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1、有价值房产策划 2000案第一章 相关商圈对本项目影响作用分析一、 北京商业市场整体情况分析二、市级商业中心对本区域定位影响分析三、区级商业中心对本区域定位影响分析四、有价值房产策划 2000案一、有价值房产策划 2000案北京商业市场整体情况分析1. 商业物业交易量持续上涨， 04、 05年迅速增长，但销售价格略有下降。数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库（商业交易数据为预售交易）商业物业销售面积/004 2005020406080100120销售面积 (万售金额 (亿元)U 04年开始销售量和销售额均出现大幅度上升。主要原因在于供应与需求都产生放量，即开发商与投资购买者都转向价
2、值量更高的商业物业，但同时经营风险也随之扩大。U 成交价格呈现下降的趋势，05年价格比 04年价格下降 7%。其原因很大程度上在于目前销售商业物业位置外移，本身价值偏低，同时在竞争和销售压力下开发商难以提升价格。商业物业成交均价（元/平米）122551191111069004 有价值房产策划 2000案北京商业市场整体情况分析2. 商业物业成交套数上升，套均面积 及总价下降，销售中小单元切割销售较多。数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库U 成交套数的增幅大大高于成交面积的增幅，说明市场交易中大单购买大幅下降，小单购买快速增加。商业物业成交套数17094819640601000200
3、0300040005000600070002003 2004 2005U 套均总价和套均面积均较呈下降趋势。反映出开发商为尽快回笼资金，缩小销售单元，降低了商铺投资的门槛，但同时进一步扩大了业权不统一带来的经营风险。商业物业套均总价 /面积2251821591081271520501001502002502003 2004 20050306090120150180套均总价 (万元/套)套均面积 ( )有价值房产策划 2000案北京商业市场整体情况分析3. 宣武区不属于商铺交易的热点区域，05年商铺成交面积22168平方米，方米，在内城四区中成交面积、销售单价均排名第三。图 不同区域商铺的交易情
4、况0100000200000300000400000500000东城区 西城区崇文区宣武区 朝阳区海淀区丰台区石景山区通州区门头沟区大兴区怀柔区昌平区 开发区050001000015000200002004年销售面积 2005年销售面积 2004年销售单价 2005年销售单价05000100001500020000250003000035000400004500050000东城区 西城区 崇文区 宣武区05000100001500020000250003000035000400002004年销售面积2004年销售单价2005年销售面积2005年销售单价U 05年上市的大体量商业项目多为复合业态
5、，且多集中在朝阳、海淀等成熟区域。U 05年，商铺交易的热点区域更加集中于朝阳、海淀、昌平和丰台区域。四区之和占商铺总成交面积的78%，而去年四区所占比例为70%。商铺成交面积排序（由多到少）：朝阳区、海淀、昌平、丰台；销售单价排序（由高到低）：朝阳、海淀、丰台、昌平（ 15017元 /平米 5154元 /平米）。数据来源：有价值房产策划 2000案项目名称项目名称 项目地址项目地址 批准日期批准日期准许销售准许销售面积面积 (线环线主要物业类主要物业类型型商业面商业面积积 (位面车位面积积 (环广场 西直门综合交通枢纽 2005 3西 写字楼 91871 阳区工体东路东侧 2005 3东 写
6、字楼 阳区祁家豁子8 号 2005 4北 写字楼 24314 0德胜尚城 西城区德外关厢 2005 3西 写字楼 阳区东三环南路102 号 2005 4东 写字楼 2005字楼 寓 阳区广顺北大街33 号 2005 5东北 写字楼 65700 141982005字楼 190842005业北京 国际 海淀区中关村南大街 18号 2005 3西 写字楼 州区九棵树 48号院 2005东 写字楼 阳区关东店四巷 2005 3东 写字楼 阳区西大望路6 号 2005 4东 写字楼 平区回龙观镇 2005北 商业长青大厦 朝阳区亮马桥路48 号 2005 4东 商业望京国际商业中心 朝阳区望京新城B 区
