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1、 第 1 页 共 35 页 紧抓机遇紧抓机遇，锐意进取锐意进取， 努力推进各项工作再上新台阶努力推进各项工作再上新台阶 荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年度工作报告 20092009 年度工作回顾年度工作回顾 2009 年，机遇与挑战并存。在董事会的正确领导和全体员工的共同努力下，公司审时度势，以“抢抓机遇、创造价值”为工作核心，倾全员之力，想多方之策，外拓市场、内强管理，用坚定的信心、昂扬的斗志、饱满的热情、扎实的作风，知难而进，迎难而上，加速发展，赢得先机。通过一手抓土地购置，一手抓项目建设和产品销售，实现了公司的大发展和大跨越。 一一、紧抓机遇紧抓机遇，高效优绩高效优绩，超额完成年
2、初既定的各项经超额完成年初既定的各项经济指济指标标。 2008 年年底以来，国家振兴经济的一系列举措收效明显，经济预期开始向好。在多重因素的作用下，市场调整期内累积的大量需求开始集中释放，房地产业整体复苏的局面渐显。公司审时度势、果断决策，两次调整经营计划，加快开发和销售节奏，并将土地购置作为全年工作的重心，经营管理突出项目建设与营销，项目建设及产品销售紧紧围绕土地购置开展，以“坚决不当地王”为购地原则，创新土地购置模式，加快土地购置步伐，抓住时机合理补充土地资源，市场拓展工作取得重大突破，为公司可持续发展提供了坚实保障。同时，公司坚守产品品质，苦练内功，夯实基础，持续提高产品的附加值，其精心
3、营造的以“自然的园，健康的家”为理念的产品，在市场形势发生转变后去化速度不断加快， 产品价值在经历了行业调整后不断增强。 2009 年，公司开竣工面积、销售回款、项目利润等完成率不同程度超出年初既定的各项指标，并创历史最好水平。各项工作取得令人鼓舞的成效。 UnRegistered第 2 页 共 35 页 二二、 以价值创造为中心以价值创造为中心， 实现公司快速扩张和持续健康发展实现公司快速扩张和持续健康发展。 公司紧紧抓住房地产行业复苏的有利时机, 以价值创造为中心， 以“战略稳健、战术积极”为导向，以“土地储备”作为公司长远发展和资金保值的有效工具, 坚持“品质好、速度快、成本优”的项目开
4、发策略， 坚持“以普通商品住宅开发为主、 以设计研发、 物业管理、酒店运营为辅”的产品结构， 在保证质量的前提下追求速度和效益的最大化，实现了公司的快速发展与扩张。 （一一）市场拓展取得重大突破市场拓展取得重大突破，知识创造价值作用渐显知识创造价值作用渐显。 1 1、土地购置方式获得新突破土地购置方式获得新突破，实现实现土地储备优质优价土地储备优质优价。 通过股权收购、协议谈判、底价摘牌的方式，共取得土地储备建筑面积 673.80万，节省成本的同时改变了公司拿地靠举牌拍卖为主的传统方式。第一第一，审时度势，牢牢把握发展机遇，首次以股权收购方式取得南京华欧、廊坊塞纳河谷和沈阳爱家郦都三个项目，实
5、现低成本土地储备建筑面积 285.91万。第二第二，以协议谈判、底价摘牌取得城中村改造及意向地块购置，新增权益土地储备建筑面积387.89万。 2 2、深耕现有城市群深耕现有城市群，稳健稳健开拓开拓新新市场市场，土地储备规模创历史新土地储备规模创历史新高高。 第一第一， 细植深耕细植深耕， 加大现有城市投资密度加大现有城市投资密度。 公司为巩固现有市场，提高占有率，扩大影响力，积极加强对现有城市的土地购置工作。除廊坊公司塞纳河谷、豪邸坊、香河项目及南京公司华欧项目外，蚌埠公司以底价摘得光彩项目土地， 邯郸公司以较合理的价格取得五仓区地块，为公司的后续发展提供助力。积极参与城中村改造项目，廊坊公
