海宁楼盘调研报告

《海宁楼盘调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海宁楼盘调研报告（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、本文库文档仅作参考资料使用，未经允许请否转载 海宁房地产市场调研报告海宁房地产市场调研报告 知己知彼， 才能更好在市场中立足， 为使本案在定价、 市场等方面更具理性，同时对周边竞争楼盘有初步了解，特展开此次市场调研。 一、宏观市场概况一、宏观市场概况 1、土地市场活跃，宏观调控政策抬头，楼市普遍回暖、土地市场活跃，宏观调控政策抬头，楼市普遍回暖 2010 年的房地产宏观调控政策将积极配合经济复苏的全局，从整体的经济情况入手，主要精力将放在匡正房地产的发展方向和行业风气上，政府将以打击投机性购房、解决低收入者购房难题作为主要攻克点，并加大房地产业的纪律制约和安全系数，将楼市逐步拉入一个稳定有序的

2、运行机制，使其不出现超出预期过快增长，资产价格不会整体下跌，但成交量或将受到不同程度的压制，价格总体走势为小幅、稳步上扬。 为了平抑房价，政府加紧出台扩大供应的政策，各地方政府亦会加紧入地供应。由于流动性较为充足，无论从供给开发商，还是从需求方面的购房者，获得资金的压力不大，而且刺激性政策的推出需要一个渐进过程。因此，房地产销售量和房价会呈现小幅、匀速上涨态势，受到二套房贷等调控政策和新房价格短时间内迅速拉升至高位的双重挤压，二手房的销售会持续火热。 2、海宁房地产市场现状、海宁房地产市场现状 2010 年是危机之后各行业全面整合的关键年份，房地产市场集中度会有所提升。海宁市场 8 月份，全市

3、共成交 320 套，成交总面积为 3.44 万，成交均价 8141.09 元，住宅均价为 8605.9 元。其中西区就成交有 142 套，占全市的44.375%。成交总面积 0.89 万，成交均价为 5794.03 元，住宅均价为 4399.87元。卖得较好的楼盘如东方嘉苑、丽景佳苑、康桥名城等。 本文库文档仅作参考资料使用，未经允许请否转载 小结：小结： 海宁原有一些楼盘都卖得比较好，说明海宁楼盘的需求量较大。目前这些楼盘剩余的房源不大，相对来说对本案的威胁较小。 本案周边配套相对来说比较匮乏，但毗邻皮革城是一个亮点，相信能吸引较多的投资客前来购房。楼市逐渐回暖，据调查，在今年 11 月底会

4、有较多新开楼盘，所以本案要迅速出击，先于这些楼盘打进市场，夺取竞争优势。 二、微观市场概况二、微观市场概况 本案周围目前已有不少楼盘，有一定的体量，且离本案较近，极易形成竞争情况，因此，对附近楼盘我方也进行了市调了解。 ? 海城名家海城名家 地理位置 地理位置 市区海州路南侧，消防队西侧 产品类型 产品类型 高层、多层（LOFT） 容积率 容积率 2.5 总占地面积 总占地面积 6 万余平方米 总建筑面积 总建筑面积 2.5 万平方米 开盘时间 开盘时间 绿化率 绿化率 35% 主力户型 主力户型 88-155 方的紧凑户型 200-230 方左右的空中别墅 楼盘售价 楼盘售价 均价 8000

5、 元/平米 交通 交通 海州东路、消防队西侧，北面有汽车南站，南面是医疗中心和商贸中心，西面有中学，有轮滑运动中心，东面是个教学园区，已形成了配套齐全、环境优美、生活方便的格局。 配套 配套 城南大型超市华润万家、南苑中学、南苑菜场、曙光医院等生活配套，都在该楼盘 500 米的生活半径内，这些都是小区配套的重要服务功能。 销售情况 销售情况 剩余房源不多，余大面积、高层。 本文库文档仅作参考资料使用，未经允许请否转载 ? 西山一品西山一品 地理位置 地理位置 海宁市西山路 836 号 产品类型 产品类型 高层 （1、 2 幢写字楼， 3、4 幢单身公寓） 容积率 容积率 总占地面积 总占地面积

