商业地产已开始走向分化？

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1、 鹿王羊绒衫-可可 商业地产已开始走向分化？商业地产已开始走向分化？20 个重点城市 2015 年前新增城市综合体总量将超过 1.6 亿平方米，其中 55%的增量集中 在中西部的新城如何消化？始于 2010 年的商业地产投资开发热潮，如今正进入收官阶段，城市综合体、购物中心 等大量商业地产项目集中入市、遍地开花，而盲目投资、跟风转型、过度开发所带来的诸 多问题也开始逐步显现。过去几年，住宅市场连续遭遇严厉调控，地方政府供地结构向商业地产倾斜，大量住宅 开发商、零售商、制造商集体转型或多元化发展商业地产。大规模投资涌入后，商业地产 的供应量急剧增加，但与此对应的是项目招商困难、同质化现象严重、

2、空置率过高等问题。近几年来，商业地产投资的增长速度远高于零售行业的增长，使得商业项目空置率大幅 升高。而线上零售的迅速崛起，更令这一局面雪上加霜。一些城市的商业地产市场已经出现泡沫化倾向，如沈阳、成都、天津等，供应量巨大， 短期内难以消化。 中国商业地产联盟秘书长王永平对财新记者表示，过去几年的商业地产 更多是非理性、粗放型的增长， 讲数量，但不太讲质量 。恒隆地产董事长陈启宗对财新记者称，愈是在泥沙俱下的时代，那些拥有雄厚资金实力、 成熟运营模式和经验的发展商越能够吸引租户和消费者，成为最后的赢家。在行业经历近 三年的井喷式增长之后，商业地产的玩家已开始走向分化。失衡在近期举办的第十届中国商

3、业地产行业发展论坛上，被讨论最多的一个关键词是 泡沫 化 。这是商业地产行业的普遍焦虑。现实已刻不容缓。王永平告诉财新记者， 招商难 已经成为商业地产的一大心病，每天 都有来自全国各地的商业地产开发商主动找到商业地产联盟，要求帮助对接招商资源。现在，品牌商与零售商在地产商面前非常强势。 王永平说，以前只有高端奢侈品品牌 能够要求地产商提供装修补贴，如今这样的强势已经蔓延到快消品牌和餐饮品牌。类似 H M、ZARA 等快消品牌在进驻一些二线城市商场时，都会向地产商要每平方米几千元不等的 装修补贴。此外，品牌商和零售商不仅对进驻的楼层和面积更加挑剔，还开始要求将固定 租金转为流水抽成，让地产商分担

4、开店风险。20 个重点城市 2015 年前新增城市综合体总量将超过 1.6 亿平方米，其中 55%的增量集 中在中西部的新城如何消化？造成这一局面的主要原因是商业地产项目数量剧增且同质化现象严重。据中国购物中 心产业资讯中心的预计，2013 年中国新增的购物中心面积将超过 4400 万平方米;到 2013 年底，中国购物中心的累计存量将超过 2.5 亿平方米。易居中国的统计也显示，2011 年至 2015 年，中国 20 个重点城市新增的城市综合体总量将超过 1.6 亿平方米，其中 55%的增量 集中在中西部的新城。世邦魏理仕的一份报告称，全球在建购物中心面积排名前十位的城市，中国占据八席，

5、其中在建面积最大的三个城市均在中国 天津有 16 个在建购物中心，总面积达 245 万平方米;沈阳有 18 个在建的购物中心，面积总计 218 万平方米;成都共有 24 个在建购物中心， 总面积约 189 万平方米。金地集团稳盛投资管理有限公司总经理吴涛对财新记者称，从投资价值角度而言，目前 中国商业地产的泡沫很大。写字楼毛租金收益率不足 7%，商场收益率更低到 3%，甚至不 够支付银行贷款的利息。中坤集团总裁焦青也认为，商业地产目前存在一定的泡沫，一些二三线城市的人口及经 济发展水平，还不足以支撑如此大体量商业地产的开发。但是，蜂拥而入的开发商和投资 者，将土地和商铺的价格都抬得很高。凯德商

6、用中国首席执行官骆伟汉的观点则相对乐观。他认为，泡沫还未形成，中国商业 地产还有很大的空间。 目前国内人均购物中心的面积只有 1.2 平方米，而美国的平均面积 是 2.3 平方米。 零售行业的增长速度最近两年大概是 13%-15%，而商业地产投资的增速为 27%。 九州 远景商业机构董事长王敬认为，这两个速度的不匹配，造成商业地产发展失衡。同时在区 域上也出现失衡，过度集中于一二线等中心城市，扎堆开发，结果 旱的旱死，涝的涝死 。地产商与零售商在供需结构上也存在失衡现象。 虽然购物中心、综合体遍地开花，但 是真正优质的、好的项目还不多，很多零售商在选址过程中找不到自己想要的地方，这种 矛盾很多

