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1、赴重庆、西安学习考察公共租赁用房建设的报告为加快适应划转到地产集团，顺利承接公租房建设任务，12 月4 日，武房集团党委书记池亚平率公司考察小组赴重庆、西安两市学习考察当地公租房建设管理经验。考察小组与当地职能部门领导及现场工作人员进行了深入交流，有针对性的了解了当地公共租赁住房的政策措施和具体做法，参观了重庆“民心佳园” 、 “康庄美地”项目，西安“三桥”和“蓝博公寓”项目，深刻感受到两地公共租赁住房建设所呈现的浓厚发展氛围，受益匪浅。政策理论篇在 2009 年 3 月 11 日的住房和城乡建设部 新闻发布会上，有人问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的 “夹心层”，政府又如何解决。住建
2、部副部长 齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。这场对话是第一次将 “夹心层”铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径 建设公共租赁房。 公共租赁公共租赁住房住房，是指政府提供政策支持，限定套型面积和租赁价格，面向规定对象提供的保障性租赁住房。2010 年 6 月 12 日，由住房城乡建设部等七部门联合制定的关关于于加加快快发发展展公公共共租租赁赁住住房房的的指指导导意意见见 正式对外发布， 指导意见指出了加加快快发发展展公公共共租租赁赁住住房房的的重重要要意意义义 。近年来，随着廉租住房、经济适用住房 建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的 住房条件得到较大改善。 但是
3、，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭 无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现， 外来务工人员 居住条件也亟需改善。大力发展 公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇 居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要 统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。今年以来，中央领导多次就发展公共租赁住房
4、作出重要指示，温家宝总理在“”专访中提出，未来未来 5 年修建年修建 3600 万套公租房，万套公租房，覆盖率达到覆盖率达到 20%。从去年的 300 多万套到今年的 1000 万套，公租房新政一路急行，终于在前上升为国策，全面实行住房双轨制，这不仅仅是针对日益严峻的中国房地产问题的破解之策，也是中国社会政策大规模调整的重要标志。胡锦涛主席 5 月在天津视察时强调，保障性住房建设是一项重一项重大民生工程，也是一项重大民心工程，大民生工程，也是一项重大民心工程，党的十七届五中全会和“十二五”规划纲要就此提出了明确要求。各级党委和政府务必高度重视、狠抓落实，继续增加资金投入，优先保证用地供应，重点
5、发展公共重点发展公共租赁住房租赁住房，同时要完善配租政策，帮助更多中低收入群众解决住房困难。今年九月国办发201145 号文件国务院办公厅关于保障房国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见建设和管理的指导意见出台，与七部门关关于于加加快快发发展展公公共共租租赁赁住住房房的的指指导导意意见见 一起，为公共租赁住房的建设管理工作提供了政策依据。政策的核心内容包括以下几点：一一、 发发展展公公共共租租赁赁住住房房的的基基本本原原则则(一一)政府组织，社会参与。政府组织，社会参与。各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共
6、租赁住房的积极性。(二二)因地制宜，分别决策。因地制宜，分别决策。各地区要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，应加大公共租赁住房建设力度。(三三)统筹规划，分步实施。统筹规划，分步实施。各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入 2010-2012 年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。二、明明确确发发展展公公共共租租赁赁住住房房的的政政策策支支持持(一一)土土地地政政策策各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对
7、象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。国办发201145 号文明确指出，确保用地供应。市县人民政府应当依据住房保障规划和保障性安居工程年度建设任务，科学编制土地供应计划，涉及新增建设用地的要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。要提前做好项目储备并落实到具体地块，努力挖潜，充分利用存量建设用地。涉及新增建设用地的，要提前确定地块，开展土地征收等前期工作，确保及时供地。(二二)资金政策资金政策市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。国办发201145
8、 号文明确指出，中央继续加大资金补助力度。地方各级人民政府要在财政预算安排中将保障性安居工程放在优先位置，加大财政性资金投入力度。按照“省级负总责、市县抓落实”的原则，加大省级政府统筹力度，确保项目资本金足额及时到位。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设。土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于 10%。中央代发的地方政府债券资金要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。(三三)税收政策税收政策对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、
