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1、想在昆山租房，就上昆山租房网！昆山地图找房，让找房变得如此轻松！第一章绪论1 1 1 1.1.1.1.1 房地产市场概念及分类房地产市场是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分。狭义的房地产市场仅指房地产作为商品交换的具体场所。广义的房地产市场是指房地产交换关系的总和。通常情况下房地产市场可分为一级市场，即土地使用权的有偿出让；二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营，又称为“增量房地产” ；三级市场即投入使用后的房地产交易，亦称“存量房地产” 。房地产一级市场理应由政府垄断，是发展房地产二、三级市场的基础和前提，房地产二、三级市场交易的活跃，供给和需求的均衡，可促进整个房地产市场的繁荣发
2、展。在计划经济的体制下，城市土地属于国家所有，其使用权由政府行政划拨，不能转让；住房由国家统建，实行福利性的低租金政策；严格限制私房的发展，房屋不能作为商品买卖、转让、租赁。从而，房地产的投入产出没有进入良性循环，供给能力不足和需求无限膨胀的矛盾日益突出，阻碍了上海房地产市场的发展。党的十一界三中全会后，城市经济体制改革给上海房地产业注入了勃勃生机，使长期处于沉寂、萎缩的房地产业开始复苏。改革开放 20 年来，房地产开发规模不断扩大，房地产市场交易日渐繁荣，房地产法规建设日趋完善，推动了上海房地产经济迅速、稳定、健康地发展。1 1 1 1.2.2.2.2 房地产企业的发展历程企业的房地产投资开
3、发是房地产市场中最活跃的因素。应该说，上海的房地产市场的发育首先是由房地产开发的发展而启动的，增量房地产的商品化造就了房地产的基本形态，构成了房地产市场流通商品的主体，形成了房地产市场的价格主导体系。房地产企业的发展，推动了市场的发展；市场的发展又为房地产企业的发展提供了广阔的空间1.2.11.2.11.2.11.2.1 房地产开发经营企业的发展房地产开发经营企业的发展房地产开发经营企业的发展房地产开发经营企业的发展(1)(1)(1)(1) 土地制度的发展土地制度的发展土地制度的改革促使房地产开发经营企业迅速发展。改革开发以前，上海的用地制度可以概括为“三无”既无偿使用；无限期使用；无市场流通
4、。在土地“三无”制度中，无偿使用是最主要的特点。土地无偿使用，其弊端是极为明显的。首先，土地的使用严重浪费，优地劣用、大地小用甚至占而不用，成为普遍现象；同时，还引发了非法占地、非法出租转让土地等问题。80 年代中期上海开始酝酿土地使用制度改革。1986 年 10 月，市政府根据全国人大颁布的中华人民共和国中外合资经营企业法的规定，指定发布了上海市中外合资经营企业土地使用管理办法 ，对三资企业依法使用的土地收取土地使用费1。这一改革，启动了上海土地由无偿、无限期使用向有偿、有限期使用的转轨，开创了昆山地图找房，让找房变得如此轻松！昆山地图找房，让找房变得如此轻松！2一个崭新的土地租赁市场，突破
5、了无偿使用土地的禁区。一年以后，1987 年 11 月，市政府又颁布了上海市土地使用权有偿转让办法 ，建立了土地出让制度，从而解决了土地使用权进入市场的难题，理顺了土地在市场机制运作中的经济关系，揭开了上海发展土地市场的序幕。紧接着在 1988 年推出的虹桥经济技术开发区 26 号地作为土地使用权出让试点，取得了成功。这一重大的改革措施，标志着城市的土地资源由计划配置为主向市场配置为主转变，这一转变是房地产企业发展的“催化剂” 。1992 年南巡讲话则极大地推动了这一转变。房地产企业进入迅猛发展阶段，并由房地产生产领域向流通、消费领域拓展。(2)(2)(2)(2) 房地产开发经营企业的发展房地
