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1、“世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告宁德市蕉城区工程咨询中心目 录第一章 总 论1第二章 市场分析与营销战略6第三章 项目选址及建设条件 18第四章 建设规模及功能标准 21第五章 建设方案 24第六章 项目实施进度安排 59第七章 投资估算与资金筹措 60第八章 经济效益分析 63第九章 风险分析及对策 65“世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告宁德市蕉城区工程咨询中心- 1 -第一章第一章 总总 论论1.1 项目概况项目名称：“世鸿伟业”商住小区开发建设项目；建设地址：福建东侨经济开发区东兰组团，闽东路北侧、华庭路与和畅路之间；建设性质：新建；总 投 资：1.9777 亿元；项目负责
2、：虞锡龙；建设单位：虞氏（福建）房地产开发有限公司；企业性质：有限公司；工程概况：项目位于东侨开发区高速公路以东，闽东路北侧，华庭路与和畅路之间。市政配套设施齐全，紧邻闽东路，交通便利。附近为新市政中心和东湖景观区、会展中心。市高级中学、东侨实验学校等近在咫尺。项目地理位置颇具特色，将为闽东造就大规模、高品质的住宅社区。“世鸿伟业”商住小区开发项目总体开发以高尚住宅为主，征地面积 56975.65 平方米（折合 85.46 亩） ，代征道路用地面积 10371.07 平方米（折合 15.56 亩） ，建设用地面积46604.58 平方米（折合 69.9 亩） 。总建筑面积 99996 平方米，
3、建筑密度 30，容积率 2.2，绿地率 30，居住户数 560 户，居住人数 2016 人，建筑物层高为 8 层以上小高层和高层。小“世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告宁德市蕉城区工程咨询中心- 2 -区配套有商店、人防地下停车库、会所、幼儿园等设施。部分建筑物底层架空设景观绿化、部分建筑物底层为商店。资金来源：本项目建设资金由虞氏（福建）房地产开发有限公司自筹，不足投资通过银行贷款和预售房款解决。经济效益：根据收益计算，项目所得税前的利润 7268 万元，投资利润率 36.75，利税率 51.94，税收 4822 万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。1.2 项目建设背景
4、宁德市位于福建省东北部沿海、鹫峰山脉东南坡，约介于东经 11981”至 119532” ，北纬 2630.5至 2659之间，东临三沙湾与霞浦隔海相望，东北与福安相连，北邻周宁，西与屏南毗邻，西南与古田接壤，南与罗源为邻。全市辖蕉城（区） 、福鼎（市） 、福安（市） 、霞浦、古田、周宁、屏南、寿宁、柘荣 6 县，总人口 330 万。宁德市城区现有建设用地约 9.5km，总人口约 11.5 万人。改革开放以来，宁德市作为国务院批准的沿海经济开放区，各项事业有了一定的进步和发展。2002 年省第七次党代会又把宁德市列为全省实施三条战略通道的重要行列和推进三个层面发展中的第二个层面，进一步突出了闽东
5、在全省发展格局中的重要地位，蕉城区系宁德市政府驻地，是全市的政治、经济、文化中心和交通枢纽，据统计，蕉城区 1997 年的国民生产总值仅为 28.16 亿元，而 2001 年已猛增至 41.40 亿元，年平均“世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告宁德市蕉城区工程咨询中心- 3 -增长率高达 10%，高于全国平均水平。同时，福宁高速公路的全线通车，福温铁路的动工建设，这些基础设施的建设与完善，也将大大地改善宁德市的投资环境、旅游环境，促使宁德市的经济发展跃上一个新台阶。根据福建省人民政府 1997 年以闽政19977 号文批复的宁德市总体规划 ，至 2010 年，宁德市城区人口规模将扩大至 3
6、0 万人，城区面积将扩大至 30Km（包括东侨开发区面积为 16.7km） 。由于宁德市现有城区三面环山，一面临海，城市的扩展只有向海边原有垦区即东侨开发区发展。宁德市委提出要按照“向海、面海、临海”的发展战略，加快推进宁德中心城区“东扩面海、北展南移” ，并坚持以新区开发带动旧城改造，加快城市产业发展，全面壮大中心城区经济实力。东侨开发区将以此为契机，借助现有闽东华侨经济开发区和闽东工业园区这两个平台，整合优势，突出抓好工业发展、城市建设、房地产开发三个重点，深化华侨农场的改革和发展，推进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。1.3 可行性研究报告编制依据本可行性研究的所有分
7、析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以 2008 年 12 月底截止为准，测算币种均为人民币。主要依据：国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构“世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告宁德市蕉城区工程咨询中心- 4 -稳定住房价格意见的通知 （国办发200637 号） ；城市居住区规划设计规范GB 50180-93；国家计委建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ；建设部房地产开发项目经济评价方法 ；宁德市城市总体规划 ；闽东华侨经济开发区总体规划 ；宁德市城市规划管理规定 ；宁德市城市规划管理技术规定 ；建设项目选址意见书 ；项目投资协议书； 宁规条书20093
8、号文件；其它有关的标准和规范；建设单位提供的有关资料。1.4 可行性研究报告研究范围本可行性研究的主要范围包括：对宁德市、东侨开发区房地产建设情况的考察，对项目建设必要性、可行性的分析以及项目内容及规模、住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方案，建设条件、环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价等方面。1.5 研究结论及建议本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设资金完全自筹，现场建设条件具备。项目针对宁德市商品房升级换代，“世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告宁德市蕉城区工程咨询中心- 5 -住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宁德市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划
