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1、核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！厦门市思明区老年福利院建设项目可行性研究报告厦门市思明区老年福利院建设项目可行性研究报告目目 录录第一章 项目摘要.1 第二章 项目建设的意义和法律政策依据.1 第三章 承办单位情况.2 第四章 市场预测分析.3 第五章 项目建设内容.4 第六章 项目实施进度计划.4 第七章投资估算和筹资计划.6 第八章 项目财务经济评价.8 第十章 可行性研究结论.11 附表 1：固定固定资产投资估算表.13 附表 1-1：土建工程投资明细表.13 附表 1-2：设备投资明细表.13 附表 2：流动资金估算表.13 附表 3：投资计划与资金筹措表.13 附表 4：总成
2、本估算表.13 附表 4-1：单位成本估算表.13 附表 5：固定资产折旧及无形.13 附表 6：利润及利润分配表.13 附表 6-1：产品销售和销售税金及附加估算表.13 附表 7：财务现金流量表.13 附表 8：借款还本付息计算表.139JWKffwvG#tYM*Jg项目产品也是按目前市场价格计算。3、职工工资中，管理人员按年人均 1.2 万元计算，厨师按年 1.3万元计算，厨工按年 0.9 万元计算,奖金、福利等均包括在内。4、水、电、燃料费依据设计用量按现行价计算，(自行抽水的费用计入电费成本中，电费 0.45 元/度)。5、设备折旧按 10 年计算，残值为 5%；厂房等建筑物折旧按
3、20年计算，残值 5%，详见附表 5。6、修理费:包括按折旧费 5%计算的修理费及设备更新。7、利息支出: 银行贷款年利率按 6.04%计算。9其它费用包括:设备设施维护、废品损失、坏帐损失、办公费、旅差费、管理费、低值易耗品摊销、咨询培训费等。9、贴现率按 10%计算。10、项目计算期为 12 年。二、 总成本费用估算项目计算期内年平均总成本费用为 200.41 万元，其中年平均固定成本为 65.36 万元，年平均可变成本为 135.05 万元。计算期内的平均经营成本为 139.57 万元。三、收入及税金1、收入估算：本项目的收入包括 2 个部分：（1）服务费收入，即为入住的老人提供饮食、护
4、理等服的收入，计算公式为：收入=入住人数单价。住入率达 100%时的年收入为 540 万元。 （2）公寓租金收入。将养老公寓出租生活能够自理的老人或旅游式养老的老人是本项目的一个重要的经营方式。出租率达 100%时的年租金收入为44.46 万元。2、税金及附加估算：本项目为福利项目，免征城市建设税和教育附加税，只计征营业税。营业税=（收入外购原材料、燃料、动力）17%。达产年的税额为 66.61 万元。详见附表 61。四、 财务经济效益分析1、项目盈利能力分析:按基准收益率 10%计算，税前财务净现10值为 636.54 万元，财务内部收益率为 19.69%，投资回收期为 6.7年; 税后财务
5、净现值为 207.17 万元，财务内部收益率为 13.20%，投资回收期为 8.3 年(详见附表 7)。2、投资利润率和投资利税率(平均)投资利润率=(154.551534.35)100%=10.07%投资利税率=(291.311534.35)100%=18.99%3、清偿能力分析: 借款还本付息计算见附表 8，偿还借款本息的资金来源为利润、折旧费。借款偿还期为 3 年，符合贷款银行偿贷要求。五、财务经济评价结论从经济角度看，项目将给企业带来较大的收益，其财务内部收益率高于基准收益率，同时，项目自身还有一定的抗风险能力，此外,项目的国民经济效益也较好，项目是可行的。第九章 项目投资的风险分析1
6、、盈亏平衡分析：生产能力利用率 BEP()=F(Y-V-T)100%= 18%，即当入住率和出租率达到 18%时，企业处于保本状态。式中: F正常年固定成本;11Y销售收入;V正常年可变成本;T正常年销售税金。2、敏感性分析：可能影响项目效益的主要因素有:投资、销售价格和经营成本等。针对税后财务内部收益率指标，分析了这些因素对项目盈利性的影响。见下表: 敏感性分析表敏感性分析表营业收入经营成本投资序号分析指标基本方案-10%+10%-10%+10%-10%+10%1税后 FIRR(%)13.20%8.91%17.38%14.40%12.00%15.20%11.55%2较基本方案增减 (%) -
7、4.30%4.18%1.20%-1.21%1.99%-1.66%由上表可知，营业收入对财务内部收益率指标影响最大，当营业收入减少 10%时，FIRR 下降了 4.30%，当营业收入增加 10%时，FIRR 上升了 4.18%。经营成本的变化对财务内部收益率指标影响最小，当经营成本减少 10%时，FIRR 上升了 1.20%，当经营成本增加10%时，FIRR 下降了 1.21%。从全局看，敏感的幅度仍有一定空间，故项目具有一定的抗风险能力。第十章第十章 可行性研究结论可行性研究结论本项目为福鼎老人提供了一个环境优美、空气清新的生活环境，12计划建设的老年公寓楼及相应的配套设施,在技术上是先进的，
8、布局上是合理可行的。本项目拟设床位 600 张，其中大众型床位 300 张，中档床位200 张，高档床位 100 张，同时提供养老公寓出租业务，以满足不同层次老人的需求，具有较好的市场前景。本项目总投资 1534.35 万元，平均年经营收入 491.73 万元，平均年税后利润额 154.55 万元，平均年税收 136.75 万元，税前 FIRR为 19.69%，税前净现值为 636.54 万元，税前投资回收期为 6.7 年；税后 FIRR 为 13.20%，税后净现值为 207.17 万元，税后投资回收期为 8.3 年，项目的建设和运营也供了新的就业机会。因此，项目建设在经济效益和社会效益方面
9、是合理可行的。该项目符合国家政策，有利于推动厦门市老年人养老产业的发展。根据以上分析，本项目有市场，技术先进可靠，经济效益和社会效益良好，项目是可行的。13附表附表 1 1：固定固定资产投资估算表：固定固定资产投资估算表附表附表 1-11-1：土建工程投资明细表：土建工程投资明细表附表附表 1-21-2：设备投资明细表：设备投资明细表附表附表 2 2：流动资金估算表：流动资金估算表附表附表 3 3：投资计划与资金筹措表：投资计划与资金筹措表附表附表 4 4：总成本估算表：总成本估算表附表附表 4-14-1：单位成本估算表：单位成本估算表附表附表 5 5：固定资产折旧及无形：固定资产折旧及无形附
10、表附表 6 6：利润及利润分配表：利润及利润分配表附表附表 6-16-1：产品销售和销售税金及附加估算表：产品销售和销售税金及附加估算表附表附表 7 7：财务现金流量表：财务现金流量表附表 8：借款还本付息计算表核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！14*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWF
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