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1、1.1开福区房地产市场特征及其趋势开福区房地产市场特征及其趋势1.1.11.1.1 开福区概况开福区概况开福区位于“楚汉名城”长沙市的北部，地处长沙市“拓南兴北”发展战略的前沿阵地，辖青竹湖外商城管委会、洪山旅游区管理局、12 个街道办事处和 2 个镇，面积 188 平方千米，人口 42 万余人，是长沙市面积最大、人口最多、资源最丰富，最具发展潜力和发展空间的城区。开福区房地产市场相对于长沙其它区域起步较晚，但发展迅速。受历史条件的影响，素有南帝北丐之称的开福区目前主要是以中低档次住宅产品为主；但是山水、人文资源丰富的开福区也不乏以休闲娱乐、影视文化为背景的高端和尖端产品。对于这个人口最多、经
2、济较次、面积最大、棚户区较多的老城区来说，未来两年仍将以中低档次的住宅产品为主。1.1.21.1.2 开福区房地产片区特征和趋势开福区房地产片区特征和趋势湘湘湘湘湘湘江江江江江江滨滨滨滨滨滨水水水水水水区区区区区区松桂园片松桂园片松桂园片区区区区政府片区政府片区政府片区区区青竹湖片青竹湖片青竹湖片青竹湖片青竹湖片青竹湖片区区区区区区新世纪片新世纪片新世纪片区区区四方新城片四方新城片四方新城片区区区区区区集中以旅游、休闲、影视文化为背景的中高档地产为住。如：金鹰城、月湖、美林水郡、御景龙城集中以纯居住为主的中档及经济适用房地产为主如：北国风光、广福园、澜北湾、滨江丽园集中以江景资源和文化资源为背
3、景的中高档住宅和部分商业地产主如：新外滩、老街、儒商城、百舸争流、源缘园。集中以生态、旅游、休闲为背景的中高档及尖端 地产为主如：青竹湖外商城、青竹湖高尔夫、绿城.青竹湖。集中以商业、写字楼、酒店地产为主如：运达、建鸿达、锦绣华天、南方明珠集中以中档及中偏高档的住宅地产为主如：左岸春天、四季美景、万煦园、时代先锋。开福寺片区集中以宗教文化为背景的商业地产为主新河三角洲片区集中以文化为背景的中档、中高档住宅地产和部分市政文化地产为主 开福区房地产片区特征示意图开福区房地产片区特征示意图开福区房地产片区特征示意图开福区房地产片区特征示意图开福区房地产片区特征示意图开福区房地产片区特征示意图1 1）
4、新世纪片区）新世纪片区新世纪片区位于浏阳河以北、东二环东、捞刀河以南、京珠高速公路以西，辖洪山旅游局、这里风光秀美，有蜚声中外的影视明珠金鹰城和中南地区最大的“世界之窗” 、 “海底世界” 。这里交通便捷，浏阳河、捞刀河、京广铁路、京珠高速公路、319 国道、长永高速公路、构成了该区四通八达的经纬图轴。圣爵菲斯、美林水郡等高档住宅不断涌现，金马美食城西湖楼等引导了餐饮业发展的主流。广大环球、广东珠江、珠海新汇金等已相继安营扎寨。新世纪大道、月湖水上公园、火星北路、广大环球家居广场、更加丰富了该片区的物业形态。是长沙市独具魅力的旅游胜地，集中以旅游、休闲、影视文化为背景的中高档地产为住。2 2）
5、开福区政府片区）开福区政府片区该片区主要是以开福区政府为主要依托，衬以一江两河，配套设施正在日益完善，主要是以中档次楼盘为主，以及一部分经济适用房。广福园、江滨玫瑰园、北国风光、滨江丽园、景香苑、恒鑫.澜北湾等小区日益成熟，珠江花城的建成将为该片区片区的发展增光添彩。3 3）湘江滨水区）湘江滨水区湘江滨水区地处美丽的湘江河畔，是省会长沙“山、水、洲、城”城市景观的核心地段，是最宜居住的滨水生态区。该区可开发用地约 127 公顷，是长沙市“一江两岸”开发建设的重点。秀美的自然景观，发达的交通网络，成熟的商业环境，浓厚的湖湘文化历史底蕴，引来了众多国内外知名企业入驻该区。周边聚集了沃尔玛、平和堂、
6、春天百货、新一佳等商业巨头和秦皇食府、华厦大都会等餐饮休闲企业。广州珠江、深圳人人乐等国内著名企业集团已抢先登陆，斥巨资开发项目。 “老街” 、 “源缘园” 、 “儒商城” 、 “金外滩” 、 “百舸争流”等 5 个精品开发项目极具吸引力。即将启动的黄兴北路拓改二期工程、新外滩房地产项目将为湖南省重点工程“湘江生态经济带”的开发建设注入新的生机和活力。随着湘江风光带的建设开发和“湘江韵律”精品文化活动的深入开展，这里将成为令人流连忘返的长沙新外滩。4 4）青竹湖片区）青竹湖片区青竹湖外商城地处长沙市北门要塞，东倚我国首座以原生态景观为标志的山地挑战型环湖高尔夫球场，西靠千吨级霞凝港深水码头，南
