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1、物业管理精品项目物业管理精品项目物业管理精品项目物业管理精品项目 经验交流会经验交流会经验交流会经验交流会目 录ONTENTS创优达标的操作程序创优达标的操作程序3 34 4创优考评基本要点创优考评基本要点2 2创优达标的标准与条件创优达标的标准与条件6 6迎迎 检检5 5创优资料收集整理创优资料收集整理1 1精品项目管理介绍精品项目管理介绍3前不久，深圳一家业委会组织了对4家竞标物业在管项目的考察活动，共考察了4个竞标物业的8个在管项目。通过2天的考察，可以说绝大多数去考察的业主都认为A物业不论从服务品质上还是从管理理念上都远远胜于其他3家物业公司，而且差距还不是一点点，有业主戏称“其他三家
2、和A相比就好比普通拳击运动员和泰森，根本不在一个重量级上”。为什么A物业能够让这么多考察的业主产生严重的集体倾向，变成A物业的“前不久，深圳一家业委会组织了对4家竞标物业在管项目的考察活动，共考察了4个竞标物业的8个在管项目。通过2天的考察，可以说绝大多数去考察的业主都认为A物业不论从服务品质上还是从管理理念上都远远胜于其他3家物业公司，而且差距还不是一点点，有业主戏称“其他三家和A相比就好比普通拳击运动员和泰森，根本不在一个重量级上”。为什么A物业能够让这么多考察的业主产生严重的集体倾向，变成A物业的“托”呢？托”呢？业主委会眼中的物业管理业主委会眼中的物业管理4着装着装在考察中他们发现，两
3、家物业的保安是穿制服的（C物业所管小区没有见到 保安，在小区门口“值班”的不是保安而是黑摩的）。印象最深的是D物业的管 理人员，穿着件格子衬衫，领口敞着2粒纽扣，露出脖子上戴着的大粗金链子， 确认了2遍才相信这确实是物业管理人员。在考察中他们发现，两家物业的保安是穿制服的（C物业所管小区没有见到 保安，在小区门口“值班”的不是保安而是黑摩的）。印象最深的是D物业的管 理人员，穿着件格子衬衫，领口敞着2粒纽扣，露出脖子上戴着的大粗金链子， 确认了2遍才相信这确实是物业管理人员。B物业一小区的门卫B物业一小区的门卫D物业一小区的门卫C物业一小区的门口D物业一小区的门卫C物业一小区的门口B物 业小
4、区经物 业小 区经 理理D物 业小 区经 理D物 业小 区经 理5着装着装而A物业的保安都是穿海军服。A物业的上海分公司经理介绍说，他们的保 安多数是招聘的退伍军人，他们不管保安叫保安，而是叫战士。物业管理人员都是白衬衫、黑西裤、戴领带。所有女性员工都是梳发髻，连 发髻上佩戴的蓝色蝴蝶结都是公司统一配发。所有员工上到经理下到保安保洁全 部佩戴蓝色胸牌，上面工号一目了然。据A物业的管理人员介绍，他们所有员工的发式都要求统一，所有男性员 工，无论是保安还是管理层，都是一色的平头，头发的长短都有规定，连鬓角都 不允许留长。而A物业的保安都是穿海军服。A物业的上海分公司经理介绍说，他们的保 安多数是招
5、聘的退伍军人，他们不管保安叫保安，而是叫战士。物业管理人员都是白衬衫、黑西裤、戴领带。所有女性员工都是梳发髻，连 发髻上佩戴的蓝色蝴蝶结都是公司统一配发。所有员工上到经理下到保安保洁全 部佩戴蓝色胸牌，上面工号一目了然。据A物业的管理人员介绍，他们所有员工的发式都要求统一，所有男性员 工，无论是保安还是管理层，都是一色的平头，头发的长短都有规定，连鬓角都 不允许留长。A物业的保安物业的保安or战士战士 和上海分公司经理和上海分公司经理A女员工的发髻和统一女员工的发髻和统一 的蝴蝶结发饰的蝴蝶结发饰A物业管理人员的标准物业管理人员的标准 发型发型平头，注意看鬓角平头，注意看鬓角6精神面貌精神面貌
