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1、被拆迁人的权利被拆迁人的权利来源: 作者: 发布日期:2009-7-28 18:30:20被拆迁人有哪些权利？（1）拆迁许可证的知情权：即拆迁许可证颁发后，拆迁人应就拆迁许可证的拆迁范围、拆迁期限，补偿资金、价格评估、及拆迁方面的法律、政策向被拆迁人进行充分的解释与说明。（2）依法要求拆迁人给予合理的拆迁补偿安置。（3）依法要求拆迁人就拆迁补偿进行协商的权利。（4）选择拆迁补偿安置方式的权利，货币补偿或产权调换。（5）评估机构的选择权：在拆迁人与被拆迁人不能达成补偿协议时，双方可协商或投票决定评估机构对拆迁房屋进行市场评估。（6）评估结果的复核权：拆迁人与被拆迁人对评估结果不服时，均有提起复核
2、的权利。（7）申请鉴定权：拆迁当事人一方对评估结果有异议，则可申请房屋拆迁主管部门组织专家鉴定委员会对评估结果进行技术鉴定。（8）申请裁决权：达不成拆迁补偿安置协议时，被拆迁人可以向拆迁管理部门申请行政裁决。（9）申请行政复议、提起诉讼权利拆迁人与被拆迁人对行政机关作出的拆迁补偿安置裁决不服时，任何一方均可依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。（10）依法请求回避的权利：a.请求评估机构的工作人员回避。b.请求作出行政裁决的工作人员回避。c.请求听证主持人的回避。e.请求仲裁员的回避。f.请求审判工作人员的回避。购房购房 1212 年未年未见产权证见产权证 土土地出让业主地出让业主不知情不知
3、情来源:中华建筑报 作者: 发布日期:2008-5-5 9:56:37案例回放 来源链接：http:/ 13 位业主的反映：1995 年他们以 1000 元/的店面房价格，购买了由邱墅村委组建的实业公司开发的两间三层楼用做经营。几年来，房产所在路段已经成为商业一条街，该地区房产的市场价格攀升至 1.5 万2.5 万元/。业主购买房产后，开发商承诺的房产证和土地证始终没有兑现，只拿到了由邱墅村委出具的“房产证正在办理”的证明，或者对房屋“产权属业主所有”的证明。同时业主拥有邱墅村委为其办理的国有土地使用证武国用(2004)第 1202000 号，使用年限到 2062 年。2007 年 6 月，业
4、主们突然收到武进区土地收储中心发出的拆迁通知，此时业主才得知该地块于 2006 年 8 月已经被收储中心出让，用做商业投资项目建造。在 7 月 3 日的第一次听证会上，获知地块已经取得拆迁许可证。根据拆迁方案，将对业主进行“住宅房”产权调换的补偿，业主们提出异议，认为自己当时购买的是店面房而不是住宅房。9 月 13 日，武进区建设局有关领导在拆迁会议上强调 28 日前必须丈量评估完毕，业主仍坚持异议。9 月 27日，拆迁公司与评估公司通知业主，告知其使用的房屋权属不清，要求他们到区房管处办理房屋权属认定手续，逾期不办将作产权不明处理。当业主们去办理时，被告知业主不能自己办理该手续。根据评估公司
5、的评估，将被拆迁的房屋的评估价格为 3250 元/，业主不能接受。9 月28 日武进区拆迁办与区土地收储中心提供了拆迁方案，补偿仍为住宅产权调换，业主也不能同意。在双方未能签订拆迁协议的情况下，10 月 12 日，上百名公安、城管和不明人员一起，用挖土机在业主们店门口挖出一条深沟，泥土堆在店门口，导致商家至今无法正常营业。律师释疑：根据业主们提供的资料，本报记者访问了专业从事征地拆迁法律事务的北京荣诚律师事务所贾启华律师。针对来信中提出的疑问，贾启华律师作出了相应回答。1.我们购买的房产，其房屋与土地的权属应是什么？答：根据材料，1995 年业主购买的房产是由湖塘邱墅村委组建的实业公司开发，那
6、么当时此处房产所依附的土地，应该是集体土地，那么业主购买的房产属于“乡产权房”，业主们拥有房屋的所有权，同时拥有了集体土地的使用权。不过，目前有关农村房产的权属办证问题，我国尚未制定适用于全国范围的相关法律、法规，只有广东、福建等部分地市制定了地方法规，因此这种房屋一般只有宅基证而没有房产证，而且如果是本集体经济组织内的农户购买了农村集体土地建筑房屋，也不能上市流通，只能有条件的在村民之间转让。在土地被征用时，享有附着物的赔偿权。由于法律明确禁止非农业集体组织人员购买农村集体土地建筑房屋，因此如果来信的业主属于市民的话，那么当初买房的行为就与法律相抵触，一旦出现纠纷就不易得到法律的保护。不过，