6、 总建筑面积 总建筑面积 63000 平方米 开盘时间 开盘时间 2009 年 12 月 绿化率 绿化率 主力户型 主力户型 3651 平方 楼盘售价 楼盘售价 开盘均价在 7000 元/平米左右 交通 交通 酒店项目位于海宁市最繁华的商业黄金地段工人路商业街。北距火车站 300 米，南距汽车站 2000 米，西距中国皮革城 2000米，交通便捷，购物方便。 配套 配套 属市中心，周边发达，有大型购物超市，大型酒店，大新餐饮客房宾馆等。 销售情况 销售情况 只剩 4 号楼北向房源，销售现场已经没有销售气氛，处于尾盘、自然销售状态。 ? 康桥名城康桥名城 地理位置 地理位置 东文宗路西侧、洛塘河

7、南侧 产品类型 产品类型 高层 容积率 容积率 2.6 总占地面积 总占地面积 170 余亩 总建筑面积 总建筑面积 30 万平方米 开盘时间 开盘时间 二期 2010 年年底开盘 绿化率 绿化率 40% 主力户型 主力户型 一期主要是 80-130 平方 楼盘售价 楼盘售价 均价 8000 元/平方米 （1 楼 83 方 706800 元 3 楼 80.85 方 721000元 含车库储藏室） 本文库文档仅作参考资料使用，未经允许请否转载 交通 交通 周边文宗路、海州西路、南北大道等城市主干道组成通达路网,畅行于城市 配套 配套 项目周边有体育馆,皮革城,城南公园,文化馆,海州大饭店,华润万

8、家超市等市政生活配套 销售情况 销售情况 剩余 80 方左右(楼层低）250 方 190 方，140 方 共剩余 70 套 ? 华盛嘉苑华盛嘉苑 地理位置 地理位置 海州西路与文宗路交叉口 产品类型 产品类型 高层 容积率 容积率 2.5 总占地面积 总占地面积 120 万平方米 总建筑面积 总建筑面积 5 万平方米 开盘时间 开盘时间 9 月底 10 月初 绿化率 绿化率 37.6% 主力户型 主力户型 89-269 平方 楼盘售价 楼盘售价 8000/平米左右 交通 交通 西面是南北大道、皮革城，东面是市政府、文宗路。 配套 配套 南临市文化中心、市民公园；西靠市游泳馆，体育馆皮革城遥遥相

9、望；东侧紧依行政中心。 销售情况 销售情况 现指定银行收取意向金 10 万元，共收取 40 多套，可退款，预订率较高。 ? 兴海时代大楼兴海时代大楼 地理位置 地理位置 海宁市文宗南路 产品类型 产品类型 LOFT 商务居住 临街商铺 容积率 容积率 本文库文档仅作参考资料使用，未经允许请否转载 总占地面积 总占地面积 总建筑面积 总建筑面积 开盘时间 开盘时间 绿化率 绿化率 主力户型 主力户型 40 平方 楼盘售价 楼盘售价 均价 7500 元/平米 交通 交通 配套 配套 销售情况 销售情况 只余 5 套（3、4 楼各 2 套，5 楼 1 套） ? 百合新城百合新城 地理位置 地理位置

10、海宁市文苑南路城南新区 产品类型 产品类型 平层官邸、小高层 容积率 容积率 0.80 总占地面积 总占地面积 800000 总建筑面积 总建筑面积 780000 开盘时间 开盘时间 小高层 11 月底推出 绿化率 绿化率 50 % 主力户型 主力户型 190-300 平米 楼盘售价 楼盘售价 平层官邸 1.7 万/平方 ，去年小高层 9000 元/平方 交通 交通 城南是以国际大都市格局来全新规划的高尚区域， 带有很大的前瞻性，百合新城就位于海宁市最有发展潜力的城南区块，日益成熟的社区环境是居家的理想选择。 配套 配套 行政中心、中国皮革城、汽车南站 、 体育中心 、 海洲大饭店、市民广场相

11、邻，是未来城市中心之高尚生活社区。 销售情况 销售情况 目前已开楼盘的小面积房源基本已销售完毕 ? 书香苑书香苑 地理位置 地理位置 市区文宗路西侧、水月亭西路北侧 本文库文档仅作参考资料使用，未经允许请否转载 产品类型 产品类型 学区房，小户精装 容积率 容积率 总占地面积 总占地面积 总建筑面积 总建筑面积 开盘时间 开盘时间 绿化率 绿化率 主力户型 主力户型 40-100 平方米 楼盘售价 楼盘售价 一万多一平米（51.97 方约六十几万） 交通 交通 配套 配套 销售情况 销售情况 基本售完 ? 丽都水岸丽都水岸 地理位置 地理位置 产品类型 产品类型 容积率 容积率 2.0 总占地

