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1、房地产开放项目可行性研究报告一、项目背景1、项目名称：居住小区（暂定名）2、可行性研究报告编制依据：（1） 城市居住区规划设计规范（2） 乌拉盖城市房屋拆迁安置管理试行办法（3） 城市居住区公共服务设施设置规定（4） 住宅设计规范（5） 住宅建筑设计标准（6） 建筑工程交通设计及停车场设置标准（7） 城市道路绿化规划及设计标准3、项目概括（1）地理位置：锡林郭勒盟乌拉盖管理区，（2）建设规模与目标：土地面积：128 亩（85324m2）容积率：1.41.5 以内开放周期：二年时间土地价格：以安置拆迁户折算土地费用，预计安置拆迁户 128 户，平均按每户 300 平方米安置面积计算，即需安置面积
2、为 38400m2，每平方米按 1500 元的建设成本计算，即土地成本为 5760 万元，土地价格为 45 万元/亩。总建筑面积（预计）：124573m2。（3）周围环境及设施地处市中心，步行 5 分钟到商业街。南侧为行政一条街。北侧为市中心广场。4、项目 SWOT 分析优势及机会（1）该项目地处乌拉盖城市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。（2）乌拉盖近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。（3）东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。（4）周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商品价格奠定了一定的基础。（5）拆
3、迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金压力有一定的缓解作用。（6）该项目以棚户区改造立项，享受乌拉盖管理区的开发优惠政策，以安置拆迁户的方式出让土地，使得取得该地块的前期资金较少。（7）该项目规划定位为多层住宅小区，四周沿街商业，根据经验只要打造一个高品质的小区，就能为今后的价值提升起到一定的效益。劣势及威胁（1）拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。（2）拆迁安置的不确定性，拆迁成本的预算具有一定的风险性。（3）拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能性。二、市场分析1、乌拉盖城市概括（参考）乌拉盖为锡林郭勒盟的管理区，与旗县级平级，城市的发展取决于能源的开发和
4、人口的增长。2、乌拉盖房地产住宅市场分析乌拉盖城市建设刚刚起步，从棚户区改造和逐步成片开发为起点，掀起了城市建设新高潮，尤其是为发展成县级市委目标，城市基础设施建设步伐加快，城市建城区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。三、项目财务分析（一）拆迁安置折算土地成本分析围合区域内共 128 户拆迁户，预计平均一户按 300 平方米安置面积，需要安置面积为 38400 平方米，按建设成本价 1500 元/m2 计算，土地费用为 5760 万元。拆迁成本估算：拆迁奖励 128 户*5000 元=64
5、0000 元。（二）建设成本分析对该宗地块作初步方案规划，沿街建成商业，框架结构，预计建筑面积 36000m2，其余住宅建筑面积为 88573m2（含车库） 。建设成本估算（一）工程费用1、拆迁安置成本：5760+64=5824 万元2、城市基础设施配套费：124573m2*50 元/m2=6228650 元3、人防基金：124573m2*15 元/m2=1868595 元4、规划技术服务费：124573m2*1.4 元/m2=174402.2 元5、墙改：88573m2*10 元/m2=885730 元6、施工图纸审查费：124573m2*1.5 元/m2=186859.5 元7、防雷接地设
6、计审查验收费：124573m2*1 元/m2=124573 元8、项目环境评估费：124573m2*1 元/m2=124573 元9、室内环境检测费：124573m2*3 元/m2=373719 元10、消费设计审查消费验收费：40000 元11、规划、建筑设计费：124573m2*8 元/m2=996584 元12、勘察设计费：124573m2*1.5 元/m2=186859.5 元13、监理费：124573m2*5 元/m2=622865 元合计：70053409 元（二）工程成本1、商业框架 36000m2*1300 元/m2=46800000 元2、住宅砖混 88573m2*950 元
7、/m2=84144350 元3、总图配套（道路、硬化、绿化、污水管网、给水供暖管网、总配电设施）：7000000 元合计：137944350 元（三）管理费用1、财务费用：100000 元2、管理费用：200000 元合计：3000000 元（四）项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，该项目的预算定价为：商业 36000m2*4500 元/m2=162000000 元，住宅 88573m2*2200 元/m2=194860600 元，扣除安置面积 38400m2*700 元/m2=26880000 元。总计：162000000+194860600-26880000=329980600 元营业税及附加：329980600*5.5%=18148933 元不可预见费及其他费用：3000000 元总成本：232146692 元毛利润：销售收入-总成本=329980600-232146692=97833908 元四、项目费用分析结论如拆迁安置顺利，控制在预算范围内，项目管理恰当，该项目具有一定的利润空间，项目可行，如超出预算项目风险较大，项目不可行。二 0 一一年十月十日
