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1、可行性研究报告可行性研究报告智客优质资源系列专题-可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告房地产业宏观走势及政策动态11 第三章 市场分析 17 第一节 大连房地产市场综述 17 第二节 2011 年大连房地产市场预测21 第三节 项目区楼盘现状分析 23 第四章 市场定位 28 第一节 目标消费群体分析28 第二节 竞争性楼盘调查分析28 第三节 产品定位31 第五章 建设规模与项目开发条件 38 第一节 建设规模38 第二节 项目现状概况 38 第三节 项目建设条件 39 第六章 项目总体规划与建筑方案 41 第一节 建筑规划与设计的指导思想与原则41 第二节 项目总体规划和功能分布 46
2、 第三节 建筑方案设计 47 第七章 环保、消防与安全53 第一节 环境保护53 第二节 消防59 第三节 安全保卫60 第八章 项目组织机构与人力资源配置61 第九章 项目实施进度 63可行性研究报告可行性研究报告第十章 投资估算及资金筹措 65 第一节 建设投资估算 65 第二节 资金筹措67 第十一章 财务评价68 第一节 财务评价基础数据与参数选取68 第二节 销售收入估算 68 第三节 项目财务效益测算70 第十二章 结论与建议 73 第一节 可行性研究结论73 第二节 建议73第一章 总 论 第一节 项目背景 项目名称 大连开发区原日清用地改造项目。 开发商概况 大连兆嘉房地产开发
3、有限公司，成立于 2007 年 6 月，注册地址 为大连市沙河口区集贤街 30-1 号，注册资本捌佰万元，为有限责任公 司。 公司隶属于大连嘉帝建筑工程有限公司，该公司曾承建“大连市 委办公楼”、“成都花园一期”、“光电子 FAB 芯片厂房”、“大连 宏鹰食品厂房、办公楼工程”、“大连现代电子厂房”等优质工程， 并获得众多的社会荣誉，连续三年获得大连市工商管理局免检企业、 普兰店市纳税 50 强企业、大连市建筑行业诚信企业、大连市建筑行业 先进企业。 近年来公司在大量的工作实践中，根据企业的发展要求、规划、 程序、方法和目标等，逐步完善了企业的各项规章制度。同时贯彻和 落实了国家有关发展房地产
4、的各项方针政策和法令、法规，正确调整 和处理企业内部及其与外部的各种关系，协调企业的人、财、物等各 种要素，最大程度地调动了企业员工的积极性，推动了企业各项工作 的蓬勃发展。 公司通过积累的丰富的建筑经验，准备进军房地产开发：价值、 专业、创新、资本、信誉是其核心竞争力。专业的精英团队，卓越的 产品规划，创新的战略思考是其持续健康发展的坚实基础。兆嘉地产可行性研究报告可行性研究报告将秉承以业主为本、追求业主内心真正幸福的人文价值观和以产品为 本，追求其全面卓越品质的科学价值观，为跻身专业的地产公司而不 懈拼搏。 可行性研究报告编制依据 1、国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用 版
5、）的通知（计办投资200215 号）； 2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 3、国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定； 4、2011 年大连市政府工作报告； 5、大连市城市总体规划； 6、大连市金州新区规划； 7、辽宁省建筑工程投资概预算指标及有关费用标准； 8、委托方提供的其他材料。 四、项目提出的理由及过程 大连是东北对外开放的窗口，是东北重要的国际航运枢纽和国际 物流中心。改革开放以来，大连市的社会经济得到了飞速的发展，成 为东北地区综合经济实力最强的城市之一，是我国北方发展最快、地 域经济最好的城市，也是吸引外商投资的热点地区。在 2009 年 8 月， 大连市委十届
