房地产行业投资分析报告

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1、房地产行业投资分析报告房地产行业投资分析报告中国房地产行业前景及情况分析中国房地产行业前景及情况分析一、中国房地产行业形势报告一、中国房地产行业形势报告据“2009 年中国城市发展高峰论坛暨城市蓝皮书发布会”披露了这样一组数字：截至 2008 年末，我国城镇化率已达到 45.7%，而据世界银行统计资料，1996 年，全世界城镇化水平已达 45.68%，发达国家城镇化水平一般都在 70%以上，根据国际经验，城镇化水平在 30%60%之间是城镇化加速发展阶段。为此，美国经济学家、诺贝尔奖获得者斯蒂格利茨在世纪之初断言：21 世纪影响人类进程最主要的两件大事，即为“中国的城市化”和“新技术革命”。第

2、十一届全国人民代表大会第三次会议 5 日上午 9 时在北京人民大会堂开幕，中国国务院总理温家宝代表国务院向大会作政府工作报告。报告中说，2010 年，将继续年，将继续统筹推进城镇化和新农村建设，坚统筹推进城镇化和新农村建设，坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥城市持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥城市对农村的辐射带动作用，促进城镇化和新农村建设良性互动。对农村的辐射带动作用，促进城镇化和新农村建设良性互动。壮大县域经济，大力加强县城和中心镇基础设施和环境建设，引导非农产业和农村人口有序向小城

3、镇集聚，鼓励返乡农民工就地创业。根据最新的全省人口变动抽样调查数据测算，2009 年四川省城镇化率为 38.7%，与全国相比，未来5-15 年乃至更长时期内，我省都将处于城镇化快速发展阶段。要围绕城乡统筹和人口城镇化，以深化体制机制改革为动力，以城市集群发展为主体形态，以联动推进工业化城镇化为重点，优先发展大城市，积极发展中小城市，集约发展小城镇，加快建立以成都为核心，区域性大城市为骨干，中小城市和小城镇为基础的城镇体系，增强城镇综合承载能力，提高城镇发展质量，培育新的经济增长极。城镇化发展规划要按照科学发展观的要求，体现城镇体系的内在联系和功能区分、强化产业支撑、科学确定城镇规模，体现城市特

4、色和个性。省长蒋巨峰主持召开了省政府第 4 次常务会议。会议强调，要在更高水平、更高层次上推进我省城镇化进程，力争 2010 年全省城镇化率达到 40%以上，2020 年达到 55%左右，接近当年全国平均水平。仅仅从社会综合进步的角度考虑，房地产业也是不可或缺的。二、中国房地产行业投资收益分析二、中国房地产行业投资收益分析现房地产行业平均净利润为 20-30%，个别项目为 50-60%。据 Wind 数据统计，截至 3 月 10 日，沪深两市已有 34 家房地产上市公司公布了 2009 年年报，累计实现营业收入 1390.49 亿元，实现净利润184.41 亿元，平均净利润为 13.26%。如

5、： 2009 年实现营业收入 120.98 亿元，实现净利润 17.76 亿元，净利润为 14.68%。2009 年实现营收入 20 亿元，实现净利润 3.73 亿，净利润为 18.65%。而房地产行业公司净利润的计算具有一定滞后性，上市公司项目净利润率实际应该在 20%以上。而中小房产（项目）公司情况的利润率远远高于上市公司，原因主要是中小公司不必考虑或未完全建立整体战略布局、品牌建设等，而是选择在机会城市中的机会项目进行开发，一般都是利润较高的项目。比如：蓝光和骏在南充开发的香江国际项目：项目总占地面积 235 亩, 总建筑面积约 65 万平米，总户数约 6000 户。由带电梯的花园洋房、

6、小高层、高层等多种形态组成。1、蓝光南充项目成本收益分析：、蓝光南充项目成本收益分析：1.1 项目收入：住宅及地下车位销售总收入 27.96 亿元。项目住宅部分可售面积 54 万 m2，按均价：5000 元/计算，住宅部分总售价 27 亿元；房屋地下车位总数按 3200 个计算，销售 60%，均价 5 万/个，车位总销售收入 0.96 亿元。 （本销售收入未计算剩余 40%地下车位及地面车位的租赁收入情况）1.2 项目成本：总成本 22.09 亿元。其中土地成本 4.8 亿元；建安直接成本按 2250 元/m2 计算，总造 价 14.62 亿元；其他费用（开发间接费、营销费用、税金、公司管理费

