《方圆置业2013年12月成都复地中心2014营销策略方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《方圆置业2013年12月成都复地中心2014营销策略方案（121页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、复地中心2014营销策略方案International JinjiangAits Planning and Markteting Proposals吉信行方圆置业 / 2013.122 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o m本报告为策略而来1、保证可操作性，为2014年复地中心营销工作提供整体解决思路；2、对项目阶段工作透彻理解，在指定的阶段可直接开展工作，确保无缝衔接；本报告的创作基于两大前提：2 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店
2、铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o m项目是具有顶级景观资源和地块价值的项目！区域是极具发展前景的区域！吉信行 观点就本项目而言，2014年必须完成项目形象的落地，复地品牌的重塑，保证推货的成功运作，为后期操作预留空间！Q1：如何塑造项目形象，建立市场声音，为项目后续运营打下基础？Q2：如何在竞争背景下较短时间内蓄积大量客户，保证开盘去化，并持续热销，完成集团目标？基于对项目的认识，本次报告核心解决两大问题：2 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p
3、70 30 8 792 . t a o b a o . c o m报告体系 Analyze System 市场背景审视及营销目标 目标下的价值审视 基于竞争的客户洞察 营销策略思考 项目分阶段营销策略计划2 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o m市场背景审视宏观政策 土地市场 高端住宅市场2 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o
4、 m市场背景审视2014年预计政策总体偏紧，政府对楼市依然持高度关注状态，开发商推售持谨慎资金链看紧，客户出手将越发小心冷静。1、年初新国五条政策出台，重申限购限贷等调控政策，要求地方公布房价控制目标 ，但地方政府的国五条细则在落地时普遍较为温和2、成都市政府在年内多次调整公积金贷款政策，公积金贷款购房难度有所加大3、银行在年内多次出现银根紧缩和利率上浮的情况，经济板块下行和房产板块上行出现相应碰撞4、国务院提出城市基建6大任务，并在当时被认为长效调控机制有望于10月亮相，后虽无音讯，但提高了后期政策趋紧的预期5、十八届三中全会召开，房产9大问题备受关注，与房地产税相关的383方案被提出，调控
5、趋紧的氛围有所保持宏观政策土地市场高端住宅市场2 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o m市场背景审视宏观政策土地市场高端住宅市场住宅用地：2013年1至12月土地市场共计出让住 宅用地42宗，共计2274.49亩，平均单亩地价为 1249万元/亩，平均楼面地价为6175元/平米， 两者均创成都市场年度土地市场价格新高。商业用地：2013年1至12月土地市场共计出让商 业用地26宗，共计1469.46亩，平均单亩地价为 602万元/亩，平均楼面地价为1945元/
6、平米，商 业用地价格涨幅整体略显疲软。土地市场启示： 一、商业和住宅土地在2013年下半年出现频繁成交，城南高价土地成交集中，预计 未来2-3年竞争格局将进一步加剧二、本案以价格适中的商业用地（兼容住宅）立项，入市首批产品将是住宅，而本 案的住宅潜在竞品所获取的均为高价住宅用地，本案在产品成本控制上将占据一定2 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o m市场背景审视宏观政策土地市场高端住宅市场序 号项目名称2012年 成交均价（元/）2013年（截止11月30日）
7、 成交均价（元/）2013年月均 成交套数1桐梓林壹号1180612077412仁和春天国际花园952710389643中海城南华府1276014322454泰悦湾995911457325誉峰16961（精装标准6000）17427（精装标准6000）266西派国际17165 （精装标准4000-6000）17628 （精装标准4000-6000）277绿地锦天府16050（精装标准4000）16928（精装标准4000）268成都ICC106601176217数据来源：锐理数据库（备案数据）对比2012年和2013年截止11月（12月未结束，月度统计数据尚未出炉）的已成交情况，成都市高端代
8、表项目以清水价横向对比可见，中海城南华府清水价实现最高，系高端项目标杆。且从各项目价格变化 趋势分析，近两年成都高端市场价格无并明显涨幅。从月均成交量分析，成都市豪宅住宅月均成交约35套，除以价换量的仁和春天国际花园项目以外，月均 成交走势以中海最好。 2 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o m市场背景审视宏观政策土地市场高端住宅市场项目名称物业类型占地（亩）总建面（万 ）容积率车位比梯户比会所产品面积区 间（）装修标准产品附加值蓝光公馆 1881住宅6021