6、司完成小廊坊项目土地的签约， 沧州公司达成小赵庄西村整村改造项目一级开发意向。 第二第二， 加大新城市拓展力度加大新城市拓展力度， 成功完成战略布局成功完成战略布局。公司顺应形势、积极探索开辟新市场，先后斥资成立沈阳公司、临沂公司和湛江公司，为公司未来在东北、华北、华南等区域进行战略布局创造条件。沈阳公司在成立短短 7 个月内，完成土地储备 161.32万。 湛江公司以较低价格获得麻章地块， 正式进驻湛江市场。 第三第三，UnRegistered第 3 页 共 35 页 土地储备面积再创新高土地储备面积再创新高，基本满足公司发展需求基本满足公司发展需求。其一，新购土地面积 454.61万，新增
7、权益建筑面积 789.65 万，土地购置量实现历史性突破。其二，新增廊坊、临沂、沈阳已达成意向土地 13800 亩，2009 年底前锁定呼和浩特、唐山项目地块 4500 亩，改变了土地购置“拿地单一、方式简单”的局面，土地购置工作进入良性循环轨道。 （二二）项目建设及产品销售稳健发展项目建设及产品销售稳健发展，产品价值得到显著提高产品价值得到显著提高。 1 1、以快速开发突出竞争优势以快速开发突出竞争优势，力争力争做好产品做好产品、做出精品做出精品。 持续深化产品质量保障体系，推动项目建设品质再上新台阶。 第一第一，构建完整的设计质量管理体系。将项目实施阶段设计及技术管理指引作为各公司开展设计
8、和技术管理活动的基本行为依据，补充园林、外线和车库设计委托书编制指引，填补以往设计前期管理领域的空白；细化水、电、暖等专业的设计要求，加强对设计单位的契约管理；坚持施工图“两审”制度，强化设计质量过程控制，提高设计成图质量，为提升产品品质奠定基础。第二第二，关注重要分项工程施工技术方案审核，加强对容易出现质量通病分部工程的研究，制定相应的技术标准和质量通病防治措施， 为产品品质提升提供技术支持。蚌埠、邯郸公司通过制定、执行施工标准和技术保障措施，门窗等防水工程渗漏率明显下降，楼板开裂、加气砼砌块砌筑及抹灰开裂现象明显减少。第三第三，严控建造质量，加大过程管理及检查力度，严抓内部验收。2009
9、年交房项目内验一次合格率达 80%，优良率达33%；防水专项验收通过率达 100%。沧州公司沧州公司在新儒苑一期一批交房趋紧的情况下，严控项目建设质量并获得荣盛杯称号，产品质量经受住了市场的考验。南京公司南京公司坚持以质为先，发挥技术管控在提升品质方面的重要作用。 盛棠苑 B 区及阿尔卡迪亚 E 区项目质量在公司联查中屡次位居前列，产品溢价能力得到显著提升。 适时调整开发策略，启用进度交底、系统联动等方式严抓进度落实。 根据市场形势变化及公司战略发展要求，两次调整生产计划，有UnRegistered第 4 页 共 35 页 效地适应了市场变化，抓住了发展机遇。通过采用“进度交底” 、节点控制、
10、项目建设进度与财务付款联动的方式，辅以季度述职、进度预警和视频周例会等成熟手段， 加大对各节点完成时限特别是完成标准的考核，有力促进并保障了重点项目生产计划的落实，为销售提供充足的产品源。邯郸公司邯郸公司从拿地至开工仅历时四个月，创造了邯郸地区从取得土地到现场施工的最快记录。 徐州公司徐州公司通过严管理， 重考核，在保证产品质量的前提下有效缩短工期， 创造了 9 个月完成项目单体竣工的佳绩，为销售业绩的突破奠定坚实基础。 实行项目建设全面成本管理模式，成本管控力度进一步增强。 第一第一，继续推行“限额设计”和“方案论证优化” ，强化成本前置控制，通过设计优化节约建造成本。第二第二，营造充分竞争
