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1、 国能国能-铭鼎房地产罗店经济适用房铭鼎房地产罗店经济适用房 投资基金募集说明投资基金募集说明 中财鼎盛(北京)投资基金管理有限公司 要点提示 国能-铭鼎（上海）房地产罗店经济适用房投资基金是基于：上海市经济适用住房管理 试行办法（沪府发【2009】29号）等文件规定，宝山区人民政府受市政府的委托具体组 织实施罗店大型居住社区建设，经公开招标，最终确定其第三期21.15万平米经济适用房委 托信誉好、实力强的长沙市建设开发公司负责开发建设，双方已于2012年5月23日签订 罗店大型居住社区经济适用 房三期项目建设意向书意向书签订后，长沙市建设开发公 司在上海宝山区注册成立了铭鼎（上海）房地产开发
2、有限公司作为本项目的项目公司。本基 金用于部分土地出让金及部分开发资金。 本说明书意在对本基金优势、方案、投资方向、风险控制、基金管理人等方面尽可能进行 详尽阐述。本资料仅作为本基金的说明材料但不构成对潜在投资者的要约。 投资者购买基金产品时，请以基金文件的内容为准。本说明 书属保密文件，任何机构、 单 位和个人，未经基金授权，不得摘抄翻印或向外界透露。本基金对本说明书拥有最终解释 权。 目录 第一部分 基金要素 第二部分 基金方案 第三部分 交易结构 第四部分 行业分析 第五部分 风险控制 第六部分 交易主体介绍 第七部分 特色及优势 基金要素 国能-铭鼎（上海）房地产罗店经济适用房投资基金
3、要素 基金名称 国能-铭鼎（上海）房地产罗店经济适用房投资基金 基金规模 1.5亿元，基金管理公司投资2千万劣后，向有限合伙人募集1.3亿 资金使用 所募集资金连同铭鼎（上海）房地产开发有限公司自有资金用于上海宝山 区罗店经济适用房前期土地出让金及开发资金 基金认购 投资额不少于100万 期限 期限1年，年化收益率10%-12%，投资收益每6个月支 100-200万10% & 付一次。 200-300万11% 收益 300万以上12% 退出方式 铭鼎（上海）房地产到期还本，投资收益每6个月支付一次。 募集期 2012年8月8日-2012年8月31日，可提前宣告成立 管理公司 中财鼎盛（北京）投
4、资基金管理有限公司 托管银行 渤海银行北京分行 法律顾问 中银律师事务所 合伙人阎鹏和律师 会计师事务所 中磊会计师事务所有限公司 基金方案 投资策略 收益保障 投资管理 本投资基金投资于铭鼎（上海）房地产开发有限公司，用于开发 上海市罗店区经济适用房期，资金需求15000万元，主要用 于补足自有资金，缴纳土地款和部分开发费用。项目总投资约 18亿，建筑总面积21.12万平方米，由政府组织全市符合经济 适用房申购条件的居民进行认购，认购价格为政府核定的成本价 加一定比例的利润，销售有保障，是政府大力支持确保实现的重 要民生工程。 铭鼎（上海）房地产开发有限公司将公司100%股权、及土地证 全部
5、抵押给本基金管理人，确保本投资项目的安全。 本基金管理人对上海市罗店区经济适用房期，采取要件监 管， 受托支付以及账款闭环管理方式，科学严格地管理资金用 于本项 目的土地款及开发资金，确保顺利取得土地证，并按时 开工。本 基金管理人聘请独立审计和律师事务所参与控制和管 理。基金管理人聘请独立审计和律师事务所参与控制和管理。 交易结构 中财鼎盛 投资人 基金管理有限公司 国能-铭鼎（上海）房地产罗店经济适用 渤海银行托管 房投资基金 铭鼎（上海）房地产开发有限公司 （罗店经济适用房项目前期开发） 开发资金行业分析 经济适用房市场需求有政策保证，不受房地产行业调控的影响。关于印发 上海市住房发展“