6、产开发经营企业的发展上海房地产开发经营企业发展具有明显的阶段性，这可以从历年来企业的数量、商品房销售量上做出判断1：表 1-1 1979 年以来历年房地产开发企业数量年份企业数年份企业数年份企业数1979 年21986 年491993 年14251980 年21987 年651994 年20811981 年51988 年931995 年26351982 年61989 年951996 年32821983 年91990 年1181997 年38491984 年241991 年941998 年40831985 年391992 年849表 1-2 1979 年以来房地产开发经营企业商品房销量单位：万平
7、方米自从 1984 年上海被国务院确定为商品住宅试点城市以来，房地产开发经营企业就有了较大的发展。至 1991 年底上海有房地产开发经营企业 94 家，其中内资企业 72 家，外年份销售量年份销售量年份销售量1979 年0.101986 年28.961993 年151.001980 年0.531987 年44.821994 年165.671981 年0.601988 年71.451995 年566.861982 年0.821989 年54.341996 年573.501983 年4.611990 年90.331997 年686.451984 年11.071991 年70.651998 年115
8、0.771985 年21.081992 年63.30想在昆山租房，就上昆山租房网！昆山地图找房，让找房变得如此轻松！资公司（中外合资、中外合作、外商独资）24 家，从业人员近 6000 人。1992 年起，上海的房地产业呈现“爆发式”的发展态势，大规模的解决居民住房问题，前所未有的城市改造，为房地产开发企业的发展提供了广阔的空间。从这一年开始，上海平均每年增加 500多家房地产开发经营企业，至 1998 年底，上海有房地产开发经营企业 4038 家，其中内资公司 3735 家，外资企业 353 家，从业人员达 13 万之多。19791998 年上海的房地产增加值占全市 GDP 的比重由 0.1
9、%提高到 5%。房地产开发经营企业则是房地产业增加值的主要贡献者。其中从 1979 年开始，上海房地产业就突破了计划经济模式禁锢的进程。20 年后，上海房地产市场体系已初步建立，房地产资源已由计划配置为主转为市场配置为主。而加快这一进程的主要推动力是房地产开发的高速发展。上海的住宅商品化政策的推行、土地使用制度改革的起步、城市建设综合开发局面的形成，均与房地产开发经营企业的经营性的运作方式直接相关。1.2.21.2.21.2.21.2.2 房地产中介服务类企业的发展房地产中介服务类企业的发展房地产中介服务类企业的发展房地产中介服务类企业的发展房地产经纪、物业管理价值评估等中介服务类企业大量出现
10、是房地产市场发育的结果。 1992 年后上海的房地产业迅猛发展， 房地产流通日趋活跃， 房地产市场体系逐步健全，一批具有现代化设备，进行规范化操作，集房地产交易、信息、管理、服务为一体的综合性、多功能的房地产交易场所陆续建立。房地产市场的内涵也更加丰富，它不仅包括生产领域的投资开发，还包括流通和消费领域的房地产买卖、租赁、抵押、抵债、交换、置换、收购、拍卖、咨询、中介、评估、测绘、仲裁、小区服务与物业管理以及相关的法律事务、会计事务、金融事务、工程监理、房屋拆迁等等。房地产市场的发育，使一大批房地产经纪、物业管理价值评估企业应运而生。(1)(1)(1)(1) 房地产中介经纪企业房地产中介经纪企
11、业房地产中介业是房地产业的衍生产业，房地产市场的兴旺，促进了房地产中介活动的发展。最先出现在上海房地产中介业历史舞台上的，是房地产代理经租商，即“二房东”们，就是那些代业主收房租的人。代理经租商和“二房东”发展成了一个社会阶层，并一直延续至解放初期。但从 1949 年1978 年的 30 年期间，从观念上否定了商品经济，上海民间的房屋交易减少至最低限度。在这种情况下，客观上使得房地产的中介活动成为不需要，而主观上，政府部门认定中介行为是一种投机行为，坚决予以取缔。因此，在这一阶段，房地产中介活动基本消失。在整个计划经济时期，上海房地产经纪业被断根绝迹了 40 年左右，直至90 年代初，南巡讲话
