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1、系别：国际工商管理系 班级：物流 0803 班 姓名：王辉 学号：08207324浅谈当前中国高房价问题浅谈当前中国高房价问题“房价会降吗?”历经了金融危机的寒冬，房价比任何时候更强烈地牵动着人们的神经。近几年来，我国房地产行业风起云涌，即使在全球金融危机的背景下，房价仍始终保持着 一路上涨的局面。房价是怎么被推高的?未来房价还会如何变化?房地产市场应如何发展?我 们应该改如何去做？这些问题己成为政府和人民热议的话题。 一、房价走势一、房价走势 日前商品住房的成本构成主要要包括:土地成本，这其中包括拆迁补偿费用;商品房建 设过程中的建造成本;一些税、费;开发企业的融资成本;开发企业的营销成本;
2、开发企业的利 润。建造成本在全国各地相差不是很多。税费是统一规定的，也没有太大的差异。 随着保障性住房建设力度的加大，平均房价可能会呈现平稳态势，但就商品房、商业 用房、二手房而言，还会上涨，因为土地的价格在上涨，生产资料的价格在上涨，劳动力 的价格也不会下降。下一步，如果政府调整土地价格，楼市可能会出现拐点;但政府出于对 则政收入等方面的考虑，低价出让土地的可能性也不大。 万科董事长土石指出:“房市是否健康，一要看房价涨幅与家庭收入是否匹配，一要看 房市库存。 ”日前，我区的商品房库存呈下降趋势，今年前 10 个月，全区商品房空置面积 同比下降 11.65 070。据报道，我国一些城市新区的
3、服务设施还不健全;下一步，随着新区服 务设施等居住功能的完善，新区房价也会上涨。 二、高房价背后的推手二、高房价背后的推手 当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类 税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后二大成本不断瓤升有关。通常清况下，前 两项成本价格变化不大，后二项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度 逐利，日前这二项成本占房屋交易价格的 80%以上，其中土地成本己占到房价的二成，各 种税费占到二到四成，企业利润也远远超过了 5%的世界平均比例。如果这二项成本继续 增加，无疑房价还会上涨。据了解，我国自实行分税制改革以来，地方则政普遍税收
4、不足， 土地出让收入等己成为许多地方政府则政预算外收入的重要来源。一些地方热衷于“土地 财政” ，无形中推动了地价上涨。房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，土地成本的不断 上涨，又推动了房价上涨。房地产开发环节征收的各类税费高达 100 多项，其成本加起来 占到房价的二分之一以上，最终也转嫁给了消费者。在一些地方政府中，有相当一部分则 税收入是靠房地产业来维持的。这样一种发展模式为近年来的房地产价格瓤升起到了推波 助澜的作用。统计显示，近来，虽然个别城市房价有所回落，但绝大部分城市房价依然处 于高位，一些大城市中心城区的房价每平方米己经达到了 3 万元人民币左右，这一数字相 当于我国一个普通城
5、镇 职工一年的纯收入。日前国际公认的较为合理的房价收入比在 4-6 倍之间，但我国房价收 入比平均为 15 倍，个别大城市更高。对于生活在北京、上海、杭州等地的大多数工薪阶层 来说，以日前的价格，就算不吃不喝工作上几十年，也未必能买得起市区内的一套住房。 三、房价非理性上涨的损害三、房价非理性上涨的损害 不合理的房价己成为阻碍房地产市场健康发展的最大障碍。甚至让房地产市场进入整 体低迷状态，而房地产业链条较长，涉及上下游儿十个行业。在一定程度上，房地产业的 兴衰，是经济景气的风向标。可房价疯涨，就一定不是好事了。其存在着以下损害： 1从投资的角度说，当周围的同事、朋友都跃跃欲试，甚至借钱炒楼的