7、等）2.67 亿元。 1.3 项目净利润：5.87 亿元，项目净利润率：20.99%。2、蓝光南充项目现金流分析：、蓝光南充项目现金流分析：2.1 现金流出：项目开盘前共计投资约 3.15 亿元：签订土地协议交土地款 2.4 亿元，一期开盘前付 土地款 0.65 亿元，一期销售前期开发费用投入约 0.1 亿元。 2.2 现金流入：开盘后现金流入 4.15 亿元：一期销售收入按 2.4 亿元计算，在建项目银行融资 1.75 亿元。 现金流量表反映：分期分批次开盘项目，在市场反映正常的情况下，项目销售收入满足项目后期投 资需求，费特殊情况下不需增加新的投资便能完成后续项目的建设工作。3、房地产行业

8、与其他行业投资利润率比较、房地产行业与其他行业投资利润率比较从我国房地产行业的实际利润率与国内其它行业的利润率、其它国家（地区）同行业的利润率对比，中外房地产从业人员年薪及其增幅的对比，我国涉足房地产的富豪在各种财富排行榜中的地位，我国房地产行业的垄断程度等方面来看，我国房地产行业的利润率都属于过高水平，大大超前于我国的总体发展水平和民众的实际消费水平。财政部的抽样调查显示；据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于 10%，集中于 7%8%这一区间。2005 年房地产开发的平均利润率高达 26.79%。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据 2005 年市物价局测算，该市房地

9、产开发商的平均利润率为 50%，利润率最高的超过 90%。我国涉足房地产的企业家在各种财富排行榜中占据突出地位（名次靠前、比例大） ，从侧面说明了房地产行业利润率远远高出其它行业。统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16 万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。前新希望集团董事长刘永好曾经感慨：做一年房地产的收益超过做十年农产业的收益。还有企业家笑称，做房地产比贩毒还赚钱。将我国房地产投资的利润率与同期其它国家（地区）最高的房地产投资利润率进行对比，可以看出将我国房地产投资的利润率与同期其它国家（地区）最高的房地产投资利润率进行对比，可以看出

10、我国房地产行业利润率在全世界的地位。我国房地产行业利润率在全世界的地位。 2005 年德国房地产是美英等国资本关注的焦点之一。该年度外国资本对德国房地产的投资总额达到264 亿美元，占德国全国房地产投资总额的 62%，是 2004 年的两倍。投资者包括一些国际知名的大公司，如纽约的开布陆斯资本管理公司和高盛集团（买下了柏林市政府 4%的住宅股票） ，英国私有资产事务所特拉资本伙伴有限公司（兼并了德国最大的住宅房地产开发公司，包括其持有的 14 万个单位住宅） 。欧美房地产投资者指出：如果在纽约或者伦敦投资，4%的回报率就可以接受；但如果在德国投资的话，投资者的预期回报率在 7%以上。由此推算，

11、2005 年对纽约和伦敦、德国房地产投资的预期回报率，仅为同期中国房地产开发企业平均利润率（26.79%）的 14.93%（略逾 1/7） 、26.12%（略逾 1/4） 。三、大成都范围房地产现状及分析三、大成都范围房地产现状及分析“楼市火热，房价飙升。在平常人们提到这些有关房价的词汇时，往往都以为是在形容成都等这些大城市。但目前来看这种局面似乎正在蔓延。记者利用春节放假档期，专程走访了德阳、绵阳、南充、西昌等多座川内二级城市发现，就在这些平日很少被外界关注的地级城市，甚至县城、乡镇，有关开发商对于楼市“信心十足”以及购房者对于楼市“格外疯狂焦虑”的矛盾现象，一点也不逊色于当前的成都。乡里的