9、为中高档住宅，根据对宁德市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。分析结果表明，项目经济效益可行。项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值升值，推进产品结构调整，有着明显的社会、经济效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研。要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。“世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告宁德市蕉城区工程咨询中心- 6 -第二章第二章 市场分析与营销战略市场分析与营销战略2.1 当前住宅市场现状200
10、0 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场的一大亮点。房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。2.2 宁德市商品房现状与市场需求按照党的十六大提出的全面建设小康社
11、会的目标，建设部2003 年 1 月 13 日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小康社会住房标准，其具体内容是：至 2020 年，住房从满足生存需要实现向舒适型的转变，基本上做到“户均一套房、人“世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告宁德市蕉城区工程咨询中心- 7 -均一间房、功能配套、设备齐全” 。从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅 20.17平方米，与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到35 平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。从住房分配结构上看，目前蕉城区约 50%的职工居住着房改房，而商品房仍是部分高收入者的投资需求，中低收入家庭的住房社会保障机制尚未完全启动
12、，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心还有相当部分的危旧房需改造，这是消费需求的重要组成部分。目前，蕉城区在 8.6 平方公里的面积上容纳了 12 万人，已属饱和。按建设部提出的小康社会住房目标计算，若不考虑人口增长因素，蕉城区至 2020 年就需要新增商品房建筑面积177.96 万平方米，即平均每年需新增 10 万多平方米。若蕉城区实现城市化的战略目标，到 2015 年城区面积达到 25 平方公里，人口达 20 万25 万人，在未来的 6 年内，蕉城区需新增商品房建筑面积 280455 万平方米，即平均每年需新增4675 万多平方米，这相当于东侨开发区设立六年的新增建筑面积。因此，蕉
13、城区住宅市场潜力巨大。根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划，近期总体规划面积 16.7 平方公里，远期规划面积为 36 平方公里，规划人口为，中期（至 2015 年）15 万人，远期（至 2025 年）30 万人。作为宁德地级市新城区，作为中心城市的重要组成部“世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告宁德市蕉城区工程咨询中心- 8 -分，经济的发展必将带来城区的拓展，必将带来人口的增加，人口的增加必将带动经济的发展，从而增加房地产业的市场容量。开发区目前商品房的建筑总面积为 150 万平方米左右，按小康社会人均住房面积达到 35 平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积中期（至 2015
14、年）为 525 万平方米，远期（至2025 年）为 1050 万平方米。因此，在未来的 6 年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积 375 万平方米，即平均每年需新增60 多万平方米。在未来的 16 年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积 900 万平方米，即平均每年需新增 56 万平方米，这比东侨开发区设立六年的新增建筑面积还要大。故东侨开发区发展的近期与远期潜在的住宅市场容量巨大。目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎没有大面积可出让的土地，剩余的土地资源大多集中在东兰组团。东兰组团用地面积 406 公顷，其功能是以行政办公、文化、科教、工业、生活居住为主的综合区，内设行政办公、高
15、尚住宅、工业园区、大学城等四大功能区，宁德市主要行政机关和文化设施布置在此组团，是城市政治、文化中心。在漳湾工业区启动的情况下，原规划的东兰组团中的工业园区将服从宁德市新编制的总体规划而易地建设。因此，随着高速公路的建设通车、宁德市主要行政机关和文化设施的迁移、福温铁路的开工以及火车站的建设，东兰组团将成为东侨开发区一个新的投资热点。“世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告宁德市蕉城区工程咨询中心- 9 -2.3“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是 21 世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市商住小区开发建设的要求。随着宁德市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高.居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据宁德市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。 “精品住宅”的表现为：2.3.1 住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势