7、。 王永平表示，很多商业地产项目位置偏远，规划不合理，让商家难以入驻。20 个重点城市 2015 年前新增城市综合体总量将超过 1.6 亿平方米，其中 55%的增量集 中在中西部的新城如何消化？失衡导致空置率上升。仲量联行的报告显示，截至 2012 年底，二线城市购物中心的平 均空置率为 10.5%，高于 2011 年的 10.2%;而一线城市的空置率也从 2011 年 7.9%增至 8.4%。其中，沈阳的空置率高达 24.3%，郑州次之，为 20.7%，成都为 12.6%。另外，成都 的写字楼空置率全国最高，达 34.6%。混乱商业地产在局部区域的泡沫化以及空置率的高企，主要是由地方政府的不

8、合理规划、开 发商的盲目投资导致。在沈阳，超过 10 万平方米规模的商业地产项目在 55 个以上，其中金廊沿线有 25 家， 恒隆地产、嘉里中心、茂业国际等大牌云集。 对于沈阳这样的城市，想消化如此体量的商 业项目，在不再批建新商业项目的前提下，至少得五年。 王永平预计。来自四川商业地产联盟的数据也显示，截至 2012 年底，成都规划、在建与开业运营的 商业综合体达到 118 家，总体量超过 1000 万平方米。世联地产预计，北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都等七大城市在未来五年内 购物中心的面积至少翻一番，达到 8700 万平方米。其中，武汉、重庆、成都将增加至少 1.5 倍。在市内建

9、设摩天大楼和宏大商场，往往被视为现代化及官员能力的证明，有利于官员的 未来擢升。 陈启宗在今年的致股东函中表示。近两年，地方政府在土地供应结构上，明显倾向于商业地产，大量的商业用地被推出。 即使是住宅用地，通常也会要求配建 10%-20%的商业面积。同时，在住宅市场遭遇调控的 背景下，很多开发商视商业地产为避风港，加大了对商业地产的投资，这与地方政府不谋而合。此外，地方政府还多以低价土地用于商业项目的招商引资，吸引各行各业的投资。例如， 四川简阳市政府就给海底捞规划了 20 万平方米的土地，用于商业开发。娃哈哈集团宣布进 军商业地产之后，也接到了很多地方政府的邀请。王永平认为，在过去三年的商业

10、地产投资大潮中，有清晰战略、主动转型的开发商只是 少数，更多的是被动、盲动或 心动 转型， 地方政府给了三四百亩的便宜土地，企业会觉 得不拿白不拿，于是就都进了商业地产 。20 个重点城市 2015 年前新增城市综合体总量将超过 1.6 亿平方米，其中 55%的增量集 中在中西部的新城如何消化？吴涛也表示，很多开发商做商业地产，更多是将其作为拿地或避税的工具，或者以此 来套取经营性物业贷款。商业地产项目一般不卖完不清盘，只要项目公司不注销，政府就 不会清算土地增值税。另外，经营性物业贷款一般都是接近十年期的长期贷款，也很受开 发商的欢迎。很少有开发商真的关心商场经营的好坏。 吴涛说，因为资金的

11、关系，很多商业地产项 目最终都难逃被散售的命运。而散售会使商业地产项目在招商、经营上陷入混乱，降低其 投资收益。分化一边是失衡所导致整体空置率上升;另一边优质项目还在不断提价。王敬对财新记者称， 由于资金实力、运营方式的不同，商业地产行业的分化逐步显现。广百集团董事长荀振英称，很多商业地产项目布局不合理，经营模式同质化，这会给购 物中心的运营带来挑战。银泰百货副总裁王锐也说，优质的商业地产项目很稀缺，且租金 在不断上涨。骆伟汉透露，凯德商用在中国的所有商场 2012 年同店客流量平均增加 7%，销售额增加 15.5%。 这主要得益于专业的管理，能够带来客流，租户也会继续选择这个商场。 目前凯

12、德商用有超过 8000 家品牌客户，形成了一个规模庞大的租户网络。恒隆的物业租金也在上涨。陈启宗说，不考虑银行贷款利息，中国的购物中心每 100 元 租金的收益，业主可以拿走 67 元，这是行业平均水平。但恒隆的项目可在每 100 元租金中 获得 84 元收益。差距来源于项目整体的运营管理。陈启宗也认为， 但凡切割成豆腐块散 售的商业地产项目，都不会成功 。真正的商业地产必须整体持有运营，控制租户组合，通 过运营逐步提高租金收益。通过 12 年的运营，上海恒隆广场的净租金收益率已经达到了 40%。大部分的商业地产项目面临招商与经营困境，人流冷清，商铺空置。大连万达集团董事 长王健林在 2012 年 9 月曾表示，商场人流的增长速度从两位数降到了个位数，客人的单一 消费额迅速下降，商户开店的意愿也在降低。吴涛认为，资金实力不强，贸然进入商业地产领域的小开发商将面临问题，招不到租， 甚至也卖不出去。另外，那些位于新城区、远郊区的纯商业项目，没有住宅销售补贴，也 可能会遇到问题。 但短期内还不会集中爆发，等贷款期限到期，问题会显现出来。 十年前，人们问，什么是商业地产;五年前，人们问，谁在做商业地产;今天，人们在问， 谁还没有做商业地产;也许五年后，人们要问，谁还在做商业地产? 王永平认为，商业地产 行业不久将出现洗牌，并购会增多。