7、接绕城高速公路，北至开福区边界，整体规划面积达 52.5 平方千米。由美国泛亚易道公司按国际标准设计。西部为 4 平方千米的新型绿色工业基地和商品物流中心，北部为 3 平方千米的青竹湖高尔夫商务社区，中部为 1.5 平方千米的商务会议会所，东南部为高、中档住宅区，东部为娱乐、休闲区。目前，青竹湖大道、高尔夫路等两条主干道已建成通车，水、电、气等基础设施配套到位，基础设施初具规模。青竹湖畔小区、青竹湖外国语学校、绿城青竹湖商务社区等项目的开发建设正如火如荼。青竹湖外商城将建设成为省会长沙首个集生态、旅游、度假休闲和高新技术于一体的新型现代化卫星城镇。5 5）松桂园片区）松桂园片区松桂园商务中心区
8、位于长沙市中央商务区中北部。是一个以湖南财富中心、南方明珠国际大酒店、建鸿达现代城、运达国际广场 4 座高楼为圆心，沿着芙蓉路、营盘路呈“十”字形向四周辐射的相对聚集的商务地区，面积约 1 平方千米。随着营盘路的拉通和芙蓉北路的提升，这里已成为开福区范围内最活跃、最具增长和发展潜力的地区。该区云集金融、证券、保险等 16 家金融企业，15 座高档商务楼、写字楼， “楼宇”经济蓬勃发展，长沙的“华尔街”已具雏形。6 6）四方新城片区）四方新城片区四方新城总规划面积 4.65 平方千米，东依浏阳河，西临芙蓉北路，南至浏阳河路，北靠浏阳河风光带，是开福区城区承东启西的中心区域，是长沙市中心城区的东大
9、门之一。规划建成集餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务家居于一体的现代都市新城。目前以世界 500 强企业麦德龙和 319 国道沿线的名车超市为龙头的两大市场群正呈现出良好的发展势头。随着区域内道路网络等基础设施的完善，左岸春天、四季美景、时代先锋、万煦园等中偏高档楼盘拔地而起，这里已成了投资开发聚集地、省会长沙亮丽的东大门。7 7）开福寺旅游商贸区）开福寺旅游商贸区开福寺旅游商贸区东起芙蓉北路，西临湘江大道，北至 319 国道，南抵湘雅路，以千年古刹开福寺为依托，规划面积 1.8 平方千米，将打造成一个集宗教、旅游、商贸于一体的特色街区。目前开福寺的恢复性建设工程、开福寺路、华厦路、潘家坪路等路网建
10、设工程、粮一库整体开发项目已经启动，开发建设将掀起高潮。通过开发建设，这里将成为长沙城区最大的佛教圣地、中外游客来长沙的首选景区，长沙市最大的城市休闲区。8 8）新河三角洲）新河三角洲新河三角洲位于长沙市开福区，东起石油库铁路专线，南到五水厂、西临湘江东岸，北靠浏阳河南岸，为两河交汇处。新河三角洲作为一个三类工业区，长期以来污染严重，严重影响了城市环境和居民的居住环境。依据工业企业尤其是污染亏损企业“退二进三”的要求，长沙市拟对新河三角洲进行整体开发，构建文化居住片区。 新河三角洲功能定位为以居住及文化娱乐用地为主、配套商业金融等服务设施用地的文化居住片区。根据规划，新河三角洲将充分利用现有特
11、点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵） 、三个功能区”的结构模式。锋尚观点：锋尚观点：各片区会共同促进该大片区域配套设施的更加完善，提升整个区域市场的规模和档次。各片区会共同促进该大片区域配套设施的更加完善，提升整个区域市场的规模和档次。区政府片区、四方新城片区、湘江滨水区将成为项目的主要竞争片区。区政府片区、四方新城片区、湘江滨水区将成为项目的主要竞争片区。青竹湖片区、新世纪片区对本项目不构成明显的竞争。青竹湖片区、新世纪片区对本项目不构成明显的竞争。松桂园片区、开福寺片区在南大门方向为项目奠定了潜在的升值条件和商业价值。松桂园片区、开福寺片区在南大门方向为项
