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1、武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月谨呈：武汉新恒基置业有限公司谨呈：武汉新恒基置业有限公司星星 岛岛 花花 城城 项项 目目 营营 销销 策策 划划 之之 市市 场场 篇篇暨暨金银湖片区市场调研分析汇总报告金银湖片区市场调研分析汇总报告武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月前前 言言针对贵司于金银湖区域星岛花城（暂定名）项目的开发，在我司已提交市场报告和规划报告的基础上，力图为即将开展服务的项目营销工作，提供完整的营销素材。围绕该地块所处市场环境，通过客观、理性的综合分析，为星岛花城（暂定名）项目的营销工作，提供市场研判意见。报告的主要任务：1、武汉市的经济
2、环境、建设环境、投资环境、房地产市场及发展趋势2、东西湖区域经济环境、建设环境、投资环境、房地产市场及发展趋势3、金银湖区域规划环境、房地产市场及发展趋势，典型房地产楼盘现状及发展趋势围绕前述三个核心问题，我们对贵司星岛花城（暂定名）项目的市场环境逐项分类予以分析、阐述。武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月目目 录录第一部分第一部分（武汉）（武汉）一、武汉城市概况二、武汉房地产概述三、武汉房地产前景趋势第二部分第二部分（东西湖）（东西湖）一、东西湖区域概况二、东西湖房地产概述三、东西湖房地产前景趋势武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月第三部分第三部分（金银湖
3、）（金银湖）一、金银湖区域概况二、金银湖房地产概述三、金银湖房地产前景趋势第四部分第四部分（金银湖典型房地产项目）（金银湖典型房地产项目）一、区域项目综合分析二、金银湖区域配套及客户特征分析三、区域典型项目分析结语结语报告后续说明。武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月第一部分第一部分一、武汉城市概况一、武汉城市概况1、武汉城市地理人文武汉位于中国湖北省地域的中部，长江中游与汉水交汇处，属副热带湿润季风气候。雨量充沛、日照充足，四季分明。武汉历史悠久，考古发掘 100 余处新石器时代文化遗址，明末清初时期，汉口与朱仙镇、景德镇、佛山镇同称天下“四大名镇” ，成为“楚中第一繁盛”
4、 。武汉市是湖北省省会，全省政治、经济、文化中心，素有“江城”美誉，为中国腹地一座多功能的综合型特大城市。世界第三大河长江及其最大支流汉水横贯武汉市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，通称武汉三镇，汉口是武汉最繁华最热闹的商业区，也是华中地区商品集散的中心；武昌是武汉高等学府集中的文化区，是武汉现代城市文化的体现；汉阳则是市政府重点发展的开发区，凸现着武汉的未来。武汉物产丰富，人杰地灵，是千年荆楚文化的发源地，具有浓郁的楚文化特色，是我国的历史文化名城之一。全市星罗棋布 100多处湖泊，数十座山峰蜿蜒其间，山水资源丰富，黄鹤楼是江南三大名楼之首，市花梅花，市树杉树，广
5、泛分布于市内，形成“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”的楚风韵味。武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月2、武汉城市经济特征武汉市经济发展迅速，近年来，GDP 值年增长幅度超过 10%，为中国城市发展前列的佼佼者之一，现 2004 年武汉市主要经济指标表现为：综合实力稳定增长：全市完成生产总值 1956 亿元，同比增长 14.5%，全年经济实现了平稳快速增长，增幅创 7 年来最好水平。工业兴市支柱地位持续加强：全市工业经济持续快速发展，全市规模以上工业实现总产值 1678.34 亿元，比上年增长 26.0%，实现销售产值 1632.47 亿元，增长 24.7%。固定资产投资快速增