7、 6区 2005 5东北 商业 98444 25190锦绣大地物流港 海淀区四季青乡龚村( 阜石路69 号) 2005 5西 商业 37158北京海天中心 海淀区羊坊店路18 号 2005 3西南 商业 淀区东升乡大钟寺现代商城 2005 3西 商业东方巴黎时代广场 门头沟区双峪环岛东南角 2005西 公寓 4东韦伯国际发展中心 朝阳区朝阳门外小庄 6号3 4东有价值房产策划 2000案北京商业市场整体情况分析小结：1. 商业物业交易整体态势良好U 受整体市场环境的影响，本区 域开发商业物业会有较好的市场前景2. 交易热点区域为朝阳、海淀、昌平和丰台四区。大体量商业物业交易集中在热点区域，且业
8、态复合3. 商业物业销售过程中小单元切割销售的情况增多U 本项目所在宣武区并不是商业物业交易的热点区 域，有价值房产策划 有价值房产策划 有价值房产策划 2000案大栅栏、西单、王府井同属于北京三大知名的市级商业中心，其形成均有极深的历史渊源。然而由于历史原因，大栅栏逐渐没落，现已成为北京 市中低阶层和外地旅游者的购物场所，其市场影响力和辐射力已经无法与西单、王府井相提并论。藉由大栅栏改造的契机，恢复大栅栏昔时的繁荣，复兴大栅栏，使大栅栏在市场影响力和辐射力上与西单、王府井真正形成环天安门的三足鼎立 之势，那么对西单、王府井的分析研究便显得极为重要。有价值房产策划 2000案一、 地处北京核心
9、地段：天安的西侧，宣武门北侧，其主体部分以西单北大街南段为主。营业面积： 40万平方米。U 历史悠久：与王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，早期为满足城区市民基本生活需要的供应中心。U 商业属性： 以购物为主 ，文化、娱乐、餐饮等休闲服务为辅的多功能、综合性的 现代化商业区。 以 “时尚、品位、休闲 ”为主题的青春型商圈。U 消费人群特征： 泛北京人：北京常住居民 年轻人：25 北京当地中等收入阶层 消费动因：物美价廉，有价值房产策划 2000案一、U 区域内的主要项目： 大型百货：西单商场、西单赛特、中友百货、君太百货、美美百货（首都时代广场）、西单购物中心等 写字楼：华威大厦、华南大
10、厦、广州大厦、高登大厦、西单国际大厦、太运大厦、国际电力大厦等U 规模 （数据来源：北京区域统计年鉴 2004） 区内商业企业数量： 97个 区内餐饮企业数量： 14个 区内服务业企业数量： 137个中友百货西单商场西单赛特西单购物商场西西工程 4#有价值房产策划 2000案一、西单商业区分析U 西西工程4 地西西工程四号地 (位于原西单科技广场处 ) 规划建筑规模是地上15层、地下 4层，拟建成包括酒店、酒店式公寓、商场、餐饮娱乐乃至剧院在内的综合性大厦。西西4 地虽然规划有展示功能，但展示的空间比较狭小，所起到的吸引人群，聚集人气的作用仍然不够。有价值房产策划 2000案一、宣武门到新街
11、口整个打通，向南连接宣武门的庄胜崇光百货(向北连接新街口小商圈 ，商业大动脉” 。规划中的地铁四号线将西单与便了二者之间的联系、交流。有价值房产策划 2000案一、西单商业区分析U 我们认为这一规划的实施对本项目的影响不大： 西单、是针对北京的时尚青年， 西单、 针对时尚青年的西单、 具有传统商业特色、针对旅游人群的本项目影响不大。 宣内大街在西单、大商圈的融合仍需要时间。有价值房产策划 2000案一、 西单不会与本项目形成明显的竞争大栅栏作为北京传统的商业中心，其所面对的人群主要是旅游人群；而西单作为北京时尚青年的聚集地，其所面对的主要是北京的年轻人 ，二者在客户群结构上的差别会使这两个市级商业中心在形态上表现出很大 不同，因而不会形成明显的竞争。有价值房产策划 2000案一、但是对同属于市级商业中心的本项目而言，西单目前存在的问题对本项目仍然有一定的借鉴意义。U 人行道面积不足，人车分流程度低，可供逗留的空间少人坐在垃圾桶对面的路灯下面 行人匆匆走过车辆拥堵的街道19ww