12、买镇上的，镇上的买县城的，县城的买地级市的。从乡镇到州市，一场全新的购房热潮正席乡里的买镇上的，镇上的买县城的，县城的买地级市的。从乡镇到州市，一场全新的购房热潮正席卷着全川。卷着全川。类似于这种“逐级买房”的情况，在目前的自贡、资阳、泸州、绵阳等全川各地均在上演。由成都印堂文化代理营销的南充蓬安县某楼盘，项目尚未正式动工，短短半年内数百套房子便被认购一空。连开发商都觉得不可思议全川二三级城市房价飙升，德阳绵阳等部分地区中高端楼盘房价已经接近成都。”摘自 2010 年 3 月 10 日华西都市报该文以 “楼市虚火旺盛 周边二线乡镇城市房价直逼成都”为题报道了当前形势下大成都范围房地产现状。 “

13、盘盘皆涨，涨得让人发狂”，这是部分德阳人对自己所在城市房价的评价。德阳房管网统计数据显示，在德阳市区，2010 年 1 月市场销售均价 4258 元/平米。 “在 2010 年，德阳部分价格突破 6000 元/平米，房价正在逼近成都。 ”与德阳类似，西昌、绵阳等多个二级城市的实际房价目前也均超过了 4000 元/平米，向大成都逼近。而刚刚 028 区号并网后的眉山、资阳，也正在酝酿新一轮的涨价。日前，四川省统计局发布了2009 年四川房地产市场发展趋势分析 。 分析显示，2009 年全省商品房销售均价为 3523.56 元/平方米，房价较 2008 年上涨 11.6%。但在一些分析人士看来，

14、“二三级城市其实还要活跃得多。甚至是四五级城市，都呈现出了买房疯狂的情况。这种现象值得研究与分析。 ”成都全心地产总经理李国峰说， “与传统的房价总由中心城市向二三级城市蔓延不同，这次的二三级城市购房热似乎正从下而上掀起，似乎是国家有关城市化特别是城镇化的推进政策正在发酵。 ”西南财经大学党委副书记认为，原因主要有三个：一是随着经济的发展，中国城市发展正呈现出重要大城市领头，地方城市甚至一些地级城市、乡镇跟进的梯级式发展态势。二是外出打工的人们都眼界更加开阔，他们的城市居住理念日益强化；三是人们还是对于投资缺乏其他选择，包括市州的人们，都还是认为只有房子最能保值升值。而在这些原因的背后，杨教授

15、认为，其实都是中国城市化、城镇化推进使然，是城市化城镇化的基本也是必然表现。成都全心地产总经理李国峰认为，对于二三级城市，包括一些乡镇，其实几乎每个春节都是他们销售的最高峰时期，此时外出的人们正集中返乡。此外，这些人常年在外，对城市生活更具有一种潜意识的向往与依赖。在房价方面，则主要在于需求旺盛导致上升。 “中国已有 2 个多亿的打工大军，而四川更是打工大省。你可以想象一下，他们返乡购房，那会是多么庞大的一支队伍。 ”另外还有一个原因，则是随着不少全国性的房地产企业以及成都房地产人气也进入二三级市场，他们的项目从定位与品质开始，直接将二三级城市房价拉升到了一个新的水平。没有从中看到“虚”的成分

16、二三级城市如此火爆，到底是“虚火”使然，还是真的有硬性需求支撑？对此印堂文化公司董事长王博认为：“至少从我们所代理的盘来看，我还没有发现有虚火的存在。我们也对前来购房的人群进行了分析，其中自住的基本占据到了 80%，投资与投机的可能只占 20%左右。 ”四、房地产投资机会选择四、房地产投资机会选择在影响房地产市场发展的众多因素中，最终起决定性作用的是商品房供给与需求之间的态势，而政策导向、房贷利率升降等因素都是通过影响商品房屋的供需而作用于房地产市场的。如果房地产市场供给大于需求，楼市就疲软，商品房价格就下跌；反之，房地产市场供不应求，楼市就火爆，商品房价格就上升。 从上个实际最后几年开始，到 2003 年外来开发商成规模批量进入成都，再到本土企业眼花缭乱，成都这边宜居之城，已经烽烟四起，成都成为名副其实的国际、国内地产品牌表演舞台。在跨区域品牌、上市公司、央企、资本为王、天价地王等关键词背后，本土企业开始迅速接受先进的开发模式、管理经验、融资能力等，迅速蜕变。这一过程中，运营能力不强、品牌效应不够的小型企业逐步被挤兑到城市边缘。这一形势下，我们