6、长：全市完成全社会固定资产投资 822.2 亿元，比上年增长 27.5%，城镇以上固定资产投资完成 788.08 亿元，增长 30.0%。其中制造业投资保持快速增长，全年完成投资 196.03 亿元，同比增长 35%。重大项目策划与实施快速运营：58 项市级重点项目完成投资 205 亿元，占全部投资 24.9%，占年度计划 107.5%。65 项重大前期项目顺利推进。房地产投资继续升温：房地产投资完成 233.30 亿元，增长 37.6%，商品房新开工面积、销售面积分别增长 39.5%和 21.2%，均高于上年增幅。 武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月招商引资取得丰硕成果：
7、全年完成出口 18.4 亿美元，同比增长 24.2%；直接利用外资 15.2 亿美元，增长 20.6%；引进投资过千万美元大项目 45 个，比去年增长 2 倍。全年共接待 390 批次境外客商来汉考察，日通商事、住友仓库、美国李尔、时代华纳等 9 家世界 500 强企业项目落户武汉，比去年增长 1.25 倍。经济运行环境不断增强：全市财政总收入完成 288.6 亿元，比上年增长 25.0%，地方财政收入 129.21 亿元，比上年增长29.6%。从财政收入的构成看，税收的贡献作用增强。全市工商税收 62.28 亿元，占地方财政收入的 48%，同比增长 19.6%。城乡居民生活明显提高：城市居民
8、人均可支配收入 9564.05 元，同比增长 12.2%；2004 年末城乡居民本外币储蓄存款余额1453.46 亿元；城市居民人均住房建筑面积 24.25 ，比上年末提高 0.33；每百户城区居民家庭拥有家用电脑 41.60 台、空调器120.40 台、移动电话 104.60 部。比上年增长 13.1%。武汉市经济环境典型指标列表说明：武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月3、武汉市城市规划建设GDP人均 GDP财政收入固定资产投资金融存款 类别年份亿元增幅元增幅亿元增幅亿元增幅亿元增幅2004195617.68% 24888.66 15.99% 288.60 24.99%
9、822.2027.46%3513.79 15.89%20031662.18 11.35% 21457.00 9.70%230.89 17.48% 645.0613.08%3032.07 19.42%20021492.74 10.75% 19560.00 9.38%196.54 30.87% 570.4312.19%2539.03 18.44%20011347.80 11.68% 17882.00 10.34% 150.18 19.05% 508.4410.07%2143.79 26.53%20001206.84 11.16% 16206.00 9.86%126.1512.4%461.937.1
10、%1694.3215.8%050010001500200025003000350040002004年 2003年 2002年 2001年 2000年单位：亿元GDP 财政收入 固定资产投资 金融存款武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月规划确定城市发展的总目标规划确定城市发展的总目标是：把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。武汉市城市总体规划（1996-2020 年）主城总体规划图：汉口江滩规划：一期工程为江汉关 -粤汉码头，长 1.04 公里，观江游览和文化展示功能；
11、二期工程自粤汉码头至长江二桥，长 2.4武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月公里，滨江亲水和休闲健身活动功能； 三期工程为长江二桥 -后湖船厂，长 3.6 公里，重点满足城市生态绿化需要。汉口江滩一、二期规划工程，是最贴近汉口核心区的滨江滩地，全长 3.4 公里，总面积 120 公顷，其 规划建设目标是建设成为全面展现 21 世纪城市形象的，具有恢弘气势的滨江景观特色、树茂荫浓的生态绿化特色和开敞舒适的亲水休闲特色的绿色滨江长廊，形成具有现代文化艺术风貌，满足公共休闲活动，充满人文关怀的城市绿色客厅。 京汉大道文化街规划：对轻轨一号线一期自黄埔路到桥口路两侧相对完整地块的范围
