置时，围墙

8、内侧应预留 80 厘米宽巡逻通道。满足安全要求1.21.2 道路交通设施道路交通设施选择类型选择类型规划设计关注要点规划设计关注要点实现功能实现功能照片照片备注备注住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。便于安全管理住宅小区出入口不宜超过 3 个（40万平米以上的小区可以考虑设计 4个），住区交通最好实行全封闭式管理。主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。便于安全管理应尽量避免在大流量城市干道上开口。防止交通事故发生小区出入口与城市道路界面的景观布局要保持视野开阔。防止交通事故发生园区 出入 口高档住宅项目出入口应分别设置业主、访客专属通道。便于安全管理车库出入口

9、对着城市道路时应留7.5 米以上安全距离，并在车道出口朝城市内侧 2.0 米的 60角内不准有遮挡。两个出入口之间距离不小于 10 米。减少客户投诉停车 场出 入口有条件的情况下，最好在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠。防止事故发生小区内停车场应尽可能连通（地下及半地下停车场优先设计相互连通，减少出入口）设计，地下车库出入口应单向行驶设计，交通主干道应设置在小区的周边，避免横穿小区以造成对行人的干扰。防止交通事故的发生停车场要考虑预留 10%-20%的临时及访客机动车停放位置。临时停车位尽可能考虑在地面，以减少车场内安全事故。减少场内安全事故地面停车场建议设计在组团间、商业核心区域周

10、边或公共区域道路两旁。便于停车地面停车位与住宅楼宇墙裙保持2-3 米间距，防止物品坠落损坏车辆。减少安全隐患机动 车停 车场住区内靠近（区、苑）入口附近，应设置服务车辆临时停泊区域或设置卸货区，满足送货及临停车辆泊位需要。车辆分流满足需要为了提高停车场利用率，停车场内道路建议设计为单向行驶车道。满足使用需要车道出入口处应预留积水沟，设置积水井, 防止雨水进入地下车库。商业周边应考虑预留非机动车停车位置。满足需求/便于管理非机 动车 停车 场住区内应合理设置自行车停放点。平面社区自行车停放点不应过于集中，应根据苑落布置情况合理分布，保障住户取用方便。便于后期管理小区主要出入口与城市干道交接处，应

11、考虑缓冲地带（如：设置辅道），减轻城市道路压力，避免引起交通阻塞。避免交通堵塞交通 辅助 配套 设施在设计小区级道路与城市支路接驳处时，应充分虑到城市道路与市政设施拓展之需。减少日后管理投入小区道路采用单向行驶的环道设计，线型尽可能顺畅，不要出现生硬弯折，以方便车辆转弯和出入。便于客户使用/减少安全隐患所有车道建议不要使用石材和砖，全部铺设沥青路面。车行 道路区内尽端式道路的长度不超过 120米，尽端设不小于 12 米12 米的回车场地。便于客户使用/便于安全管理住区公众活动较为频密的区域（如：学校、会所等区域）可考虑在小区级道路两旁设计并预留一定长度，宽度不小于 1m 的路肩。以解决公众场所

12、举办活动停车需要，也可作为将来预留车位，以缓解因车辆增长所带来的停车压力。便于后期园区管理建议小区车行主干道路面宽 6-9 米；组团间车行路面宽 3-5 米；宅间车行小路宽度不宜小于 2.5 米。满足使用需求小区内停车场应连通，车行主干道尽量安排在小区四周。减少安全隐患车辆通道（以路牙为界）与组团门间保持 2-3 米间距，苑门附近不栽种过高植物，视野开阔。减少安全隐患消防车道的宽度不应小于 4.00m。消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m，消防车道上空 4.00m 以下范围内不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等障碍物。减少安全隐患尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于15

13、m15m。减少安全隐患人行 道路宅间人行道设计宽度应1.5m，以方便自行车、小推车、垃圾车通行，避免人“车”争道。避免客户投诉人行主要出入口设置雨蓬，方便安装防尾随设备，如设计有自动扶梯，自动扶梯也需设置雨蓬，保证设备正常运行。人行道设计应本着行人便利原则，不应或减少断头路设计，应尽量采用“点对点”方式，以免因习性导致图便利而走“捷径”，破坏小区绿化景观。便于管理高层住宅小区人行道不宜延楼宇轮廓设计走向，如果必须沿楼设计需考虑防止高空抛物的安全距离，最好不低于 5 米，不能满足安全距离的情况下需考虑设计连廊等相关设施。减少安全隐患公共区域踏步、坡道处应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜采取相应保

14、护性措施。减少安全隐患园区外围墙应预留人行巡逻通道，以便周界报警时的有效监控。便于管理无障碍通无障碍通道道人行道与机动车道接合部建议采用无障碍通道设计。减少安全隐患13 功能分区此次设计力求打造一个功能相对完善的社区。社区集休闲、居住、社区娱乐中心、康体运动设施等为一体的社区。选择类型选择类型规划设计关注要点规划设计关注要点实现功能实现功能照片照片备注备注商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围对外开放，形成商业集中管理区域。利于开放式管理在核心商业区内应设置公共卫生间。便利客户 商业 区域商业区域设置单车停放位置。便利客户休闲 区域会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档

15、次、经营方式合理配置满足使用需求每个组团配置一个组图告示栏满足使用需求告示 栏设 置每个单元配置一个告示栏，单元门口内客户行走的通道旁边满足使用需求报广 专栏/ 安装 设置设置在园区主要通行步道、休闲广场。满足使用需求商家 产品 广告 栏设置在商业街集中区域满足使用需求儿童设施建议集中设计，应考虑不影响附近业主生活，与水景、采光井、配电设施、燃气调压器等设施保持一定安全距离。避免客户投诉/减少安全隐患儿童 设施位置设置要稍偏离生活集中区或临近住宅楼，避免噪音扰民。 避免客户投诉健身 设施如有规划指标，健身设施应按规划指标设置，建议不低于以下标准：10 万平方米以下（含 10 万平方米）设露天羽

16、毛球场 2 个、篮球场 1 个、乒乓球台 2 个。20 万平方米：设露天羽毛球场3 个，乒乓球台 4 个。30 万平方米：露天羽毛球场 3个，网球场 2 个，游泳池 1 个，篮球场 1 个。40 万平方米（包括 40 万以上）同 30 万平方米住宅区，另设门球场 1 个。满足使用需求泳池 设施公共游泳池平面形状设计建议优先采用矩形。不能采用矩形的情况下，要保障泳池周边至少三处观察点前视能够观察到任何角落。减少安全隐患老人 活动 场地大型社区如果周边没有公园等晨练场所，规划设计时应考虑设置老人活动场所，活动老人的位置选择应尽量避免对周边住户的影响。满足使用需求/减少客户投诉小区与城市道路接驳处，适宜种植高大密集的树木，便于隔音降噪、挡尘。满足使用需求绿地 规划 机动车道两旁 3m 范围内不宜种植低矮灌木隔离墙，以减少突发危险源（如：儿童或宠物突然穿行）增加可视范围。建议在该范围内栽种高杆乔木或行道树，此举既可为行人遮阴纳凉，又可控制车辆上升尾气的转移范围。满足使用需求/避免客