经纪人复训试题

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1、10.15 上课内容上课内容经纪人是指：经纪人是指：在经济活动中，以收取佣金为目的，为促进他人交易而从事居间，行纪或者 代理为经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。 *经纪人是怎样开展经纪业务的？经纪人是怎样开展经纪业务的？ 答：经纪人的概念和特征：1、经纪人是指为促进他人商品交易，在委托方和合同他方订立 合同时充当订约居间人。为委托方订立合同的信息，机会，条件，或者在隐名交易中代表 委托方和合同方签订合同的经纪行为而获取佣金的依法设立的经纪组织和个人。2、经纪人 的服务对象是买卖双方，经纪服务活动是经纪人的主要活动方式，经纪人以收取佣金为其 经营目的，经纪人具有合法执行地位。 *经纪人提供服

2、务的形式和内容：经纪人提供服务的形式和内容：1、居间、行纪、代理；2、信息、机会、条件。 *经纪人的权利和义务：经纪人的权利和义务：1、获取报酬的权利；请求支付成本费用的权利；清偿请求权。 2、如实介绍：公正介绍，保管样品，制作文书，保守机密，不接受额外给付，不从事违禁 商品的经纪活动，依法纳税并接受行政监督。 *如何做一名合格的经纪执行人员？如何做一名合格的经纪执行人员？ 答：1、遵守执行道德规范：敬岗爱业，诚实守信；遵纪守法，办事公道；精通业务，讲求 实效；服务群众，奉献社会；规范操作，保障安全。 2、经纪执业人员进行执业备案和明示：A、经纪执业人员到当地工商部门执业备案， 领取个人备案号

3、码；B、在经营场所内经纪执行人员明示（照片、姓名、竞技项目、备案 号码、联系电话） 。 3、在签订经纪合同时，要有经纪执业人员签名。 *结合本职谈看法？结合本职谈看法？10.16 上午课内容上午课内容：房地产登记房地产登记：指国有土地上房产登记，未指集体土地上房产登记（在杭州范围内） 。 房地产登记包括房地产登记包括：房屋所有产权登记（包括自建房产） 、抵押权登记、预告登记（08 年开 始，在所有权登记不完备前提下，如商品房三证未办出之前开发商的抵押权预告登记等） 、 更正登记（原登记错误而做的登记） 、疑议登记（已产生效力的登记，另一人产生疑议向登 记机关提出疑议，15 天内向法院提出疑议）

4、 、换证登记（内容不变） 、遗失补正登记。 房地产登记的基本原则房地产登记的基本原则：、1 依法登记；2、主体一致性；3、法定机构登记原则；4、依法 申请登记原则。 房地产登记程序房地产登记程序：1、申请；2、受理；3、审核；4、记载于登记簿；5、发证（不能以发证、 领证作为登记有无完成，要以是否记载于登记簿为准） 。 房地产登记程序之一申请房地产登记程序之一申请：申请人为：原房屋产权人和现房屋产权人（即为买卖双方为申 请人） ，2004 年 3 月 1 日后，身份证明（未成年人提供户口簿） ；婚姻证明（未婚：亲自到 场，户口簿再加本人写具结书） 。离婚的房产，一定要办理离婚析产过户手续后才能

5、办理另 外事情。协议离婚要双方亲自到场申请，除非法院判决，依照法院判决书。 申请方式申请方式：1、双方申请与单方申请；2、共同申请。 房地产登记材料的条件房地产登记材料的条件：共 5 方面（见 PPT） 。 房地产不能登记的条件房地产不能登记的条件：共 7 方面（见 PPT） 。 *房产登记中公证事宜：房产登记中公证事宜：1、传递的证明材料（港，澳，台，外国人各不一样，具体见 PPT） ；2、转让合同，所有合同要公证；3、外国人买房应去国家安全局备案；4、外文要 翻译成中文。 *存量房买卖（包括买卖加抵押）存量房买卖（包括买卖加抵押）：具体见 PPT*限购政策：限购政策：2001 年年 3 月