7、后来的事情有了突变。2004 年，邱墅村委获得了国有土地使用证，说明此时的土地已经被国家征收，性质发生转变，土地变为了国有土地。征收之后，业主仍然有房屋的所有权以及土地的使用权。根据“地随房走、房随地走”的基本原则。房产是业主的，那么业主就享有附着了房产的相应土地的使用权。但是此时，房产的性质已经发生转变，不再是“乡产权房”，业主享有办理房产权属凭证和办理个人的国有土地使用证的权利。房产局和土地局应为每一户办理国有土地使用证和房屋所有权证。应该做而没有做，是政府的行政不作为，但不能因此认定这些房产是“小产权房”。2.邱墅村委出具的“房屋产权归业主所有”的证明是否有效？答：首先，村委会不属于出具
8、房屋权属法定凭证的主体，所以村委会出具的证明是没有不动产确权的法定效力的。不过，该证明可以作为一个确权机关在确权时候的证明材料。另外,来信中还有一个不准确的提法：“业主拥有邱墅村委为其办理的国有土地使用证”，需要说明的是，村委会是无权办理国有土地使用证的。3.我们对土地被出让的事情是在将要拆迁的时候才知道的，这是否合法？答：土地还是集体土地时，不存在“拆迁”的问题。只有被征用为国有土地之后，才有“拆迁”之说，才属于城市房屋拆迁管理条例的适用范围。对于农村集体用地来说，我们习惯上所说的“拆迁补偿”，其严格意义上的概念应该是“征地附着物补偿。”农村集体土地被征收为国有土地，有一个基本的程序即“两公
9、告一登记”。只有经过省级政府批复以及“两公告一登记”的严格程序，土地才能由集体转为国有，并按照相关规定进行征地补偿。在政府发出征地公告后，被征收人应带着房屋和土地的相关权属凭证到土地局办理登记，并进一步了解土地征收的相关情况。在登记完毕后，政府还应当提供一个征地补偿安置方案，并张贴详细的征地补偿安置公告。按照程序进行的的土地国有化，业主都是有知情权的。如果在业主不知道的情况下，土地由集体土地转变为国有土地，那么业主的知情权就被剥夺了，那么征收土地程序本身就是违法的。此时，国有土地使用证的发放本身就存在法律上的瑕疵。更有甚者，在业主不知情的情况下，进行以土地国有化为前提的土地“招拍挂”行为，更显
10、出程序操作上的违法性。业主因为程序问题对行政决定持有异议，需要根据行政诉讼法，经由行政诉讼，才有可能通过司法程序判决行政决定违法，进而撤销行政决定。不过在没有经由司法裁判判决之前，该行政决定仍然是有效的。4.在进行拆迁补偿时，此处房产的性质应该被认定为店面房还是住宅房？由评估公司评估出的价格是否合理？答：根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以进行房屋产权调换。二者的前提都是明确房屋产权的性质。业主产权房的性质，应该按照房管机关登记备案的、房产登记档案上记载的房屋性质和用途来确定。根据来信，武进区房产机关没有任何关于争议房产的档案记载。严格来说，在这种情况下不应急于拆迁
11、，而是先确定房屋的产权权属性质用途后再进行拆迁。拆迁补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。“房屋用途”是评估房屋拆迁补偿价格的基本因素，一般来说，商业用途的房屋的价格要比住宅用途的价格高。但是，事件中的房屋产权和用途还不明确的情况下，评估公司就已经介入并且得出评估结果并不合理。编者按在农村集体土地上建造房屋并用于出售的情况由来已久，其中被征用而转变为国有土地的也不在少数。因此来信中所反映的问题具有一定的代表性性质发生改变的土地上的房产，其业主的权益是什么？政府显然有责任帮助他们了解个人权益的性质变化，并取得维护其权益的基本依据。否则在遇到与本事件类似的情况时，业主们必然会遭遇“维护什么，怎么维护”的尴尬。这个事件，也可以作为对城镇人口购买“小产权房”更须谨慎的提醒。因为购买行为本身不受法律保护，因此更不可能具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利。一旦遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，必然缺少法律支持。然而，“小产权房”的出现并非一年两年，并且还有更多的消费者在继续成为“小产权房主”，对于他们的权益界定，是否应该有一个更清楚的回答？我们期待着对这方面相关权利保障及市场规范问题的解答。
