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1、 0 关于福建新华都购物广场股份有限公司关于福建新华都购物广场股份有限公司非公开发行股票募集资金非公开发行股票募集资金 使用的可行性研究报告使用的可行性研究报告 福建新华都购物广场股份有限公司董事会福建新华都购物广场股份有限公司董事会 20201111- -2 2 1 目目 录录 一、 本次非公开发行股票募集资金使用的基本情况 . 2 二、项目的可行性分析报告 . 2 1、项目概况 . 2 2、项目实施的背景 . 5 3、商圈分析 . 6 4、项目实施的优势 . 19 6、项目建设内容 . 21 7、投资估算和资金筹措 . 23 8、项目实施方式 . 26 9、财务效益分析 . 27 2 关于
2、本次非公开发行股票募集资金使用关于本次非公开发行股票募集资金使用 的可行性报告的可行性报告 一、一、 本次非公开发行股票募集资金使用的基本情况本次非公开发行股票募集资金使用的基本情况 本次非公开发行股票募集资金计划投资于以下项目： 项目名称 项目投资总额（万元） 连锁超市及百货发展项目 48135 本次非公开发行拟募集资金总额（含发行费用）不超过45,606万元，扣除发行费用后将全部用于上述项目，不足部分公司自筹解决。 若因经营需要或市场竞争等因素导致上述募集资金投向中的全部或部分项目在本次发行募集资金到位前必须进行先期投入的， 公司拟以自筹资金先期进行投入， 待本次发行募集资金到位后，公司可
3、选择以募集资金置换先期自筹资金投入。 二、项目的可行性分析报告二、项目的可行性分析报告 1、项目概况、项目概况 公司计划以租赁店面的方式，在福建省内的福州、泉州、厦门、漳州、龙岩、三明、宁德、南平等8个城市，以及广东省汕头市、贵州省贵阳市、贵州省遵义市发展38家连锁超市和3家百货，新增租赁面积约35万，项目完成后预计新增年营业收入约31亿元（含税）。 41 家连锁门店的城市、店名、选址区域、租赁面积和预计年销售额如下： 3 序号序号 地区地区 店名（暂定名， 以店名（暂定名， 以 工商登记为准）工商登记为准） 商圈与区域商圈与区域 租赁面积（租赁面积（） 年预计销售年预计销售 额（万元）额（万
4、元） 1 福州福州 鼓楼区屏东店 福州市鼓楼区华 林路 9166 9120 2 福清市龙田店 福清市龙田镇 8000 5475 3 马尾区马尾店 福州市马尾区君 竹路 7000 8300 4 泉州泉州 晋江市安海店 晋江市安海镇镇 区 8000 7300 5 晋江市磁灶店 晋江市磁灶镇 5600 4520 6 晋江市内坑店 晋江市内坑镇 5642 4102 7 惠安县崇武店 惠安县崇武镇 4400 4380 8 晋江市金井店 晋江市金井镇 6300 6570 9 泉州市东海湾店 泉州市东部新城 3128 2012 10 泉州市泉港店 泉港区泉二路与 港二路交叉口 4294 6570 11 泉州
5、市城东店 泉州市城东海峡 体育中心 12000 11000 12 泉州城东百货店 泉州市城东海峡 体育中心 22000 13000 13 南安市水头二店 南安市水头镇 5852 5250 14 南安市美林店 南安市美林大道 9000 8400 15 南安市诗山店 南安市诗山镇 4800 3830 16 南平南平 建阳市金茂店 建阳市宋慈路 8004 7150 17 邵武市恒华店 邵武市城南大道 7800 6935 18 政和县北大店 政和县北大街 6000 6120 19 宁德宁德 宁德市霞浦店 宁德市霞浦县 8000 7100 20 宁德市福鼎店 宁德福鼎市南大 路 9200 8300 21
6、 漳州漳州 漳州市南靖店 漳州市南靖县 7500 5600 22 角美镇丰泰店 漳州龙海市角美 镇镇区 5700 4500 23 厦门厦门 厦门市集美店 厦门市集美区乐 海路 30431 25000 4 24 厦门市前埔店 厦门市思明区前 埔路 7124 8200 25 厦门市湖里店 厦门市湖里区枋 湖路 8000 6900 26 厦门中山路百货 厦门市思明区中 山路 21000 18000 27 龙岩龙岩 长汀二店 龙岩市长汀县 5000 6500 28 武平店 龙岩市武平县 9000 7800 29 上杭二店 龙岩市上杭县建 设路 6300 7100 30 三明三明 三明大田二店 三明市大
7、田县 7000 7500 31 三明泰宁店 三明市泰宁县 6000 6720 32 汕头汕头 汕头市乐山店 汕头市金平区乐 山路 4000 4600 33 汕头市谷饶店 汕头市潮阳区谷 饶镇 11000 7960 34 汕头市长乐店 汕头市长乐路 8500 8500 35 汕头市龙湖店 汕头市龙湖区 9000 9120 36 贵阳贵阳 贵阳市延安店 贵阳市富水路 7500 7400 37 贵阳市长江店 贵阳市长江路 6000 6300 38 贵阳市金阳店 贵阳市金阳路 5000 4750 39 遵义遵义 贵州省遵义店 遵义市万里路 10000 8030 40 贵州省遵义百货 店 遵义市万里路