6、十二五”规划沪府发（2012）10号文的通知中强调， “十二五”期间将继续全面推进“四位一体”的住房保障举措，规划把着 力提高保障性住房的建设和供应力度作为工作的重中之重。本项目为宝山区罗 店经济适用房的第三期，前两期已进入封顶阶段，正在审核预售中，销售情况 良好，罗店区经济适用房项目的周边为各大房地产公司兴建的商品房，销售情 况良好，住宅区交通便利，环境优美及适用房项目品质及地理位置完全可与商 品房媲美，对上海市符合经济适用房条件的购房者由非常大的吸引力，市场前 景良好。 风险控制 担保 质押 责任 抵押 将铭鼎（上海） 铭鼎（上海）房 母公司长沙市城 房地产开发有限 地产开发有限公 市建设
7、开发公司 公司100%股权 司实际控制人为 为项目公司提供 罗店经济适用房 质押至中财鼎盛 此项目投资人本 担保。 项目土地证 （北京）投资基 金及收益承担个 金管理公司。 人无限连带责任。 监管 中财鼎盛共同监 管铭鼎（上海） 房 地产开发有限 公司 付款账户和 还款账 户，对全 过程实施 严格监 管，确保本 基金 顺利运行，保 证 投资者资金安 全。 回购 宝山区政府回购 所有开发商所开 发的经济适用房 住宅和配套商业 用房 铭鼎（上海）房地产介绍 （一） 铭鼎（上海）房地产开发有限公司是 2012年6月11日完成注册，主营房地产开发经营及物业管理。注册证号 310113000973662
8、 ，是法人独资的一人有限责任公司，母公司为长沙市城市开发有限公司。长沙市城市建设开发公司，是 长沙市政府所属归口长沙市住建委管理的全民所有制事业单位。成立于1981年8月，现公司性质为全民所有事业单位，城市综 合开发二级资质，注册资本5138万元。 目前，公司下设12个部室、1个子公司（建筑工程公司，独立法人）。目前在职人员中，有高级职称19人，中级职称50 人，初级职称16人。公司成立30多年来，先后开发建设了朝阳村、人民村、银盆村、雅塘村、桐梓坡小区、望月湖居住区、红 旗居住区、桔园小区、银鸿小区和火焰小区等一批住宅小区和住宅组团达240多万平米。其中90年代中后期开发的银鸿小区为 长沙市
9、开发建设的第一批经济适用房。公司目前正承担中航5712厂工矿棚户区改造试点工程项目，建筑面积约15万平方米， 一期工程3万平方米已竣工。80年代中后期至90年代初期开发建设的望月湖、红旗、桔园等小区都是为长沙市城市建设配套开 发的拆迁安置用房。共开发各类土地10300余亩，为省人民政府、省图书馆、省儿童医院等100多个单位和建设项目提供了建 设用地。为支持发展教育事业，先后建设中、小学校14所，幼儿园12所，都无偿交给了教育部门，还向有关部门无偿移交了小 区配套用房等6万余平方米。为城市道路拆迁腾地1700余亩，修建拓宽道路30余条，为望月湖、晓园公园等提供了286亩绿化 用地。为长沙公益事业
10、和配套建设贡献达4.7亿元。公司作为湖南省和长沙市成立最早的开发公司，自1988年起连续24年为长 沙市“重合同、守信用”企业；自1993年起，连续18年为湖南省“重合同、守信用”企业；自2009年起，连续3年为湖南省 工商局AAA信用等级单位。 铭鼎（上海）房地产开发有限公司是长沙市城市开发有限公司为承建上海市宝山区罗店镇大型居 住社区21万平米经济 适用房项目而专门成立的项目公司。 铭鼎（上海）房地产介绍 （二） 铭鼎（上海）房地产介绍 （三） 项目背景 罗店大型居住社区是上海市新一轮选址的保障性住房建设基地。根据上海市政府“以区为主，市区联 手”的推进要求，根据上海市经济适用住房管理试行
11、办法（沪府发【2009】29号）等文件规定，宝山 区人民政府受市政府的委托具体组织实施罗店大型居住社区建设，经公开招标，最终确定其第三期21.15万 平米经济适用房委托信誉好、实力强的长沙市建设开发公司负责开发建设，双方已于2012年5月23日签订 罗店大型居住社区经济适用房三期项目建设意向书。建设意向书签订后，长沙市建设开发公司在上海宝 山区注册成立了铭鼎（上海）房地产开发有限公司作为本项目的项目公司。 项目公司设立董事会、监事会、经营班子。董事长和董事由总公司指派，代表长沙市城市建设开发公 司全权负责该项目开发建设的整体运作。董事会下聘经营班子，设总经理、副总经理及项目经理若干名，下 设工