6、四家物业的保安和管理人员年龄层次不同，其他三家物业的保安和高层好像 年龄偏大，门岗的保安看上去也不是很精神。而A物业的保安和管理人员都相对 年轻，看上去精气神十足。问了保安主管，才知道A物业对保安的培训非常严 格，每周都有轮训，保安的站姿、坐姿都有严格的规定。A物业也是4家物业公司中唯一的管理人员提前在小区门口等待，用饱满的 精神面貌迎接考察团的物业公司，足见他们对考察团的重视。而其他物业公司， 有的是管理人员从始至终未出现过（如B物业），有的是考察团进入小区后保安四家物业的保安和管理人员年龄层次不同，其他三家物业的保安和高层好像 年龄偏大，门岗的保安看上去也不是很精神。而A物业的保安和管理人
7、员都相对 年轻，看上去精气神十足。问了保安主管，才知道A物业对保安的培训非常严 格，每周都有轮训，保安的站姿、坐姿都有严格的规定。A物业也是4家物业公司中唯一的管理人员提前在小区门口等待，用饱满的 精神面貌迎接考察团的物业公司，足见他们对考察团的重视。而其他物业公司， 有的是管理人员从始至终未出现过（如B物业），有的是考察团进入小区后保安 才慢吞吞通知管理人员过来（如D物业），C物业略好点，我们进门不久经理就 来了。而且只有在A物业管理的小区，我才看到保安走在路上遇到业主行礼的现象。 陪同参观的物业前台小姑娘说，她们小区规定，保安遇到业主都要敬礼，哪怕骑 车巡视的时候也要敬礼。为此，考察团的阿
8、姨们还和物业小姑娘开玩笑说“如果你们能来我们小区， 你们领导得把这个规定改改，门口敬礼就行了，否则保安啥事都不用干了，每天才慢吞吞通知管理人员过来（如D物业），C物业略好点，我们进门不久经理就 来了。而且只有在A物业管理的小区，我才看到保安走在路上遇到业主行礼的现象。 陪同参观的物业前台小姑娘说，她们小区规定，保安遇到业主都要敬礼，哪怕骑 车巡视的时候也要敬礼。为此，考察团的阿姨们还和物业小姑娘开玩笑说“如果你们能来我们小区， 你们领导得把这个规定改改，门口敬礼就行了，否则保安啥事都不用干了，每天 光敬礼都快累死了，呵呵。”光敬礼都快累死了，呵呵。”7精神面貌精神面貌A物业门卫站岗姿势保安在巡
9、逻途中遇到业主，立刻敬礼A物业在小区门口迎接考 察团A物业门卫站岗姿势保安在巡逻途中遇到业主，立刻敬礼A物业在小区门口迎接考 察团8保洁 绿化 水景保洁 绿化 水景各家物业的保洁、绿化、水景有好有差，但真正能够称得上是“精致用心” 的当属A物业。C物业的绿化可以看出有维护，不过地下的枯树叶还是不少，水 景里的树叶也不少，应该不是每天清理的。B物业管理的小区绿化修剪很不及 时，很多植物已经很长了，影响了美观；而水景没有水，灭蚊灯上全是鸟屎。 D物业就不用提了，09年的小区，硬件都不错，参观团在小区内询问当地业主 听到的反馈是愤怒、愤怒、愤怒！各家物业的保洁、绿化、水景有好有差，但真正能够称得上是
10、“精致用心” 的当属A物业。C物业的绿化可以看出有维护，不过地下的枯树叶还是不少，水 景里的树叶也不少，应该不是每天清理的。B物业管理的小区绿化修剪很不及 时，很多植物已经很长了，影响了美观；而水景没有水，灭蚊灯上全是鸟屎。 D物业就不用提了，09年的小区，硬件都不错，参观团在小区内询问当地业主 听到的反馈是愤怒、愤怒、愤怒！C物业水景中的落叶， 看得出有几天没清理了B物业小区草坪上都是 垃圾D物业小区水景，写着小 心溺水却没有一点水C物业水景中的落叶， 看得出有几天没清理了B物业小区草坪上都是 垃圾D物业小区水景，写着小 心溺水却没有一点水9保洁 绿化 水景保洁 绿化 水景在A物业管辖的小区
11、，几乎没有看到垃圾，绿化部分花是花，树是树， 草是草，这两天风大，吹落不少树叶，但小区的绿化带和水景里除了为数不 多的落叶之外，都是清清爽爽，可见每天都在清理。正好看到一个保洁在捞 水景里的树叶，问了一下，他们的水景管理规定，每天上午下午各捞一次树 叶。在A物业管辖的小区，几乎没有看到垃圾，绿化部分花是花，树是树， 草是草，这两天风大，吹落不少树叶，但小区的绿化带和水景里除了为数不 多的落叶之外，都是清清爽爽，可见每天都在清理。正好看到一个保洁在捞 水景里的树叶，问了一下，他们的水景管理规定，每天上午下午各捞一次树 叶。A物业管理小区的草坪、花是 花，草是草，土是土一看就是打捞过落叶的水景物业