12、进行规划安排；规划路段全长约 7.6 公里长，其武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月中，江岸区范围内长度约 3.8 公里，江汉区约 2 公里，桥口区约 2.55 公里。（1） 、硚口路茶文化赏玩区（硚口路武胜路）结合武胜路至硚口路两侧已有的茶文化一条街，开展茶文化品尝和娱乐休闲活动。（2） 、新武展都市经典区（武胜路友谊路）以新武展地区为核心景观，集中展现武汉市现代商业文化。（3） 、夜汉口激越飞扬区（友谊路黄石路）以武汉剧院为核心景观，作为标志性的文化活动场所，利用其文化辐射力，整合区域内酒吧、演艺场所，展现大汉口夜的魅力。（4） 、大智路历史文化休闲区（黄石路三阳路）以大
13、智门火车站站房为核心，改造车站路、京汉街及相邻的辅善里，延引吉庆街民俗文化，修建特色文化休闲商业街。（5） 、永清教育文化区（三阳路黄浦路）结合现状优秀教育资源，扩大教育事业发展空间，配建相应书店、网吧等文化产业，营造书香氛围。 武昌临江大道规划：武昌临江大道一、二期工程 4.0 公里（紫阳路-新生路） ；三期工程（新生路-二桥头）全长 5.7 公里，通过道路建武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月设和环境改造-提升城市功能，塑造城市中心区现代服务业的形象，营造适宜居住生活的自然生态环境。她的建设将为武昌临江再增添亮丽的一笔，并为临江景观改造向青山地区延伸创造条件。 在规划中重
14、点突出“观光、文化、休闲”三大功能，规划形成“新生路-长江船舶设计院”观江亲水景观段、 “长江船舶设计院-月亮湾”自然生态景观段 和“月亮湾-二桥头”人文休闲景观段 三个景观段，重点形成月亮湾 “滩地生态林公园” 、徐家棚 “近代纺织工业纪念园”和二桥头 “粤汉铁路旧址纪念园”三个各具特色景观公园。首义文化园规划：包括蛇山以南、湖北剧场以东、彭刘杨路以北和武昌路两侧围合的区域，总面积 8 公顷，其中主体文化园面积约 4公顷，周边绿化和停车场面积 约 4 公顷。 文化园总体布局强调南北向的纪念轴和东西向的文化景观轴，在两条轴线交汇 处建设以十八星旗为图案的大型花坛。南北向的纪念轴线由红楼、孙中山
15、铜像、十八星旗花坛和黄兴拜将台构成，其中阅马场立交是“内环线畅通工程”中建设的八大立交之一，确定以直行下穿隧道为主体的立交方案。规划将此区域建成为武汉市的 “文化旅游区、特色景观区和城市地标区” ，总体构想为集中建设辛亥首义文化区和黄鹤楼主题公园，首义文化园今年计划启动隧道和立交建设工程、文化园绿化及亮化工程、省教院外迁及其周边地区拆迁工程、周边环境整治工武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月程 等项目，总计造价约 4.89 亿元。月湖艺术中心规划：选址于月湖北岸、汉江之滨，与南岸的古琴台、梅子山形成三足鼎立的呼应关系，整体上构成一个集文化艺术中心、文化广场、艺术沙龙、历史文化
16、游览、生态绿化和休闲娱乐等综合功能为一体的“文化主题公园” ，并将第八届中国艺术节的主会场选址于月湖文化艺术区内，定名为琴台文化艺术中心。武汉金银湖项目豪斯机构武汉分公司 2005 年 4 月现该艺术中心规划处于招投标阶段，一期拆迁完毕，投入资金已达 6000 万元。南岸嘴区域规划：涵盖地区包括南岸嘴嘴头和龟山及其以北地区，占地 1.71 平方公里，市规划部门全面开展了汉江两岸综合整治和开发建设规划的编制工作，并将南岸嘴地区纳入汉江两岸整体规划。王家墩 CBD 商务区规划：占地 267 平方公里，现状以机场及附属特殊用地 5.10 平方公里，外围城市建设用地 2.31 平方公里，区域辐射范围总计 7.41 平方公里。该商务区拆迁即将开始。城市交通规划：至 2010 年，人均道路面积将由现在的