6、时候，投资者就要警惕:楼市的泡沫在膨胀，投资的风险在加剧。 2. 房价非理性上涨，吃亏的是老白姓。对普通白姓来说，攒钱买房了，无非想自住。房价 高，却让他们房梦难圆。因而投资者也未必能占尽便宜，因为住房兼具自住与投资属性。 3. 房价非理性上涨，最终损害的是经济全局。楼市的过度火爆，少不了占用银行信贷。购 房者买房要贷款，开发商盖楼也要贷款。完全靠自有资金买房、盖楼的，毕竟是极少数。 人们常说，金融是经济的血脉。楼市的亮丽泡沫一旦破裂，银行首当其冲，后果不堪设想。四、稳定房价的措施四、稳定房价的措施 1改税制富。 要控制当前房价疯涨的局面，必须改革税制，让地方政府有充足的收入来源，摆脱对 土地
7、收入的依赖，从而降低地方政府的逐利冲动。要解决年轻人的住房问题，政府必须持 续推进政策性住房建设，投放更多的经适房、廉租房，等年轻人有了积蓄以后再购置大房。 要想降低政府开发房地产的欲望，就必须使地方政府拥有与事权相匹配的则权，只有当地 方政府有了充足的收入来源，才会摆脱对土地收入的依赖。当土地的供应充足，那么地价 才会下降，地价一跌，房价自然而然就跌。 2. 平抑房价。 房价过高的根本原因是造价高，房地产商竞拍出的地土价不断被超越，天价的地上建 房了，房价肯定也高。土地拍价要在合理价位上，房价到一定程度就不能再高了，政府可 以在给出合理利润空间的基础上，对地价和房价进行限价，比如郑州市地价每
8、平方米不能 超过 2000 元，售房每平方米不能超过 5000 元。住房问题与民生密切相关，各级各部门有 责任平抑房价，让老白姓安居乐业。政府要取消针对开发商的各种不合理收费，进一步降 低建房成本。有业内人士表示，是丈母娘和未婚女青年推动了房价上涨。这话虽不全面， 但从一定程度上反映出在我国住房仍是一种刚性需求，不管房价是否过高，买房似乎还是 结婚成家的必备条件。其实买房这种刚性需求里面，有很多水分，比如说炒房、买第一套 以上的住房等，而且.房价越上涨，投资的人就越多。北京、上海、广州等地己经出台政策， 打击囤房捂盘，收紧一套房贷，抑制投资性买房需求。各地对房地产市场监管的加强，有 利于挤出住
9、房刚性需求中的水分，缓解房价上涨过快的局面。参加工作不久的大学生、普 通的工薪阶层，既买不起商品房，也不符合经济适用房、廉租房的条件，因此政府要综合 运用土地、金融等手段段，抑制房价过快上涨，加大保障性住房和廉租房的供应。 3. 调整供给结构，加大有效供给。 解决市场经济的问题，终究要用市场经济的手段。政府总不能棒喝开发商:“你，必须 降价!”住房毕竞是商品，行政命令使不得。怎么办呢?在供地环节，不妨少拍些土地，适 当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效 率，增加老白姓买得起的有效供给。 4. 抑制投资性、投机性购房。 通过灵活的、差别化的信贷政策，一方
10、面继续鼓励居民自住和改善型住房消费，一方 面有效抑制各种炒楼行为。以往经验表明，充分利用信贷政策，是保护自住、抑制炒楼的 有效手段。问题在于，我们的商业银行，措施要具体、工作要细致;我们的监管部门，监管 要到位、执行要得力。 5. 充分加强市场监管。 房地产市场猫腻不少，乱象丛生。房价的疯狂上涨，往往少不了一些开发商的推波助 澜。这方面，少数以利为天的商人们，手段颇丰，花样繁多。捂盘惜售、雇人排队、虚假 合同等等，无所不及。如此哄抬房价，搞乱了市场，搞慌了人心，政府必须严加监管，依 法惩治。 今天，房地产和建筑业的增加值，己经占到 GDP 总量的 10%左右，贡献相当可观， 但是贡献是贡献，如果里面埋伏着大泡沫和大风险，也需要高度警惕！
