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1、江苏省无锡市房地产市场分析目 录一、无锡城市概览1、地理位置2、区位人口3、经济运行4、交通情况二、土地市场成交情况1、近年来全市经营性用地成交2、2003区商品住宅用地成交统计3、2009 年 1份经营性用地市场交易情况三、房地产市场交易情况四、区域前景预测1、惠山板块2、滨湖板块3、 南长板块4、崇安新城5、蠡湖新城五、结语江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测一、无锡城市概览1、地理位置无锡市，别名梁溪， 简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海 128 公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183 公里；北临长江，与泰州市所辖的
2、靖江市隔江相望。2、区位人口无锡市市区面积 1659 平方公里，建成区面积 方公里，其中山区和丘陵面积为 782 平方公里，占总面积的 水面面积为 1502 平方公里，2008 据公安部门统计，年末全市户籍人口为 人，人口出生率 人口死亡率 年末全市常住人口为 人，比上年增长 其中市区人口约270 万左右。人均期望寿命 。附：无锡市各辖区人口以及辖区面积无 锡 市 辖 区 人 口 以 及 辖 区 面 积020040060080010000102030405060708090面 积 （ 平 方 千 米 ） 人 口 （ 万 人 ）面 积 （ 平 方 千 米 ） 27 （ 万 人 ） 0 区 南 长
3、 区 北 塘 区 惠 山 区 锡 山 区 滨 湖 区3、经济运行无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。今年一季度无锡全市实现地区生产总值达 元，同比增长 一季度完成财政总收入 元，同比增长 其中一般预算收入 元，双双保持小幅增长，增速比前 2 个月加快了 百分点。城乡居民收入继续保持稳定的增长，一季度农民人均现金收入达到 7170 元，同比增长 10%。2009 年一季度无锡市全社会固定资产投资达到 元，同比增长 其
4、中工业投入达到 元，同比增长 全社会固定资产投资和工业投入呈现高速增长态势，增速分别高于去年同期 百分点。 4、交通情况无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓。312、104 国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国 54 个公路运输中心之一。铁路：无锡铁路站现为华东唯一客货特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。正在建设中的京沪高速铁路、沪宁城际铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。港
5、口：无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有 7 条主要航道，航道总里程 1656公里，已开通营业航运线 221 条。无锡已成为全国 34 个港口主枢纽之一。航空：无锡机场于 2008 年 9 月通过国家口岸验收，正式成为一类航空口岸，目前已开通至北京、深圳、广州等城市的国内航线，香港、澳门、大阪航线，正在积极争取开通日本东京、韩国、新加坡等航线。无锡机场已经列入民航总局“ 十一五”发展规划和国家发改委编制的长江三角洲地区区域规划 ，现正在建设的苏南国际机场也已落户于无锡硕放机场旁，预计在苏南国际机场建成后，无锡机场将和上海浦东国际机场一样，跻身枢纽型干线机场之列。 二、土地市场成交情况1、近
6、年来全市经营性用地成交从 2003 年到 2008 年，无锡市区总计成交经营性用地 平方米，成交总价达到700 多亿元。从下表也可以看出：2004 与 2006 年无锡市经营性用地成交最多，分别占总数的 27%。就成交总价来看，2006 年的成交款达到 168 亿元，占总量的 2003 市 区 经 营 性 用 地 成 交 情 况单 位 ： 万 平 米 、 亿 元050010001500050100150200土 地 面 积 成 交 总 价土 地 面 积 363 844 643 994 408 总 价 68 112 116 168 143 1022003 2004 2005 2006 2007
7、20082、2003区商品住宅用地成交统计近几年来，无锡市商品住宅用地市场发展较为迅速。据本网资料库数据统计显示，2003，无锡市商品住宅用地（含商住）总计成交 平米，成交金额近 600亿元，分别占总交量的 可见，住宅用地是无锡市土地交易市场最要的组成部分。附：2003无锡市区商品住宅用地交易情况2003 市 七 区 商 品 住 宅 用 地 交 易 情 况050010001500050100150200250面 积 （ 万 平 米 ） 总 价 （ 亿 元 ）面 积 （ 万 平 米 ） （ 亿 元 ） 8 区 滨 湖 区 崇 安 区 惠 山 区 南 长 区 新 区 锡 山 区3、2009 年 1