6、七次全会中首次提出了“全域城市化”的发展战略。 2011 年 1 月 11 日在大连市第十四届人民代表大会第四次会议上市长李 万才提出“在十二五时期大连要使全域城市化显著加快。进一步 完善四大组团空间布局、城市功能、产业发展和生态建设规划， 产业布局、基础设施、生产要素和重大项目加速向北转移和聚集，多 中心、组团式、链条化城市新格局三年初具规模，五年基本形成，城 市化率达到 75%以上”。由此可见，未来五年是大连加快经济发展方式 转变的攻坚期，也是大连建设区域核心城市、向东北亚重要国际城市 迈进的重要机遇期。 大连市金州新区是于 2010 年 4 月由原大连经济技术开发区与金 州区合并成立的，
7、区域总面积 1,039.8 平方公里，人口 110 万。金州 新区的成立，是全省全力推进沿海经济带开发建设进程中重要进程， 在辽宁沿海经济带开发开放过程中具有举足轻重的作用，在辽宁老工 业基地全面振兴中承担着率先发展、率先振兴的历史使命。金州新区 地处东北亚经济圈，环海经济带和东北三省走廊交汇点上，是内地通 往大连的咽喉要道，更是东北乃至远东地区走向世界的门户。拥有广 阔腹地，是中国东北地区人流、物流的集散地。区政府在 2010 年 12可行性研究报告可行性研究报告月 24 日召开的金州区委五届六次全会中提出：“十二五时期要加 速全域城市化步伐，把金州新区建设成为大连新市区的中心区，成为 开放
8、程度高、核心竞争力强、协调发展快、生态环境优、经济社会效 益好的国内一流、国际知名的新区”。 随着大连全域城市化的进程，金州新区逐渐成为带动大连“全域 城市化”发展的领头羊。城市基础设施建设不断完善，为金州新区的 经济发展提供了良好的投资环境，越来越多的企业及个人选择落户金 州新区，直接带动了金州新区的房地产市场。在金州与开发区形成组 团后，万科、远洋等众多知名开发商进驻金州新区，以其雄厚的经济 实力及丰富的开发经验，打造多个高品质住宅项目，直接将金州新区 的整体居住水平提升到了一个新的高度。 尤为重要的是，2011 年 1 月 26 日国务院出台的最严厉的房地产 调控政策“国八条”，并未给金
9、州新区的地产开发事业带来严重的影 响和冲击，一方面是因为大连非房价过高、非投机炒房集中、非政府 重点打压城市，且从历史经验来看，大连一贯对政策调控反应不大； 另一方面是因为“大连全域城市化”的发展方向不会变，金州新区在 新市区管理体制的引领下，科学谋划，整合发展，将释放出巨大的区 域发展能量，焕发出无限的发展活力，这是金州新区楼市发展千载难 逢的机遇，对金州新区楼市无疑是重大利好！与此同时，由于金州新 区整体开发程度不高、土地供应相对富足、借助科学规划以及强有力 的招商引资等各种其它利好消息，都会让金州新区的楼市呈现出新的 生机与活力。随着金州新区的新定位，以及楼市出现的新机遇，金州 新区的楼
10、市将会成为购房者在大连争夺的新目标。 针对目前的市场形势，大连兆嘉房地产开发有限公司决定抓住有 利机遇，充分利用嘉帝建筑工程有限公司多年发展所奠定的雄厚经济 基础，网络了地产开发业界优秀的专业技术及管理人才，在经营理念 上开拓创新，决心走出一条自我发展、自我完善的卓越之路：要在金 州新区打造品牌地产项目，从而使公司跻身于大连的房地产市场，成 为专业的地产公司。 2010 年 11 月 16 日至 11 月 29 日，在大连开发区土地交易市场举 办的国有土地使用权挂牌出让活动中，大连兆嘉房地产开发有限公司 竞得建设用地编号为大金（2010）4 号地块的国有建设用地使用权。 该地块位于金州新区振连
11、路跨海大桥北入桥口处，黄海西路以南，振 连路以东，占地面积 50,665 平方米，总建筑面积 138652.32 平方米，可行性研究报告可行性研究报告设计户数 1,204 户，居住人数 3,612 人，土地用途为城镇住宅和其他 商服用地。 该项目计划投资 80,000 万元，拟定建设 17 栋住宅楼，分别为 4 栋 32 层高层，1 栋 18 层小高层，12 栋 5 层多层，其中 4 栋高层北侧 底部为临街公建和小区配套公建，绿化率 40%，整个项目地下满铺停车 场，车位比例 1:0.8。大连兆嘉房地产开发有限公司在群雄逐鹿的房地 产业中，将用励精图治、顽强拼搏的团队精神，凭借着一流的设计、