12、管理小区的草坪、花是 花，草是草，土是土一看就是打捞过落叶的水景10隐蔽设施 工具间隐蔽设施 工具间在参观的过程中，我们发现有些小区面上看上去还可以，地也扫了，水景 也开了，但是在有些隐蔽的设施上就露馅了。比如C物业管理的小区，我们摸到 了一个地下非机动车库，发现里面非常脏乱，堆放着杂物和油漆桶，车库里还 有人居住。在参观的过程中，我们发现有些小区面上看上去还可以，地也扫了，水景 也开了，但是在有些隐蔽的设施上就露馅了。比如C物业管理的小区，我们摸到 了一个地下非机动车库，发现里面非常脏乱，堆放着杂物和油漆桶，车库里还 有人居住。C物业管理的地下非机动车 库，好多油漆桶堆满杂物的 地下非机动
13、车库物业管理的地下非机动车 库，好多油漆桶堆满杂物的 地下非机动 车库C物业管理的地下非机动车 库还住人物业管理的地下非机动车 库还住人11隐蔽设施 工具间隐蔽设施 工具间再看看A物业管理的小区，通向顶楼平台的楼梯，平时业主基本不走，但也 都拖得干干净净，顶楼平台是露天的，却也没有任何垃圾和杂物。再看看A物业管理的小区，通向顶楼平台的楼梯，平时业主基本不走，但也 都拖得干干净净，顶楼平台是露天的，却也没有任何垃圾和杂物。小区走道的瓷砖通向顶楼露台的楼梯小区走道的瓷砖通向顶楼露台的楼梯露天的平台，虽然不新但也 没有垃圾露天的平台，虽然不新但也 没有垃圾12隐蔽设施 工具间隐蔽设施 工具间尤其要提
14、的是A物业的操作间，他们的操作间是不对外开放的，当业主委 员会当中主管工程维修的人员提出要查看时，操作工请示了经理后把门打开 了，看到的是摆放整整齐齐的工具，如此规范的管理，折服了业主们！尤其要提的是A物业的操作间，他们的操作间是不对外开放的，当业主委 员会当中主管工程维修的人员提出要查看时，操作工请示了经理后把门打开 了，看到的是摆放整整齐齐的工具，如此规范的管理，折服了业主们！A物业的维修部工具间工具都能摆放到这么整齐物业的维修部工具间工具都能摆放到这么整齐13独有的小细节独有的小细节小区里还安放了一些宠物便袋箱，供 业主遛狗时处理狗狗的便便用。如此 用心，不仅心系业主，还心系业主的 狗狗
15、！这样的周到，令大家不产生倾小区里还安放了一些宠物便袋箱，供 业主遛狗时处理狗狗的便便用。如此 用心，不仅心系业主，还心系业主的 狗狗！这样的周到，令大家不产生倾 向性都难！向性都难！四家物业中，只有A物业的水景中 有标示水深的提示牌，东西虽小， 但体现出一份细心。四家物业中，只有A物业的水景中 有标示水深的提示牌，东西虽小， 但体现出一份细心。14独有的小细节独有的小细节考察团下车后，在受到A物业员 工的集体欢迎后，物业的漂亮小考察团下车后，在受到A物业员 工的集体欢迎后，物业的漂亮小 妹送上了贵宾卡请业主佩戴。妹送上了贵宾卡请业主佩戴。在发现考察团有很多年级较大的阿姨伯 伯后，A物业的员工
16、，立刻开了一辆电瓶 车，请阿姨伯伯们上车，开车带他们参在发现考察团有很多年级较大的阿姨伯 伯后，A物业的员工，立刻开了一辆电瓶 车，请阿姨伯伯们上车，开车带他们参 观。观。15意见征询表意见征询表当考察团参观好了，来到了 物业管理处的休息大厅，当考察团参观好了，来到了 物业管理处的休息大厅，A物业 送上了一份“物业服务质量意见 征询表”，请参观团给他们的服 务打分，提意见。考察团有几个 老业主那个感动啊，有个老伯伯 说“我在我们小区住了那么多年物业 送上了一份“物业服务质量意见 征询表”，请参观团给他们的服 务打分，提意见。考察团有几个 老业主那个感动啊，有个老伯伯 说“我在我们小区住了那么多年 了，物业从来没有来征询过我的 意见。现在到人家小区参观了一 个小时不到，人家就请我提意见。 同样是物业，怎么差别这么大 啊！”了，物业从来没有来征询过我的 意见。现在到人家小区参观了一 个小时不到，人家就请我提意见。 同样是物业，怎么差别这么大 啊！”从细节看态度，我看出了A物业的用心和细致，真的是在踏踏实实地干事情。 他们连细枝末节都考虑得这么周全，业主没有想到的，没有要求的