8、份经营性用地市场交易情况加上去年第六批国有建设用地使用权挂牌出让的三幅地块，今年 1份，无锡市区总计成交经营性用地 24 宗，总面积约 ，总成交价近 元。今年推出的地块均以净地的方式成交，除国际科技园净慧东道东侧的一幅地块以高出底价 500 万元的价格成交以外，其余均以底价成交，该地块面积约 75 亩，规划用途为商办混合，被无锡软件产业发展有限公司以 20290 万元获得。值得关注的是，今年无锡推出的经营性用地以商业居多，其中纯商业用地共 7 宗，但面积都相对较小，除惠山区玉祁镇唐平湖地区一宗地块面积为 以外，其余均不超过 35 亩。其他地块除一宗纯住宅用地以外，均不同程度的含有商业用途。可见
9、，在未来的几年里，无锡市将大力发展商业。附：2009 年 1份无锡市经营性用地交易情况土地位置面积（亩） 土地用途成交价万元 竞 得 单 位崇安区桐桥路与广益路交叉口西北 业、物流 2670 无锡汇华医药有限公司崇安区广南路与广益路交叉口东北 邻中心 4710 无锡市广益建设发展有限公司滨湖区胡埭九龙湾乡村家园内 业 2370 无锡十八湾生态旅游休闲发展有限责任公司滨湖区胡埭九龙湾乡村家园内 业 1700 无锡十八湾生态旅游休闲发展有限责任公司锡山区，东至新 312 国道 业 850 无锡宝尊汽车销售服务有限公司广瑞路与广益路交叉口东南侧 务办公 3464 无锡市崇安区资产管理中心国际科技园新
10、安花苑安置区二期 业 2760 无锡新安富民物业股份合作社国际科技园 地块 住 8020 无锡新安富民物业股份合作社国际科技园净慧东道东侧 办混合 20290 无锡软件产业发展有限公司新区锡士路东侧、锡新二路南侧 业 1015 上海国信汽车销售有限公司新区锡士路东侧、锡新二路南侧 业 962 无锡市新洲丰田汽车销售服务有限公司新区城南路东侧、高浪路匝道北侧 业、研发办 11750 江苏无锡国家粮食储备库公惠山区服务外包南部集聚区 研研发 5452 无锡市隆泰置业有限公司惠山区源生路西侧、政和大道北侧 务办公 2490 无锡惠山新城置业发展有限公司健康路与后西溪路交叉口东南侧 合 41497 恒
11、隆（江苏）有限公司民丰路与校园路交叉口的西北角 办文化设施 6100 无锡市北塘区益民投资发展有限公司惠山区玉祁镇唐平湖地区 业 3650 上海龙泽实业有限公司国际科技园 业金融 12925 无锡新区经济发展集团总公司国际科技园 馆业 7873 无锡新区经济发展集团总公司国际科技园规划道路以东 业金融 7466 无锡太湖国际科技园投资开发有限公司新区叙丰里小区东侧 住、商办 55703 江苏苏南万科房地产有限公司红星路与健康路交叉口西北侧。 合 4156 无锡盛联房产开发有限公司滨湖区观山路南侧、蠡河路西侧 住 62200 无锡市太湖新城建设投资管理有限公司滨湖区瑞景道西侧、观山路南侧 住 5
12、5890 无锡市太湖新城建设投资管理有限公司三、房地产市场交易情况今年 1商品房成交量达 平方米，已接近去年全年成交量的七成！其中 5月份市区商品房成交 6209 套，平均每天卖房 200 余套！而在此之前，锡城单月最高成交记录是 2007 年 10 月的 平方米，5737 套。无锡楼市单月最高成交记录再次被刷新。2009年 1 无 锡 市 区 商 品 房 交 易 情 况 （ 一 ）单 位 ： 元 / 、 套500055006000650002000400060008000成 交 均 价 成 交 套 数成 交 均 价 629 5787成 交 套 数 3061 2938 4656 5446 62
13、091月 2月 3月 4月 5月从上表可以看出，今年 1份，除 2 月份由于新年以及天数少等因素影响，导致成交套数略有下降以外，无锡楼市总体呈现出稳步上升的趋势。从 3000 余套上升为 6000 多。从成交均价来看，浮动较小，基本在 5700 元/平米左右徘徊，值得注意的是，4、5 月份相对均价较低，成交量却明显高于其他月份。可见，无锡楼市刚性需求已经被撬动，在经过一段时间的观望后，购房开始重新提上无锡百姓的日程。2009年 1 无 锡 市 区 商 品 房 交 易 情 况 （ 二 ）02000004000006000000200000400000600000800000成 交 金 额 （ 万
14、 元 ） 成 交 面 积 （ ）成 交 金 额 （ 万 元 ） 206953161962308618342416395558成 交 面 积 （ ） 3429083179975266496083076835281月 2月 3月 4月 5月今年 1份，无锡楼市回暖趋势明显，但具体区域的表现却有不同，例如最好的滨湖区，总计成交商品房 5779 套，成交面积超过 71 万平米。位居七区之首。它和惠山区的交易量之和分别占总数的 滨湖区有魅力万科城和太湖国际社区两大楼盘的支撑，月销售量一度攀上 267 套和 183 套的高峰，近期开盘的魅力万科城情景洋房 是单日备案达到 16 套。同为滨湖区的尚锦城、蠡湖公馆、万科金域蓝湾等表现也相当不错。这些都为