8、14000 8640 41 遵义市延安店 遵义市延安路 12000 8400 合计合计 354241354241 312954312954 以上项目，除第 12、26、40 项目为百货业态以外，其他项目均为超市业态。（超市业态又分为大卖场和综合超市，根据最新的零售业态分类标准 ，将面积在 6000m2以下的门店划分为综合超市，面积 6000m2以上的门店划分为大卖场。 ）其中，福建省内项目 31 个，总面积 267241m2，福建省外项目 10 个，总面积 87000 m2。 5 2、项目实施的背景、项目实施的背景 （1）市场背景 我国经济经过十多年持续高速发展，社会消费品零售总额不断增长，2
9、010年突破 15 万亿，同比增长 18.4%。居民收入水平持续保持增长，2010 年城镇居民人均可支配收入达到 19109 元，增长 11.3%，实际增长 7.8%。居民消费能力在消费等级、消费倾向、消费层次等方面不断提升，零售商品市场消费能量得到长足提高。 国家经济政策也非常有利于发展零售业， 采取了扩大内需等种种措施，以增强消费信心， 拓宽消费领域， 培育消费热点， 改善消费环境， 推动消费升级，逐步增强消费对经济增长的重要拉动作用。 （2）大卖场、综合超市、百货三种业态的发展前景 大卖场、综合超市和百货是零售业的三个重要业态，分别具有下面的特点： 大卖场在经营理念、 目标市场、 定位策
10、略上具有鲜明的业态特征和竞争优势，它是融合了生鲜食品超市、综合百货公司、折扣店优势而组合起来的新生体，具有营业面积大、商圈范围广、商品齐全、价格竞争力强等其他零售业态无法比拟的优势。中国的大卖场起步较晚，但发展很快，其每年 30%40%的销售额增速是其他零售业态无法相比的。 综合超市一般位于居民聚集区，营业面积较小，所销售商品的品种也比大卖场少，但商品的针对性较强，一般是和居民的日常生活息息相关的生鲜、食品和日用品。综合超市和大卖场相比具有营业面积和价格方面的劣势，但因其门店一般位于居民区，在购物便捷上具有优势，随着城市的扩大和城市居民的增加，交通越来越拥堵，综合超市在购物便捷上的优势得到日益
11、的显现。 综合超市在某种程度上和大卖场构成直接竞争，不过如果选址合适，也可以避开这样的竞争，尤其是在大卖场无法覆盖的区域，或者城市中人口密度大且交通较拥堵的地方。在这样地方开设的综合超市可以成为大卖场的有效补充，对于方便顾客日常购物、扩大市场份额、提高企业的知名度有显著的作用。 百货业态和大卖场、综合超市的区别较大，不构成直接的竞争，主要针对收入较高、对品牌及购物环境有更高要求的顾客。随着经济的发展和居民收入水平的提高，百货行业进入新的发展时期。近年来，百货行业销售规模和盈利规模持续增长，百货业态在各零售业态中的市场份额保持稳步提高。不过百货对地址的要求特别高，往往只有在成熟的中心商业区才能达
12、到理想的销售预期。 6 3、商圈分析、商圈分析 本项目拟在福建省内的福州、泉州、厦门、漳州、龙岩、三明、宁德、南平，以及广东省汕头市，贵州省贵阳、遵义共 11 个城市,开设 38 连锁超市和 3 家百货。 下表是即将进入的 11 个城市 2010 年的 GDP 总额和人均 GDP 对比： 序号 城市 GDP 总 额 （亿元） 同 比 增 长 率（%） 人 均 GDP （元） 1 泉州 3564.76 12.8 38197 2 福州 3068.21 14.0 44660 3 厦门 2053.74 15.1 81497 4 漳州 1400.71 14.9 29181 5 龙岩 991.49 13.
13、9 36665 6 三明 972.71 13.9 36545 7 宁德 736.45 15.0 24225 8 南平 729 11.7 25312 9 汕头 1203.25 13.7 23274 10 贵阳 1121.82 14.3 28025 11 遵义 902.00 15.9 11699 从表中可以看出，福建省内各城市发展很不平衡，从 GDP 总额看，泉州、福州、厦门三个城市的发展远远超出省内其他城市；从人均 GDP 看，厦门一枝独秀，远远领先于其他城市，率先进入比较发达城市的行列，泉州和福州构成第二梯队，而省内其他城市的发展水平则相对较为落后。福建省外的汕头市、贵阳市、遵义市的 GDP
14、总额和福建省内的漳州市、龙岩市相当，而与泉州、福州、厦门三个城市还有相当的距离；从人均 GDP 看，汕头市、贵阳市和漳州相当，而遵义则远远低于表中的其他 10 个城市。 （1）福州）福州 福州是福建的省会，位于福建省中部东端，台湾海峡西岸,东临台湾海峡，西靠三明市、南平市，南邻莆田市，北接宁德地区。全市土地总面积 11968 平方公里，其中市区面积 1181 平方公里，建成区范围面积 182.36 平方公里。全市常住总人口约 683 万人，其中市区常住总人口 290 万人。全市户籍总人口约 635.957 万人，其中市区户籍总人口约 186.68 万人。全市设 34 个街道办事处、105 个镇，48 个乡（含 2 个民族乡和马祖乡） ，2795 个村（居）委会、社区居委会，通行闽东方言福州话。 福州的经济总量和总人口数在福建省内均排第二位；福州是省内党政机关、企业总部最多的城市，居民