12、目奠定了潜在的升值条件和商业价值。新河三角洲的整体开发与新世纪片区特色影视文化将形成遥相呼应的两个亮点区域。新河三角洲的整体开发与新世纪片区特色影视文化将形成遥相呼应的两个亮点区域。湘江1.2项目竞争布局（板块之争）项目竞争布局（板块之争）长沙房地产市场战国图长沙房地产市场战国图潇湘大学城板块人民东板块体育新城板块红星洞井板块市中心板块星沙板块 金鹰影视城板块市府麓谷板块曙光路板块烈士公园板块省委生态新城板块马王堆板块城北板块新河三角洲板块新河三角洲板块新河三角洲板块新河三角洲板块新河三角洲板块新河三角洲板块锋尚观点：锋尚观点：从市中心到郊区，各板块都在充分的利用自身的资源、发挥板块的优势，招
13、商引资；随着城镇化建设进程的推进，从市中心到郊区，各板块都在充分的利用自身的资源、发挥板块的优势，招商引资；随着城镇化建设进程的推进，开发重心向城市周边转移是势在必然，大盘时期已悄然来临；随着深圳、上海、浙江等地产大鳄的相继登陆，竞争开发重心向城市周边转移是势在必然，大盘时期已悄然来临；随着深圳、上海、浙江等地产大鳄的相继登陆，竞争将日趋激烈，一系列高品质的楼盘也应运而生；在板块合纵与联横的竞争态势之下，星城地产迎来了品牌时代。将日趋激烈，一系列高品质的楼盘也应运而生；在板块合纵与联横的竞争态势之下，星城地产迎来了品牌时代。从目前长沙房地产战国图中可以看到：紧邻项目的整个城北板块将会对对项目产
14、生强大的影响，该区域内楼盘将会从目前长沙房地产战国图中可以看到：紧邻项目的整个城北板块将会对对项目产生强大的影响，该区域内楼盘将会对项目构成直接的竞争，影响该片区的房地产市场整体品质和市场认知度，关系到该片区域配套设施的进一步完善，对项目构成直接的竞争，影响该片区的房地产市场整体品质和市场认知度，关系到该片区域配套设施的进一步完善，以及区域价值的提升。以及区域价值的提升。与项目紧密相连的市中心板块、烈士公园板块、以及隔江呼应的市府麓谷板块将会形成本项目的次竞争板块，特别与项目紧密相连的市中心板块、烈士公园板块、以及隔江呼应的市府麓谷板块将会形成本项目的次竞争板块，特别是在客户的争夺上会造成一定
15、程度的竞争分流。是在客户的争夺上会造成一定程度的竞争分流。其它板块对于本项目的影响相对要弱一些。其它板块对于本项目的影响相对要弱一些。1.3项目微观竞争层面（项目之争）项目微观竞争层面（项目之争）1.3.11.3.1 竞争项目时间表竞争项目时间表200520072006寻找没有人关注与市场领先做超级竞争者 市场中的第一名 大企业 垄断价格 1) 业 2) 通常有行业经验 1.系 2.强调产品价值 3.奇袭一季度一季度 二季度二季度 三季度三季度 四季度四季度一季度一季度 二季度二季度 三季度三季度 四季度四季度一季度一季度 二季度二季度 三季度三季度 四季度四季度四季美景二期万煦园恒鑫澜北湾项
16、目竞争锁定时间分析项目竞争锁定时间分析景香苑左岸春天春之声天健.芙蓉盛世珠江花城四季美景.桃然居 13 万平米顺天黄金海岸 20 万平米佳阳悦景馨都 14 万平米未来最直接的竞争对手未来最直接的竞争对手1.3.21.3.2 竞争项目产品分析竞争项目产品分析楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称建筑规模建筑规模建筑规模建筑规模建筑规模建筑规模户型配比户型配比户型配比户型配比户型配比户型配比价格价格价格价格价格价格销售情况销售情况销售情况销售情况销售情况销售情况综合评价综合评价综合评价综合评价综合评价综合评价左岸春天左岸春天占地 110 亩，建筑面积 21 万共 1107 套二房 35%：98、95三房 35%：114、142四房 30%：142起价 3000 元/ 均价 3200 元/ 一期 95%、二期 95%三期 40%欧式建筑风格、欧式园林风格，一楼架空绿化品质、配套、地段具有优势户型通风采光较差推广语：一座专为成功人士建筑的品质之城四季美景四季美景占地 115 亩建筑面积 16.9 万二房 19%：82、85、88、92三房