11、环境，规范采购行为，强化招标方案制定阶段对标的的科学分析，发挥招标采购对降低成本的重要作用。第三第三，完善前期预算与合同签订，加强过程检查与结算管理，逐步打造全流程成本控制体系。沧州公司沧州公司通过调整文景苑规划设计，改变部分产品形态，在同时满足市场和客户需求的基础上，通过成本前置管理降低了整体开发成本。邯郸公司邯郸公司在锦绣花苑外管线招标中，开创邯郸市场电力、自来水及热力等垄断性行业施工自主招标的先河，为公司节约建造成本。蚌埠公司蚌埠公司积极优化蓝天城三批综合商业及下沉式广场的抗浮方案， 在节省成本 300 万元的同时缩短工期 15 天。 2 2、及时调整销售策略及时调整销售策略，销售业绩创
12、历年新高销售业绩创历年新高。 意识为先，紧抓销售机遇，抢占市场先机。 以营销意识作为先导，各职能部门、各公司积极提供资源支持，全员全力促进项目销售。第一第一，及时捕捉形势变化，紧抓销售机遇，平衡项目开工与销售时机， 加快产品建造速度， 为项目推盘创造条件。第二第二，研究、把握市场及客户需求，调整项目开盘时间及推盘频次，为抢占市场赢得先机。第三第三，发挥样板间专题会、双周营销视频例会的积极作用，全面确定营销策略及推广方式，及时总结营销工作进展UnRegistered第 5 页 共 35 页 情况，分享项目营销成功经验，确保了超额完成年度销售指标。 挖掘产品价值空间，提高项目利润。 各公司积极研究
13、、判断市场形势，充分挖掘产品及区位价值，进一步提高对客户心理的把握能力及价格调整频次。 廊坊公司廊坊公司紧跟市场形势，及时调整销售策略，通过“婚房置业计划” 、 “适时适度提价”等方式，销售业绩取得丰硕成果。南京公司南京公司抓住楼市转暖机遇，提升盛棠苑、阿尔卡迪亚产品售价近千元，保证了公司利益最大化。沧州沧州公司公司整合文景苑产品优势，采取“大面积比单价，小面积比总价”并突出“湖景房”的产品卖点，高价推盘运作成功。不仅开创沧州市2009 年度房地产市场价格的最高点，也成为了沧州公司销售形势逆转的标志。 （三三）各板块各板块协调发展协调发展，价值创造价值创造能能力力不断提升不断提升。 2009
14、年，房地产公司增长势头迅猛，设计、物业公司运营稳健，酒店、实业公司逐渐步入正轨。进一步完善产业价值链、探索新盈利模式的经营策略已经展开，对于公司增强核心竞争力、获取更多市场份额、成功实现战略转型具有至关重要的意义。 1 1、地产公司地产公司占据行业高地占据行业高地，各项各项业务开展取得新突破业务开展取得新突破。 廊坊公司廊坊公司全面整合、利用各种资源，创新土地购置方式，改变土地储备结构，全年完成土地购置 761 亩，意向签约土地 3167 亩，实现土地储备新突破。 同时紧抓营销管理， 销售业绩居于廊坊地区首位，综合管控实力得到进一步增强。徐州公司徐州公司坚持稳健发展模式，着力培育核心竞争力，创
15、造 9 个月完成项目单体竣工、开盘日签单 202 套、公司首家销售额突破 10 亿元三项佳绩，经营和管理水平得到显著提升。南京公司南京公司内抓管理提升企业效益，外拓市场谋求更大发展。项目建设及园林景观建造品质不断提升，土地储备取得突破性进展，营销能力得到持续增强。石家庄公司石家庄公司注重方案优化，积极调整阿尔卡迪亚一期外立面效果，细化商业部分外装，优化电梯门套、门厅、过街楼等公共部位，在省会城市树立了大盘形象。邯郸公司邯郸公司通过技术三级培训，严抓项目品质管理，提高开发手续办理效率，技术管理意识和效UnRegistered第 6 页 共 35 页 果位居公司前列。蚌埠公司蚌埠公司进一步提升产品质量，利用技术优势优化设计方案、严控过程变更，加强成本控制。同时提高对市场的预测、判断能力，抓住机遇调整销售政策，提升利润空间和企业形象，逐步成为蚌埠市场的佼佼者。聊城公司聊城公司积极与政府协调，使西湖馨苑开发与酒店项目建设齐头并进，解决项目建设资金不足问题，为公司快速周转运营做出了贡献。沧州公司沧州公司弥补文承苑园林绿化不足，消除业主怨气；出色完成新儒苑按期交房重任，扭转被