12、后，在上海房地产业蓬勃发展的背景下，上海的房地产经纪活动才开始恢复，到了 90 年代中后期，已呈现出长足的发展。1992 年 7 月，上海取消对房地产经济活动的限制，开放行业。当年 7 月上海第一家房地产经纪企业上海威得利房地产咨询公司成立，至年底经房管部门和工商行政部门批准成立的房地产经纪组织共 12 家。以后每年递增量超过 300 家，几乎达到了平均每天成立一家房地产经纪企业的速度。到 1998 年底，上海已有 1905 家房地产经纪企业，其中专营昆山地图找房，让找房变得如此轻松！昆山地图找房，让找房变得如此轻松！4性公司 984 家（外资企业 143 家） ；兼营性公司 921 家（外资
13、企业 280 家） ；持证房地产经纪人员 10518 人。新加坡和香港、台湾地区的著名房地产经纪企业如太平洋、信义、利达行、中原、国际等纷纷在上海设立企业。经过几年的发展，上海的房地产经纪企业已从零星、分散的作坊式逐步向规模化、连锁化、网络化发展。上海的房地产经纪企业的业务也从单一的居间介绍，发展至置换、代理、咨询、策划。(2)(2)(2)(2) 物业管理企业物业管理企业随着房地产业的发展、房屋产权多元化而产生了各种新型的管房机制物业管理，其基本特点是变政府部门的行政福利型管理为企业的经营行有偿管理服务；变管理单位的终身制为聘用合同制；变单纯的房屋维修、养护为整个区域的环境、绿化、治安等的综合
14、性管理服务，实现房屋管理的社会化、专业化、企业化。1991 年 11 月，上海第一家专业物业公司沪港合资的“上海安居乐业管理公司”成立，随后中房上海公司等内资商品房开发经营公司和各系统建房单位也相继成立了物业公司；原有的 152 个房管所陆续转制为物业公司，使房屋管理逐步纳入物业管理的轨道。目前，物业管理公司已发展到 1791 家，其中国有经济性质的 276 家，集体经济性质的 161家。中外合资性质的94 家，其余为股份制及其他性质。由物业管理公司管理（包括代理经租）的房屋达 19324.95 万平方米，其中住宅 15069.07 平方米，商办楼 2876.84 平方米，工业厂房 497.7
15、7 平方米。 物业管理行业中也出现了万科物业公司等第一批通过 QS09002国际质量标准认定的品牌企业。(3)(3)(3)(3) 房地产评估企业房地产评估企业上海最早出现的房地产估价机构是 1992 年成立的上海市土地估价所。随着房地产市场的发展，作为房地产市场运行的重要环节，房地产估价被社会广泛接受，房地产估价业逐渐市场化。房地产估价的内容从早期的土地出让价格评估及房屋买卖价格评估的政策性评估发展到包括房地产转让、房地产抵押的房屋租赁、房地产作价入股和抵债、动拆迁补偿以及企业改制、兼并、破产、清产核资等全方位的房地产价格市场化的评估。从事房地产价格评估的人员也由事业为主转为以企业为主，房地产
16、估价师资格考试成为“热点” ，上海 1300 多人通过考试成为估价师，为房地产估价企业的发展准备了人才条件。至 1998 年，上海已有房地产估价企业 94 家；从业的估价人员中有注册房地产估价师619 人、土地估价师 220 人、房地产估价员 800 人。1.2.31.2.31.2.31.2.3 多元投资主体企业的发展多元投资主体企业的发展多元投资主体企业的发展多元投资主体企业的发展房地产企业是房地产业经济活动的基本组织单位。 1979 年以来我国房地产业发展的特性，在上海的房地产企业的整体发展中得到了充分的体现。一是房地产企业首先在房地产生产领域得到发展，而后在流通和消费领域发展；二是房地产企业的投资主体逐步由单一主体向多元主体转变的发展起步于外商投资房地产开发公司的设立。 1979 年上海的房地产生产领域，率先出现了外资企业。打破了由国家直接投资开发房地产的局面；但随着相继想在昆山租房，就上昆山租房网！昆山地图找房，让找房变得如此轻松！成立的房地产开发经营企业，仍然以国有企业为主体。房地产企业投资主体多元化实质性的发展始于 19
