房地产基本知识

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1、房地产基本知识房地产基本知识1、房地产房地产 具体指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实具体指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实 体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的 总称，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。总称，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。 在物质形态上，房屋与土地密不可分（广义上的土地即指土地及其地上建在物质形态上，房屋与土地密不可分（广义上的土地即指土地及其地上建 筑物及其他地面附着物，

2、当然也就包括房屋）筑物及其他地面附着物，当然也就包括房屋） ，房屋依附于土地，房地关联。因，房屋依附于土地，房地关联。因 此在经济形态上，房产与地产的经济内容和运行过程也具有内在整体性与统一此在经济形态上，房产与地产的经济内容和运行过程也具有内在整体性与统一 性。性。 但就我国目前房地产的业务范围而言，它包括归国家所有的城镇生产或非但就我国目前房地产的业务范围而言，它包括归国家所有的城镇生产或非 生产用地生产用地城市地产，及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施城市地产，及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施 城市房产。农村生产用地、房屋及宅基地等不属于城市房地产的业务范围。城市房产

3、。农村生产用地、房屋及宅基地等不属于城市房地产的业务范围。 国家有尝征用农村土地用于城镇建设时，只有所有权转让过程结束后，才纳入国家有尝征用农村土地用于城镇建设时，只有所有权转让过程结束后，才纳入 城市房地产业的经营范围。城市房地产业的经营范围。 房地产按用途可划分为：居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房房地产按用途可划分为：居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房 地产和农业房地产五种。地产和农业房地产五种。 2、物业物业 是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各 类房屋可以是住宅区，也可以是单体

4、的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、 高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地， 是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。 “物业物业” 一词在国内外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。一词在国内外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业是单元性的房地产。物业既可以指单元性的地产，也可指单元性的建物业是单元

5、性的房地产。物业既可以指单元性的地产，也可指单元性的建 筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的 某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为 物业。物业。 关于物业的内涵，主要包括以下要素：关于物业的内涵，主要包括以下要素： 已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的楼宇；已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的楼宇；1 1与这些楼宇相配套的设备和市政、公用设施；与这些楼宇相配套的设备和市政、公用设施；2

6、 2楼宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小楼宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小3 3区内非主干交通道路。区内非主干交通道路。 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称 之为完整意义上的物业。物业应是房产与地产的统一。之为完整意义上的物业。物业应是房产与地产的统一。 3、不动产不动产 房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的房地房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的房地 产概念来说，房地产与不动产是同一语义的两种表述。

7、房地产的表述倾向于表产概念来说，房地产与不动产是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表 明这种财产是与房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财明这种财产是与房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财 产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。 4、房地产业房地产业 是与土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、是与土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、 装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合

8、性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业，具体内容包括：导性、基础性、带动性和风险性的产业，具体内容包括： 国有土地使用权的出让；国有土地使用权的出让；1 1房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城2 2区的开发与再开发；区的开发与再开发； 房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等3 3经济活动；经济活动； 房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；房地产中介服务：房地产咨询中介，房

9、地产评估中介，房地产代理中介；4 4物业管理：房屋共用设备设施的养护维修并为使用者提供安全，卫生，物业管理：房屋共用设备设施的养护维修并为使用者提供安全，卫生，5 5优美的环境；优美的环境； 房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市6 6场、信息市场，制定合理的房地产估价体系，建立健全房地产法规，实现国家场、信息市场，制定合理的房地产估价体系，建立健全房地产法规，实现国家 对房地产的宏观调控。对房地产的宏观调控。 房地产可细分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产可细分为房地产投资开发业和房

10、地产服务业。房地产服务业又分为 房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。 5、房地产开发房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、 房屋建筑活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、房屋建筑活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、 规划设施、供水、排水、供电、通信、同道路、绿化、房屋建设等多项内容组规划设施、供水、排水、供电、通信、同道路、绿化、房屋建设等多项内容组 成。房地产开发

11、具有投入资金大、投资风险大、收益高、附加值高、产业关联成。房地产开发具有投入资金大、投资风险大、收益高、附加值高、产业关联 性强的特点。性强的特点。 6、房地产开发的分类房地产开发的分类 房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：1 1第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法 取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包 括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。括房地产转让、房地产抵押和

12、房屋租赁。 第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得 国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和 其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。 房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：2 2第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出第一类，也是通常的运作，即取得土地使

13、用权，进行房屋的建设，而后出 售新建房屋的方式。售新建房屋的方式。 第二类，是把土地由生地（不具备使用条件的土地）变为建设熟地之后再第二类，是把土地由生地（不具备使用条件的土地）变为建设熟地之后再 转让的方式。转让的方式。 第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让； 或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手再建工程后继续开发等。或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手再建工程后继续开发等。 7、房地产市场房地产市场 房地产市场是对包括土地出让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、房地产市场是

14、对包括土地出让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、 抵押、信托，以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动有抵押、信托，以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动有 各自特定需求并参与其中的全部单位或个人的总和。简单地说，房地产市场是各自特定需求并参与其中的全部单位或个人的总和。简单地说，房地产市场是 指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某种特指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某种特 定房地产的交易价格达成一致的任何安排。定房地产的交易价格达成一致的任何安排。 8、房地产一级市场即土地市场，是指国家管理部门按

15、土地供应计划，采房地产一级市场即土地市场，是指国家管理部门按土地供应计划，采 用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给承担开发业务的企业；另一种是将国家年限、规定的用途及一定的价格出让给承担开发业务的企业；另一种是将国家 所有的房地产出租或出卖给单位或个人。后一种情况很少见，所以房地产的一所有的房地产出租或出卖给单位或个人。后一种情况很少见，所以房地产的一 级市场一般是土地的一级市场。级市场一般是土地的一级市场。 目前常说的目前常说的“一级市场一级市场”一般是土地的

16、一级商场，即指国家以土地所有者一般是土地的一级商场，即指国家以土地所有者 和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场，也和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场，也 就是国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有就是国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有 土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达 到到“几通一平几通一平”的熟地。的熟地。 9、房地产二级市场是房地产开发市场，其经营主体为房地产开发公司，房地产二级市场是房地产开发市场，其经营主体为房地产开发公司， 其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次 开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位和个人。房地产二级市开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位