6、月 1 日起，对已拥有日起，对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购 房之日算起前房之日算起前 2 年内在本市累计缴纳年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）年以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险） 缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房（含新建商品房和二手房）套住房（含新建商品房和二手房） ；对在本市已拥；对在本市已拥 有有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、已拥有套及以上住房的本市户籍居民家庭、已拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、套及以上住房的非本市户籍居

7、民家庭、 无法提供自购房之日起算的前无法提供自购房之日起算的前 2 年内在本市累计缴纳年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税或社会保险（城年以上个人所得税或社会保险（城 镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 （本市：家庭中有一 个为本市，即为本市，以户为单位） ；满 18 周岁的视成人，可自行有 购买资格；买卖中，赠与，继承的不在限购范围内。法院申请拍卖的房子，通过拍卖流程 凭拍卖书的纳入限购政策；凭法院执行判决书的不纳入限购政策。 （具体见 PPT） 。10.16 下午课内容：下午课内容：消费者权益保护

8、法消费者权益保护法第九条规定了：第九条规定了：消费者的自主选择权，消费者享有自主选择商品或 服务的权利。*跳单案例：跳单案例：08 年产权人李某到多家中介挂牌出售房屋，08 年 10 月看房，11 月某房产带陶某以 145 万 价格看房，中原地产也带陶某以 165 万价格看同一处房子且签订看房确认书。最后，陶某 与第一家中介公司以 138 万元成交该房，支付 1.38 万中介费。随后，中原地产起诉陶某跳 单，陶某认为房东挂多家中介公司，不存在跳单。法院一审认为跳单，二审不认为跳单。 问：二审不认为跳单的依据是什么？ 答：依据是：1、确认书本身是有效的；2、是否跳单要看买方是否利用中介公司信息获

9、取 信息，如买方利用自身信息获取信息可以买自认为价格低的房产；3、该房在多家中介挂牌， 中原地产不是独家委托；4、委托人是否恶意逃避中介费。*代签合同纠纷案例：代签合同纠纷案例：王某欲购二手房一套，于是委托某中介公司。不久，中介公司通知王某去看了城西一套二 手房，王某对该房比较满意。当时房主没有出面，中介出示了房产三证，并称房主暂时在 外地，将房屋委托其公司出售。由于看到有房屋三证，对中介提出的的房价也表示接受， 王某也没有怀疑，便与中介公司签订了房屋买卖合同。合同签订后，王某向中介公司支付 了首期房款和数千元的中介费，事后，在中介的安排下，房主与王某见面，房主表示房价 偏低，不能接受，后拒绝

10、办理过户手续。由于购房不成，王某变提出中介公司退还房款和 中介费。中介合同称房屋买卖合同已成立，王某要求退款属于违约，责任在于王某，中介 费不能退。 问：中介公司是否应返还中介费？有关法律规定？（详见问：中介公司是否应返还中介费？有关法律规定？（详见 PPT 中的中的“本案分析本案分析” ，即为答，即为答 案）案） 答：合同法第 48 条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理 人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。从 本案情况来看，中介公司与王某签订的房屋买卖合同的行为属于超越代理权，其与王某签 订的房屋买卖合同被原房主拒绝追认后撤销，

11、王某的行为不属于违约。第一，房主拒绝追 认后，中介公司签订的房屋买卖合同撤销；第二，中介公司应返还王某已支付的房款和中 介费。*行政处罚案例：行政处罚案例：案例: （违法事实证据，认定事实及处理结果。 （见 PPT） ） 2012 年 2 月初，购房人周某在网上看到杭州某经纪公司发布的城西一套房源。经询问，公 司职员小赵向周某告知，该房屋尚未办理三证，并向其出示了房东陈某的购买合同。经过 小赵的居间撮合，2 月 12 日，周某与陈某签订了房屋转让预约协议 。该协议明确“甲 乙双方均已知悉上述物业甲方的三证尚未办理完毕，暂不能办理交易过户手续，但甲乙双 方要求先行确立转让协议，待上述物业原三证办