12、面积 总占地面积 总建筑面积 总建筑面积 7 万平方米 开盘时间 开盘时间 绿化率 绿化率 主力户型 主力户型 89-129 平方米 楼盘售价 楼盘售价 5800 元/平方 交通 交通 7 路公交直通紫阳街商业中心及火车站，另有 4 条城乡公交路线连接马桥、袁花、黄湾、尖山、盐官及盐仓。 配套 配套 小区南靠城南大道， 西依黑木板桥港， 与规划中的城南金融中心、商业中心仅一街之隔，城南农贸中心及新人民医院近在咫尺，周边南苑中、小学、幼儿园，教育配套优秀。 销售情况 销售情况 剩房不多 ? 汇银新空间汇银新空间 地理位置 地理位置 文宗南路西侧、后富亭港南岸 产品类型 产品类型 70 套 lof

13、t，20 套商铺 容积率 容积率 本文库文档仅作参考资料使用，未经允许请否转载 总占地面积 总占地面积 总建筑面积 总建筑面积 11605.5 平方米 开盘时间 开盘时间 绿化率 绿化率 主力户型 主力户型 45 平方米 楼盘售价 楼盘售价 7850 元/方8050 元/方 精装加 10 万元 交通 交通 文宗南路西侧、后富亭港南岸，与文化馆、城南公园相邻，北与行政中心、南与百合新城隔路相望 配套 配套 周边各种商务、行政、金融、交通、教育、休闲、购物等配套完善。汇银新空间坐拥核心地段，享受最优质的商务与生活资源。这里，信息相汇、人脉相通、财气相聚、资本握手、财富增值。销售情况 销售情况 ?

14、广隆财富中心广隆财富中心 地理位置 地理位置 钱江西路 238 号 产品类型 产品类型 27 层 5.6 万方写字楼，4200 方商业，10 栋公馆700-1500 方不等 容积率 容积率 0.90 总占地面积 总占地面积 150000 平方米 总建筑面积 总建筑面积 6 万平方米 开盘时间 开盘时间 绿化率 绿化率 主力户型 主力户型 70-1000 方 楼盘售价 楼盘售价 均 5000 元/方，6700 最高，公馆 9000 元/方，每层差价 50-200交通 交通 新城区中心 配套 配套 百合新城、皮革城、新客运站 销售情况 销售情况 剩余房源：写字楼 70 方 2 套和一整层，2 栋公

15、馆 本文库文档仅作参考资料使用，未经允许请否转载 其余楼盘信息： 楼 盘 名项 目 地体量 剩 余 房单价 面 积 范交房 建 筑 设特点 本文库文档仅作参考资料使用，未经允许请否转载 称 址 源 围 计 皮 革 城三 期 一写字楼 今 年 年底 或 明年推出 同 济 大学 建 筑与 城 市规 划 学院 待 建 成后 或 租赁 或 出售， 建筑设 计 有特色， 外观 有 创意 浙 江 海宁 经 编大厦 27层3.01 万方 商 务办 公 ，1.69 万方 5 层展 示 及会 议 用房 无房源 租 赁 展区 28 元/平方，办公 40元/平方100平方左右 现房 政 府 开发 梅 里 达花园 双

16、联路、隆 兴 路口 双联、 独栋别墅 未定 未定 上 城 碟园 城南 09 年 11月 份 开盘 售罄 开 盘 均价 7000元/平方去年 11月份 三、重点参考楼盘三、重点参考楼盘 兴海时代大楼拥有 LOFT 户型，地段较好，虽然剩余房源不多，但对本案来本文库文档仅作参考资料使用，未经允许请否转载 说具有相当定价参考价值。 华盛嘉苑 9 月底 10 月初即将开盘，现已预订约 2 个月，预订火热只剩少量房源。鉴于开发商和购房者的心理，届时可能会有大批退订人员，他们也有可能成为我们的客户。 结论：楼市目前因宏观调控的影响，未来局势不明朗，再加上本案在产权、环境等各方面有局限性，因此在项目定价上必须理性慎重。尤其在目前大势下一旦预期过高，项目启动困难重重。 结论：楼市目前因宏观调控的影响，未来局势不明朗，再加上本案在产权、环境等各方面有局限性，因此在项目定价上必须理性慎重。尤其在目前大势下一旦预期过高，项目启动困难重重。