9、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。国办发201145 号文明确指出，落实税费减免政策。对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。(四四)信贷政策信贷政策鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试
10、点范围。国办发201145 号文明确指出，加大信贷支持。在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公共租赁住房项目直接发放贷款。对于政府投资建设的公共租赁住房项目，银行业金融机构可向经过清理整顿符合条件的直辖市、计划单列市及省会城市政府融资平台公司发放贷款，融资平台公司贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款；银行业金融机构也可向经过清理整顿符合条件且经总行评估认可、自身能够确保偿还公共租赁住房项目贷款的地级城市政府融资平台公司发放贷款。其他市县政府投资建设的公共租赁住房项目，可在省级政府对还款来源作出统筹安排后，由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定
11、统一借款。借款人和当地政府要确保按期还贷，防范金融风险和债务风险。公共租赁住房建设贷款利率下浮时其下限为基准利率的 0.9 倍，贷款期限原则上不超过 15 年。扩大利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市的范围，重点支持公共租赁住房建设。三、公共租赁住房的规划设计和工程质量三、公共租赁住房的规划设计和工程质量(一一)优化规划布局和户型设计。优化规划布局和户型设计。要把保障性住房建设作为城乡规划和土地利用总体规划的重要内容，提出明确要求，合理安排布局，严格执行抗震设防和建筑节能等强制性标准。保障性住房实行分散配建和集中建设相结合。集中建设保障性住房，应当充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需
12、要，加快完善公共交通系统，同步配套建设生活服务设施。保障性住房户型设计要坚持户型小、功户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，合理布局，科学利用空间，有效满足各项基本居住功能，鼓励通过公开招标、评比等方式优选户型设计方案。廉租住房、公共租赁住房应当提供简约、环保的基本装修，具备入住条件。同时，在保障性住房规划设计中，要贯彻省地、节能、环保的原则，落实节约集约用地和节能减排各项措施，全面推广采用节水型器具，配套建设污水处理和生活垃圾分类收集设施。农村危房改造要重视自然采光和通风，大力推广建筑节能技术。(二二)落实工程质量责任。落实工程质量责任。保障性安居工程
13、建设，要严格履行法定的项目建设程序，规范招投标行为，落实项目法人责任制项目法人责任制、合同管理制、工程监理制。严格建筑材料验核制度。项目法人对住房建项目法人对住房建设质量负永久责任设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。推广在住房建筑上设置质量责任永久性标识制度推广在住房建筑上设置质量责任永久性标识制度，接受社会监督。(三三)强化工程质量监督。强化工程质量监督。保障性安居工程参建各方要建立健全质量管理体系，切实把加强质量监管贯穿于建设全过程。严格按照法律法规和强制性标准规定进行勘察、设计、施工、监理和验收，加大对
14、工程质量和施工安全的监督检查力度。对存在违法违规行为和工程质量不符合强制性标准的工程项目，要责令整改。四、分配和运营监管机制四、分配和运营监管机制(一一)规范准入审核。规范准入审核。市县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民收入、住房状况，合理确定保障对象住房困难、家庭收入(财产)的具体标准，定期调整，并向社会公布。完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度。健全住房城乡建设、民政、公安、税务、金融等部门及街道、社区协作配合的家庭住房和经济状况审核机制。建立住房保障诚信档案，完善失信惩戒制度。(二二)严格租售管理。严格租售管理。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件
15、的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。公共租赁住房的租赁合同，应当载明租金、租期以及使用要求。公共租赁住房租赁合同期限一般为 3 至 5 年。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。(三三)加强使用管理。加强使用管理。市县人民政府应当建立住房保障管理信息系统，完善保障性住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机
16、构提供物业服务。(四四)健全退出机制。健全退出机制。公共租赁住房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合相应的住房保障条件的，应当在规定期限内腾退；逾期不腾退的，应当按市场价格交纳租金。对拒不服从退出管理的，可以依照规定或合同约定申请人民法院强制执行。在国家有关部委密集出台了相关的指导意见和支持政策后，全国各地政府高度重视，陆续出台了各项地方政策、法规，现就重重庆庆和和武武汉汉地地方方政政策策中中不不同同之之处处 进行对比。一一、房房源源筹筹集集重庆市为政府主导、规模建设政府主导、规模建设。重庆市在 2010 年至 2012 年计划开工建设 4000 万平方米公租房。公共租赁住房的规划建设管理均由政府主导，国有投资集团持有产权，公租房管理局统一管理。武汉市的房源筹集是多种方式并存多种方式并存。在“十二五”期间，武汉市将建设保障性住房 40 万套，筹集方式主要有：1、政府直接投资建设。2、政府回购房屋改造成公共租赁住房。3、在旧城改造、棚户区改造、限价安置商品房和商品住房建设中，按照建设规模 5一