12、一流的管理以及一流的质量形成“兆嘉品牌”，为公司更长远的发展 而努力拼搏！ 该项目正是在上述背景下提出的。 第二节 项目概况 项目建设地点 该项目位于金州新区振连路跨海大桥北入桥口处，黄海西路以南， 振连路以东，金窑线铁路以北，如图 1-1 所示：图 1-1 项目位置示意图 建设规模 该项目总占地面积 50,665 平方米，容积率为 2.0（地下和半地下 停车库的建筑面积都不计入容积率），总建筑面积 138,652.32 平方米， 其中，住宅建筑面积 96,314.27 平方米，公建建筑面积 42,338.05 平 方米（公建面积中地下停车库建筑面积 33,122.32 平方米，半地下停 车库
13、建筑 4,200 平方米）。 项目开发期 项目开发期为 36 个月，即从 2011 年 1 月-2013 年 12 月。 项目建设工期为 19 个月，即从 2011 年 3 月-2012 年 9 月。 项目建设总投资及资金来源 该项目建设总投资为 80,000 万元，其中企业自有资金投入 40,000 万元，占项目建设总投资的 50%；申请银行贷款 40,000 万元， 占项目建设总投资的 50%，贷款利率为 9.15%。 主要技术经济指标 该项目主要动态财务评价指标财务内部收益率为 22.96%，财务净 现值为 5,533.3 万元，投资回收期为 2 年（含建设期）。静态评价指 标销售利润率
14、为 11.1%，投资利润率为 14.7%。资本金利润率为 29.49%；贷款综合偿债保证比为 2.112，详见表 1-1 所示： 表 1-1 主要技术经济指标表可行性研究报告可行性研究报告序号 技术指标单位 指标 1占地面积平方米50,665 2总建筑面积平方米138,652.32 2.1其中：住宅面积 平方米96,314.27 2.2公建面积平方米42,338.05 3容积率2.0 4总建筑密度16.78% 5绿化率40% 6停车位半地下辆96 地下900 7销售均价元/平方米 9,500 8销售收入万元 106,110.4 9财务内部收益率22.96% 10财务净现值万元 5,533.3
15、11投资回收期年2第二章 宏观环境分析 第一节 房地产业发展概况 一、我国房地产业蓬勃发展的原因 房产问题自古以来，一直是衡量一个人、一个家族政治地位、经 济地位的重要标志，安居才能乐业，房屋是人们生存的基本条件。所 以，历朝历代，上至王公贵族下至普通百姓，祖祖辈辈都把拥有房产 作为终生的追求。 我国房地产业的蓬勃发展，主要出现在改革开放之后，尤其是近 二十年发展迅猛。其原因有如下八种：一是过去经济体制下城市居民 福利分房制度被打破，走向了市场化，出现了市场驱动力；二是城市 化发展迅速，原有城市居民住房严重不足，新增城市人口无房，出现 了供不应求的房地产需求市场；三是市场开放，出现了政府投资、
16、社 会投资、外资投资的供给市场；四是政府不断出台政策，鼓励房地产 业合法经营，房地产业发展有了法律保障；五是金融部门利益驱动， “银根”向房地产业超规模集约，为房地产业提供了巨额的资金支持； 六是股票市场发育不好，其它投资领域预期不佳，促使民间资本向房 地产业投资；七是中国的衣食住行等纯消费在房改、教改、医改多管可行性研究报告可行性研究报告齐下的改革环境下，对老百姓形成了巨大的压力，住房成为老百姓的 理财首选；八是外资的大量涌入。 这八种原因的推动，促进了闲置土地、闲置沙石、剩余劳力、高 储蓄闲置资金、社会零散资金、国际资金等主要资源的大整合，加速 了资金增值流动，拉动了五十多种产业的联动和紧密性发展。 二、我国房地产业存在的问题 我国房地产业发展，没有跟上城市化步伐，尤其是控制土地造成 商品房供应不足，而保障性住房建设又明显滞后，房地产供求失衡使 房价上涨，超出了居民实际承受能力。 1、经营偏差造成房地产供求失衡 我国房地产供求失衡表现为：对土地控制使供需预期缺口拉大， 从而刺激
