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1、地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流 丹东【造纸厂】 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，析 .东市房地产总体特征分析 .对“造纸厂”地块的分析和基本结论 .数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流 丹东【造纸厂】 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，处于东北亚经济圈的中心地带，东与朝鲜民主主义人民共和国的新义洲市隔江相望。丹东地区总面积 15030 平方公里，其中市区面积 830 平方公里。丹东大陆海岸线长 120 公里，沿海有大鹿岛、小麦 岛等岛屿。丹 东现辖东 港、凤城两市，宽甸满族自治县和振兴、振安、元宝 3 区，人
2、口 241 万，市区人口 76 万人，259828 户。地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流 丹东【造纸厂】 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，析（一）有利因素1、优越的地理位置和便利的对外交通丹东市城市基础设施完善，对外交通方便发达，布局较合理，已初步形成陆，水空多种运输方式的立体交通体系。丹东市是吉林省、辽宁省、的交叉点，铁路主要有横贯南北的沈丹干线和凤上、丹大两条支线。北京至平壤的国际联动列车经丹东站出入国境。丹东市公路网体系完整，公路总里程达 3813 公里，6 条国家级和省级公路横贯全境，其中高级公路、次高级公路 1679 公里，水运方面，丹东市面江临海，水运历史
3、久远。丹东港是中国大陆海岸线最北部的水陆中转联运港，也是中国沿海对外开放的基本港口之一。丹东港现有浪头和大东两个港区计 12 个泊位，年吞吐能力 220 万吨，其中大东港区是中国北方天然不冻港，已建成 4 个万吨。而中国民航丹东站 1985 年 4 月正式通航，是东北五大机场之一。海陆空的交通使九江市的辐射能力大大增强。2、自然资源和旅游资源丰富丹东位处鸭绿江畔，黄海之滨，与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望，是我国最大的边境城市。地理位置优越，对外交通发达，有得天独厚的自然条件和珍贵的历史文化，是一座融自然风光与人文景观为一体的旅游名城。3、城市投资环境改善的预期丹东市目前快速发展机遇主要来自三
4、个方面的预期：一、国家大力发展东北工业基地，其管辖的凤城市、东港市有很多机遇；二、吉林省预向中央争取丹东市。目前吉林省发展的很大一个障碍就是没有向外辐射的水运渠道。作为紧邻吉林省的唯一港口城市，丹东是吉林发展的唯一选择。三、经济要发展，对外开放是必经之路。丹东可得近水楼台优势。地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流 丹东【造纸厂】 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资意识观念正在不断转变，扩大了项目的潜在目标客户群体北方以往的投资以做生意、开工厂等为主流。但自去年丹东房产活跃起来后，部分当地人已意识到投资房产的好处，于是置业保值、增值成了有钱人挂在嘴边、想在脑里的投资新方式。
5、5、土地一级市场实行统一收储制度，但政府土地储备缺乏丹东市政府在 2002 年对土地一级市场采取土地统一收储。但国土资源局的有关人士介绍，目前国土资源局在丹东市区目前的土地储备量很小，土地供应将急遽下降。据 2002 年、2003 年的统计资料看，每年只有 10 万平方米的土地进行公开出让。6、房地产起点与基础较低，现有楼盘品质不高。新概念楼盘很容易脱颖而出7、房地产价格整体上涨，且差距大丹东市目前的均价在 2000 元/m 2左右，最高能达到 5000 元/m 2，最低在 1000 元/m 2以内。说明楼盘品质与地段对房价影响很大，且 2000 元/m5000 元/m 之间的房价也能被市民所
6、接受。8、项目自身优势规模大，容易形成品牌， （最大、最好社区） ，提升丹东市城市和房地产形象附近楼盘的拉动。东南临顺泰欧式花园、西南紧临太阳城、东侧与韩国城仅一路之隔。而太阳城、韩国城都是丹东市的高档住宅的代表，他们的成功开发，对本项目拉动作用是显而易见的坐落位置。临鸭绿江地块是丹东市最珍贵的土地，是丹东市民最认可的居住位置。9、住宅二级市场全面启动，楼市梯度消费已形成地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流 丹东【造纸厂】 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，）不利因素1、市场胃纳量较小2、大盘开发年限可能较长（周期和投资回报率）3、居民可支配收入较低，打压了房价上涨空间4、