12、理完毕后再正式办理物业权属过户手续” 。 同事双方约定，由乙方周某支付双方共同委托人定金及 1 万元，也约定待原物业三证办理 完毕后 10 个工作日内，双方签订杭州市房屋转让合同 ，并支付代理费。 答：房地产经纪管理办理第 25 条，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有以下行为： （9）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。 房地产经纪管理 办法第 37 条规定，违反规定办法第 25 条第 9 项的，由县级以上地方人民政府建设（房 地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人处于 1 万元以下罚款，对 房地产经纪机构取消网上签约资格，处于 3 万以下罚款。 违法

13、事实的证据：违法事实的证据：2012.3.30 周某提交的信访投诉件 1 份；甲乙双方签订的房屋转让预约 协议 ；针对涉案房屋的查档证明 ，证明该房房产登记取得权属时间 2012 年 3 月 12 日； 周某，陈某及经纪公司的调查询问笔录 ；经纪公司情况说明 。 认定事实及处理结果：认定事实及处理结果：涉案公司在代理房屋买卖过程中，未核实房产权属信息，居间买卖 双方对未依法登记取得权属证书的房屋签订房屋转让预约协议的行为，扰乱了房地产 交易及经纪活动秩序，违反了房地产经纪管理办理第 25 条第 9 项规定，根据房地产 管理办理第 37 条的规定，对被处罚人涉案经纪公司罚款人民币 3 万元。审查

14、不严导致纠纷审查不严导致纠纷关于房产中介应尽的法定义务：法定义务主要来源：合同法第 23 章居间合同第 424 条，425 条。 房地产经纪管理办法第 21 条第 8 点：其他需要告知事项虚假材料引发刑事责任案例虚假材料引发刑事责任案例见 PPT10.17 上午课内容上午课内容*房地产经纪机构设立备案管理：房地产经纪机构设立备案管理：2001 年 7 月 1 日以后设立的房地产经纪机构及其分支 机构应自领取营业执照之日起 30 日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主 管部门备案。确定了房地产行政主管部门的对房地产中介服务的行政管理职能。 （见 PPT） *房地产经纪机构公开公示内容

15、：房地产经纪机构公开公示内容：房地产经纪机构要求在经营场地显目位置公示内容： 1、营业执照和备案证明文件，地产机构备案证书；2、服务内容项目，收费标准 ；3、业 务流程；4、收费项目，依据，标准；5、交易资金监管方式；6、信用档案查询方式，投诉 电话，及 12358 价格举报电话；7、政府主管部门或行业组织制定的房地产经纪服务合同， 房屋买卖合同，房租租赁合同示范合同；8、法律法规，规章制度的其他事项；9、分支机 构：还应当公示设立该公司分支机构的房地产经纪机构营业地址和联系方式；10、房地产 经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批 准销售商品房的有关证

16、明文件。*案例：案例：案例大意是：张三受委托去卖房，经纪人李四受理业务，行为中发生一系列问题： 问：李四存在问题？问：李四存在问题？ 答：存在的问题：1、出具委托出售的委托授权书和身份证明；2、查看委托出售房屋及房 屋权属证书；3、查验房屋自然状况和权属状况并编制房屋状况说明书；4、确认房屋状况 说明书，并书面同意对外发布房源信息；5 签订房屋经济合同；6、向交易当事人说明书面 告知交易规定事项。 问：经纪人，经纪机构违反了哪些规定？问：经纪人，经纪机构违反了哪些规定？ 答：违反房地产经纪管理办法第 33.35 条，由房地产主管部门对经纪机构责令改正， 记入信用档案，处于 1-3 万元罚款，并取消网上签约资格；对经纪人处于 1 万罚款。 问：签订合同前，经纪人应向委托人书面告知内容？问：签订合同前，经纪人应向委托人书面告知内容？ 答：应向委托人书面告知内容：1、是否与委托房屋有利害关系；2 应由委托人协助的事宜， 提供资料；3、委托房屋市场参考价格；4、