易居研究院--房企参与土地一级开发的盈利模式与策略

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1、 房地产开发企业管理战略顾问热线 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企参与土地一级开发的盈利模式与策略 - 1 - 房企参与土地一级开发的盈利模式与策略房企参与土地一级开发的盈利模式与策略 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。 对于开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。 同时，相比房地产二级开发，土地一级开发

2、面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 易居研究院把土地一级开发纳入企业战略，并保持长期关注。在为房地产标杆企业提供长期顾问服务的过程中，研究院总结出出土地一级开发的盈利模式和参与策略。今天，我们把一些原创性的研究成果公开发布，希望拓展和加深开发企业对土地一级开发的理解，并对企业的发展战略有所帮助。 周建成 博士 易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理 上海市经济学会城建专业委员会秘书长 房地产

3、开发企业管理战略顾问热线 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企参与土地一级开发的盈利模式与策略 - 2 - 主要主要结论结论： 由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享 土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中， 比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都 集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身 特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。

4、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管 理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价 值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 房地产开发企业管理战略顾问热线 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企参与土地一级开发的盈利模式与策略 - 3 - 由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺， 所以， 必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式模式一：一二级联动开

5、发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，

6、完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的土地一级开发的典型典型模式模式 1 PART 房地产开发企业管理战略顾问热线 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企参与土地一级开发的盈利模式与策略 - 4 - 土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作

7、模式模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水” ，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。 模式四：由政府主导的市场化运作模式模式四：由政府主导的市场化运作模式 由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头，放中间” 。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划， “放中间” ，即充分利用社会力量实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 图 1： 这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“

8、熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于政府主导的市场化运作模式是一级开发的主要趋势 国土部 2010 年 9 月 10 日发文明确要求，在2011 年 3 月底前，土地储备机构必须不其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都丌得直接从事土地一级市场开发。 这意味着，未来土地一级开发将逐步向第四种模式即政府主导、市场化运作模式转变。这为房地产企业参不土地一级开发创造了基础不条件 按照国土部、财政部和央行亍 2007 年联合印发土地储备管理办法规定，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为

9、储备土地、实施前期开发进行融资等活动。 房地产开发企业管理战略顾问热线 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企参与土地一级开发的盈利模式与策略 - 5 - 土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地） ，土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。 由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。 易居研究院始终致力于企业管理和战略的创新研究。图为 2011 年 8 月易居研究院召开房地产企业管理战略专

10、家研讨会，企业研究 中心首席研究员、总经理周建成博士就房企参与土地一级开发、房 企并购、房企参建保障房等企业管理战略的最新研发进展向与会专 家进行了介绍。 研讨会上， 周博士就房企参与土地一级开发问题指出： “具有土 地一级开发业务收入的企业，其土地一级开发业务应该集中在企业 注册地或主要发展区域，这样就可以通过充分发挥自身在特定区域 内所拥有的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 ” 房 地 产 企 业 管 理 战 略房 地 产 企 业 管 理 战 略研 发 动 态研 发 动 态房地产开发企业管理战略顾问热线 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION

11、 房企参与土地一级开发的盈利模式与策略 - 6 - 土地一级开发是资金密集型行业，在一级开发过程中，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等都需要投入大量资金，而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。 当开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时，土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金流动性。储备机构要继续“吸进”土地，开发企业要实现资金周转，从而形成进一步融资需求。因此，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。 现行的土地一级开发融资模式有以下四种： 融资模式一：融资模式一：土地储备机构直接安排融资，并承担融资土地储备机构直接安排融资，并承担融资 安排中的责任和

12、义务。安排中的责任和义务。 该模式基本流程为：土地储备机构与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务；金融机构将资金拨付给土地储备机构；土地储备机构通过招标方式选择一级开发主体，再将资金拨付给一级开发主体进行一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构；最后由土地储备机构将借款偿还给金融机构，并支付利息。 图 2 土地一级开发融资模式土地一级开发融资模式 2 PART 融资模式一流程图 土地储备机构 一级开发主体 二级开发企业 借款合同 金融机构 房地产开发企业管理战略顾问热线 021-60868820 2011 年 9

13、 月第 1 期 易居 VISION 房企参与土地一级开发的盈利模式与策略 - 7 - 这种融资模式的主要优点是，整个融资过程与相关法规保持 一致，解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题。但 是，土地储备机构的融资能力受到较大制约。 融资模式二：一级土地开发主体融资模式二：一级土地开发主体直接融资，土地储备机直接融资，土地储备机 构本身或委托其他担保机构承担担保责任。构本身或委托其他担保机构承担担保责任。 该模式基本流程为：一级开发主体与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务；由土地储备机构或者由其委托的担保机构提供担保；金融机构将资金拨付给一级开发主体，由一级开发主体使用该资金进

14、行土地一级开发；土地开发完成后，通过招挂拍方式将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构；再由土地储备机构支付给一级开发主体，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益；最后，一级开发主体将借款偿还给金融机构，并支付利息。 这种融资模式虽然解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题，但并未解决金融机构承担风险和融资能力受到较大制约的问题。 图 3： 融资模式三：土地开发主体自行安排融资并承担融资安融资模式三：土地开发主体自行安排融资并承担融资安 排中的责任和义务。排中的责任和义务。 该模式基本流程为：一级开发主体以自有资产抵押或信誉担保，与金融机构签订借款合同

15、，并承担相应的责任和义务；金融融资模式二流程图 土地储备机构 一级开发主体 二级开发企业 借款担保 金融机构 房地产开发企业管理战略顾问热线 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企参与土地一级开发的盈利模式与策略 - 8 - 机构将资金拨付给一级开发主体，由一级开发主体使用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分支付给一级开发主体，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益；最后，由土地一级开发主体将借款偿还给金融机构，并支付利息。 这种融资模式大大增加了企业的融资难度，抬高了进入一级开发的门槛。但是，因为这个过程中需要由二级开发企业向一级开发主体支付开发费用，就会常常发生拖欠现象。 图 4： 融资模式四：融资模式四：一级土地开发主体专门成立项目公司，由一级土地开发主体专门成立项目公司，由 项目公司直接进行融资，一级开发主体提供担保责任。项