7、城市经济总量不高。5、动迁量不小，前期工作进度压力较大6、地块南侧为护江堤、北为低品质楼盘，为高品质楼盘塑造造成困难。地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流 丹东【造纸厂】 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，东市房地产总体特征分析（一）2002 年、2003 年房地产开发情况统计分析2002 年市区 2003 年全市 幅度 备注本年完成开发土地面积（平方米） 246430 245921 待开发土地面积（平方米） 91449 本年购置土地面积（平方米） 102229 67700本年土地成交价款（万元） 2301本年完成投资（万元） 66626 53930 含土地开发投资额房屋施
8、工面积（平方米） 623092 1672880 2002 全市为:1457076其中新开工面积（平方米） 264549 1222492 2002 全市为:785732房屋竣工面积（平方米） 382690 361933 2002 全市为:865631商品房销售面积（平方米） 145308 506606 2002 全市为:631824商品房预售面积（平方米） 124212 2002 全市为:202911商品房实际销售额（万元） 26021 67513 2002 全市为:92152商品房空置面积（平方米） 207321 462853 2002 全市为:457064商品房空置 13 年的面积（平方米）
9、 19749 221747 2002 全市为:133563商品房空置 3 年以上的面积（平方米） 9994结论：1、全年市区销售与预售面积约 25 万平方米左右，新开发面积约 25 万至 40 万平方米。地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流 丹东【造纸厂】 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，置商品房约 20 万平方米，在 13 年内基本能被消化。（二）城市住户家庭居住情况统计住宅建筑样式项目 家庭人口建筑面积使用面积 单栋 四居 三居 二居 一居建筑年份住房估价租赁房租购房年份购房金额单位 人/户 /户 元/户 元/户 /户 元/户合计 2 15 66 17 5850 、城
10、市住户的居住情况整体水平不高，使用功能不齐全，仍处于“安身”阶段。2、房产交易活跃，尤其是二手房。但交易额较低。（三）产品力特征北方房屋特征明显，品质在低水平之上从整体来看，丹东商品房市场启动时间较晚、起点较低，市区现有楼盘的产品力普遍不高，而且同质化现象明显。在众多因素的影响下，购买力在近两年逐渐显现出来，而多数楼盘销售状况比较理想，楼市目前还处于买方市场的初级阶段。高价格楼盘沿江而立，卖点主要以看江、物业管理、工程使用材料为主，主题化社区居住文化、工程施工质量、人性化设计未得到足够重视。（四）价格水平和价格趋势2003 年二季度 2003 年三季度 2003 年四季度 2003 年一季度时
11、间段商品房 二手房 商品房 二手房 商品房 二手房 商品房 二手房均价（元/） 2320 1225 1915 1207 2095 1317 1938 1246地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流 丹东【造纸厂】 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，、长期（3 年以上）积累下来的待开发土地的启动，都以低价未楼盘投入市场，其中平均销售单价在 1100 元至 1500元的楼盘占 平均销售价格在 1500 元至 1800 元的楼盘占 所以丹东市楼盘均价一直未有稳步上升。2、丹东市每年（每季度）销售量都不大，所以当期投入市场的 12 个上万开发量楼盘的销售单价都足以左右整个市场的销售单价。所以每季度的均价上下起伏不定。3、价格上升早已经成为丹东江房地产的显著特征之一，而价格和产品进行互动，在价格上升的背景下，楼盘品质有望进一步提高，而产品力的不断加强也成为推动楼盘价格提升的推进力。（五）销售执行丹东房地产正处于初级阶段，整体缺少专业房产销售代理公司对市场的推动和指导，楼盘整体销售执行方面还不够成熟。但真正的销售代理公司已出现在个别高品质楼盘，且工作人员训练有素。（六）销售率总体销售率：