12、程、财务等部门，具体负责该项目开发建设的具体实施。 铭鼎（上海）房地产介绍 （四） 董事会 总经理 副总 财务部 副总 工程 综合 铭鼎（上海）房地产介绍 （五） 项目概况 1、项目名称：罗店大型居住社区市属保障性住房（三期）项目 2、项目建设单位：长沙市城市建设开发公司 3、建设地点： 项目选址于上海市宝山区，北临美博路，南临美丹路，东 临陆翔路， 西临罗南路。 4、建设规模： 项目总占地面 积：13.325公顷 有效用地面 积：10.578公顷 总建筑面 积：21.156万平方米 5、项目总投资：18亿 6、项目资金方案：40%自筹，60%银行贷款 7、项目建设期24个月（分两期开发） 铭
13、鼎（上海）房地产介绍 （六） 项目进展项目进展 1、项目土地目前是已全部拆迁完毕的净地。 2、项目公司已注册完毕，主要管理人员全部到位，建设项目选址意见书已核发，编号为沪宝书 （2012）BA31011320124506（62115平方米）、沪宝书（2012）BA31011320124508 （43663平方米），土地测绘已完成（宝山区测量队201211257114号、201211257116号），环 评报告已完成。预计7月末可取的发改委立项批文，8月中旬可取的建筑用地规划许可证及土地划拨批 文（完成招拍挂流程），8月下旬签订土地出让合同，交付土地款后可取的土地证，开工许可证等，9 月末正式开
14、工。 经与宝山区政府专门负责本经济适用房项目的领导沟通，为确保完成宝山区2012年度经济适用房 开工面积任务，区政府已确定该项目9月28日必须全面开工。为此宝山区政府已协调各相关部门全力配 合，对本项目的各项手续办理建立绿色通道，报件后由主管领导直接批复办理，确保手续齐备，按时开 工。 相关文件（1） 相关文件（2） 相关文件（3） 相关文件（4） 相关文件（5） 相关文件（6） 项目相关文件（7） 项目相关文件（8） 项目相关文件（9） 铭鼎（上海）房地产介绍 （七） 项目优势项目优势 1、该经济适用房项目房源适用于上海全市范围，房源需求量充足，销售有保证，且根据上海市经济 适用住房管理试行
15、办法第十三条（收购）的规定，经房屋所有权初始登记后满一年尚未出售的经济适 用住房，按照项目协议书约定由住房保障机构收购，继续用于经济适用住房的供应。销售收入有充分的 保障。 2、多家商业银行对本项目有较强的积极性，正在洽谈中，主要操作条件为土地证抵押的开发贷款，经 济适用房项目贷款无政策限制，且当地政府招商引资部门正在全力配合落实这一问题。 罗店2期图片 图片说明 中财鼎盛(北京北京)投资基金管理有限公司介绍 中财鼎盛(北京)投资基金管理有限公司，是在国家相关 政策号召下、相关各级政府政策支持与指导下成立的一家专 注于中国企业股权投资、债权投资和风险投资的专业投资管 理机构，注册资本1亿元人民
16、币。公司员工多在投资管理、 银 行、证券、保险及担保等金融机构从事多年金融工作，公 司 高层在金融机构从事多年管理领导工作；公司拥有较为广 泛 的项目来源渠道，多数项目主要来源于政府、中小企业局、 银行、证券等渠道。中财鼎盛将建立多个专项基金，如：现 代农业发展基金、能源矿产基金、汽车产业基金和市政建设 基金等，主要投资领域涉及新能源、新材料、节能环保、农 业、生物、下一代信息技术等，也涉及优质房产、土地、传 统贸易等价值投资领域。 中财鼎盛(北京)投资基金管理公司的管理团队由有丰 富的投资经验和运作经验的专业人才组成。作为一家专业 的基金管理公司，我们极为关注团队的诚信、执行能力以 及公司的营运模式和增长潜力，使得中财鼎盛拥有较为丰 富的市场经验。中财鼎盛基金拥有独立的决策机制，专业 的管理方式以及无与伦比的团队合作精神。与此同时，中 财鼎盛拥有一支经验丰富的专业团队，具有较强的行业背 景，拥有丰富的风险投资和企业管理的经验。我们坚信能 为我们的投
