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1、1金龙金龙*港项目税收筹划方案港项目税收筹划方案一，行业现状与发展前景行业现状与发展前景：房地产行业从 2010 年 4 月开始施行的“国十条”宏观调控以来，已近 3 个年头，政策从对购房人的限购、限贷政策，到对房地产企业的限价、停止发放贷款，已使一二线部分城市房价腰斩近半，大批中小开发商因资金链断裂而倒闭；三四线城市的房地产虽然行情低迷，但房价下降的幅度比较有限。*县的房地产经济起步较晚，城镇化、工业化建设的序幕在这几年才刚刚拉开，居民购房的内在需求仍然没有被激活。中共十八大，提出“2020 年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番”的目标，暗示着中国的经济将会从传统的投资
2、增长型，逐步转变为投资与消费并重的增长方式，房地产行业在整个经济发展全局中的支柱地位不会动摇；暗示着必须通过改变现行的税收制度，大规模地减轻税收负担，从而让企业、居民拥有更多可支配的财产，对地产行业也不例外；也将暗示着通货膨胀的到来，原材料、能源、人工价格的上升将首当其冲，房价想“合理回归”实在太难。二，行业税种及当地税务监管情况：行业税种及当地税务监管情况：房地产涉及的税种有十几个，分别是营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、契税、土地增值税、土地使用税、企业所得税、水利基金、车船税、房产税2等，在江苏，这些税负占房地产收入的 13%左右。在*地区，以上各税种的预征率为
3、 10%左右，低于江苏税负约 3%，按当地的招商税收优惠政策的规定，契税、土地使用税、土地增值税和企业所得税的 25%地方留存部分，可即征即退，退税后的实际税负率为售房收入的 8%左右。*县房地产行业起步较晚，当地的税务部门对其监管力度不是很大，房地产企业与税务部门的沟通比较容易。三、三、 避税措施及运作方案：避税措施及运作方案：避税的必要性：1，任何房地产企业都存在大量的公关支出、灰色费用、高额利息，这些支出大都属于无票费用，必须通过“变通”的方法，合理的体现在开发项目的成本中。2，本项目的土地价格明显低于当地同行，投资利润率本应高于同行，超额利润的 25%白白的交给了国家，股东的收益便相对
4、减少，很是可惜，所以，超额利润也有必要使之从帐面上“蒸发” 。以上待开票支出，在避税方案中将被划作三类：A，已支付待开票，B，未支付待开票，C，待隐瞒利润（小金库） 。房地产项目税负的轻重，主要取决与项目的收入、成本、费用三大要素，在房款收入必须开票、涉及面广、少计收入的可操作性差的情况下，企业避税，只能在成本、费用上作文章。目前，小型房地产公司通行的避税方法是：虚增开发前期的三通一平支出、广告费、招待费支出，通过真票假开，人为虚增成本费用，以达到少缴土地增值税和企业所得税的目的。3本项目具有投资额大、开发周期长、参与主体多、政府重视程度高的特点，若采用常规方法避税，其隐蔽性较差，易露破绽，必
5、须采用有别与其他小型房地产公司的避税手段，以提高帐面数据的真实性。避税的前期准备工作：1，确定参与人员，2，配备一定数额的编造现金流量的资金和开票所需资金，单独设帐备查。3，提供资金往来帐户及合同印章，4，拟定造假金额。本项目的购土地成本*亿（含契税） ，只占售价的 9%左右，但需承担政府部分市政工程的任务，从避税角度看：1，我们可在市政道路、桥梁、三通一平、园林绿化等工程开支上作文章，人为增加这些工程的开支比例。2，虚增广告、业务宣传费、营销费、工程监理费等合同费用支出。具体虚增金额，应以当地同行、同类项目的平均毛利率为基础，并综合考虑股东希望在帐面上保留多少利润等因素来确定。运作步骤如下：
6、1，*。2，*。3，*四、四、 税务风险识别及应对：税务风险识别及应对：本项目的税务风险来自四方面：1，参与人员泄密或股东分配不均产生矛盾的风险。2，因人为加大成本费用金额，使本项目的利润率明显低于当地同行，项目汇算时，被当地税务作为重点审查对象的风险。3，对税收新政策掌握不准，导致多交税款，从而使股东的利润不能最大化的风险。4，当地招商协议的税收优惠不能全额兑现的风险，即该退的税收，最终因当地财4政困难，无力支付，而以土地抵退税款的行为。应对方法：1，选用忠诚、可靠、敬业的员工参与操作，善待员工；同时告知股东，此举是出于公司整体利益考虑，并非是为某个人独享成果。2，对于目前正常申报的实现税收，做到及时足额的缴纳，不拖欠税款，给当地税务部门留下一个依法纳税的好名声。3，虚增开发成本的金额及变通白纸费用的金额，循序渐进的组织实施，不可等到项目总汇算时，突击开具、漏洞明显，给税务人员留下“成本费用不真实”的感觉。4，经常与税务主管人员沟通，虚心地向他们请教、学习最新的房地产税收政策。5，请政府官员协调，尽快把 2012 年度应退的*万元地方税足额退回，不留后患。海上浮云2012年 12 月 15 日