9、.93.761:23梯2户、4 梯4户3000180-280 精装、清水智能家居长城半岛城 邦住宅160504.11:1.23梯2户、2 梯2户、3梯 4户5000100-280清水河景资源、 赠送空间仁和春天国 际花园综合体149555.51:1.5梯户、 梯户、 梯户300090-258清水综合体配套誉峰综合体2801103.31:22梯2户、1 梯1户5000180-360精装赠送面积、 综合体配套中海城南华 府住宅、写字 楼225433.71:1.72梯2户、2 梯3户、2梯 4户无90-255清水赠送面积本案综合体180705.8暂无3梯4户、3 梯3户，3梯 2户暂无，不在 住宅组
10、团里 面120-260清水岛居地段， 综合体配套， 江景资源 区域高端项目多集中于火车南站以南，市政府及中央商务区周边，天府大道东侧尚未成势，而本案位于天府大道东侧 均为大体量，配置高端的华宅或豪宅项目，产品竞争激烈，产品附加值方面各有所长 本案产品面积区间为120-260，其中豪宅项目主力面积段集中在150-300，本案主120-1752 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o m市场背景审视宏观政策土地市场高端住宅市场成都豪宅产品主要集中在城东攀成钢板块和城南
11、站南板块两大区域。潜在对标竞品明年入市项目较为集中（约7个），将有较大放量。保利康桥棕榈泉国际城南华府誉峰四海逸家时代豪庭朗御蓝光1881成都城市豪宅分布图华润金悦湾保利贝森公馆伊泰天 骄九龙仓雍锦汇绿地锦天府新鸿基ICC西派国际铂雅苑攀成钢板块： 主力户型区间：120-170 主力价格：清水10000-14000元/ 精装14000-18000元/仁恒滨河湾环球汇 天誉龙湖世纪峰景泰悦湾 大魔方站南板块： 主力户型区间：170-250 主力价格：精装17000-18000元/ 清水11000-13000元/大源板块： 主力户型区间：90-140 主力价格：8500-13000元/中铁建项目保
12、利项 目建发项目 合能项目中大锦城湖银河湾万科公园5号新开项目新货推出项目新货推出项目项目体量 (万）（预计） 产品面积段 华润金悦湾33210-388 保利贝森公馆12.885-196 九龙仓 擎天半岛7.6220-280保利康桥34120-190 仁恒滨河湾53.2176-258 新鸿基ICC120102-183 环球汇.天誉12077-280 绿地锦天府28183-402 四海逸家41211-273 蓝光188121188-298 誉峰38180-250 西派国际2490-276 中海城南华府2490-255 大魔方103132-293 龙湖世纪峰景5995-175 棕榈泉国际2689-
13、129 铂雅苑48265-660 万科公园5号26170-380 中海9号公馆30175-245新项目 合能项目 建发项目 中铁建项目 银河湾98 中大锦城湖17160-220 伊泰天骄20260-360 保利项目 可计合计量983.62 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o m市场背景审视结论1、从政策方面来看，明年的整体政策依然趋紧，政府对楼市依旧高度关注，开发商和 购房者在推货和置业方面均趋于谨慎2、从土地市场来看，城南数宗优质地块被品牌开发商高溢价拿下，
14、明年若以高端住宅 产品的姿态集中入市或造成高端住宅市场供应过量的状态3、从高端市场量价走势来看，2013年高端项目价格涨幅并不明显，月均去化套数普遍 在30左右，清水高端住宅价格标杆不超过14000元/平米，普遍能保证走量的清水价格 在11000-12000元左右，综合市场因素和本案自身状况，建议本案一期整体均价为 12500元/平米，入市价格为11500元/平米4、从高端市场产品对比来看，本案在地段（岛），景观资源，后期配套方面占据优势， 而在区域热度，赠送面积，住宅内部会所等方面处于劣势，因此明年在推广方面前期需 将“岛”和“划岛为界的高端综合体”等概念炒热5、从市场潜在供应来看，明年城东
15、城南均有数个高端项目入市，加之目前市场主力对 标竞品部分存量尚多，届时竞争或较为激烈2 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o m营销目标整体目标 任务拆分2 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o m战略目标构建项目核心竞争优势，重塑复地在成都的品牌形象，扩大企业影响力；销售目标全年实现以销售额3.6亿。本报告以销售目标为重心，进而
16、实现战略目标2014年复地中心整体目标2 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o m2014年整年销售额目标：3.6亿结合现阶段市场环境及复地对本项目的资金要求，设定：任务拆分根据我司去年操作成都高端楼盘的经验，3.6 亿的销售目标可拆分如下表6月7月8月9月10月11月12月销售金额1.25亿1.05亿0.65亿0.65亿2 0 14房地产营销策划大全震撼升级上市！永久免费更新，淘宝店铺：h t t p : / / s h o p 70 30 8 792 . t a o b a o . c o m任务拆分结合每个月应实现的产值，设定拆分任务如下：6月7月8月9月10月11月12月销售金额1.25亿1.05亿0.65亿0.6
