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1、商住项目可行性分析报告项目地址：清远市新城区人民一路与文明路交汇处发展商：清远市丰泰置业发展有限公司编制日期：2011 年 10 月2目 录第一部分：项目概况 第二部分：投资环境分析 第三部分：项目区域价值分析 第四部分：清远房地产市场分析 第五部分：项目定位及建设规划建议 第六部分：投资预测 第七部分：结论 3第一部分 项目概况一、项目概况一、项目概况项目位于清远市新城区人民一路、北江一路与文明路交汇处。地块以北有北江一路正望北江河，以东有长岭洲心中学，以西有市政府、索菲特五星大酒店。该项目位于北江大桥、凤城大桥、武广高铁清远站、广清轻轨铁路站区域内，有着非常便利的交通。周边成熟小区有金海湾
2、豪庭、帝景豪园等；正在兴建大型的商住楼维港半岛等；附近设有大型休闲购物中心（蠃之城） 。该地块属于闹中带静的位置，非常适合居住。并预示该区域将步入全面、快速的发展，是非常有前景的区域。二、项目经济指标及合法性二、项目经济指标及合法性项目总用地面积为 61085.3 平方米，并于 2010 年 9 月开始办理有关的报建手续，已取得国有土地使用证等相关经清远市政府批准的手续。文件名编号核发时间土地使用证清市府国用(2008)第号2008 年 03 月 07 日三、项目主要经济指标三、项目主要经济指标项目建设用地面积61085.3建筑密度30.4% 总建筑面积约容积率5.55住宅公寓建筑面积绿化率3
3、5%商铺建筑面积20000总户数 会所建筑面积1200车位数 幼儿园、卫生站、两委 会、消防站、公厕等合 计建筑面积30004地下室建筑面积（不计 入容积率）50000第二部分 投资环境分析一、一、20092009 年清远经济状况年清远经济状况中国社会科学院日前发布 2009 年城市竞争力蓝皮书 ，清远市与鄂尔多斯、河源并列排名“综合增长竞争力城市”首位。2008 年是清远市发展进程中极不平凡的一年。全市各族人民深入贯彻落实科学发展观,大力推进工业园区化、农业产业化、城镇特色化和管理人性化,成功战胜低温雨雪冰冻灾害,积极应对国际金融危机的不利影响,经济实现平稳较快发展。全市生产总值、财政一般预
4、算收入、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额四项指标增幅居全省首位,实现经济增长全省“五连冠”目标。全年完成生产总值 746.6 亿元,增长 18.4%；人均生产总值 2.02 万元,增长 16.5%。规模工业总产值 1620.4亿元,增长 42.9%；规模以上工业增加值 389.7 亿元,增长 30.8%。完成全社会固定资产投资 703.5 亿元,增长 44.4%。来源于清远的财政总收入 89.1 亿元,增长 38.3%；其中,财政一般预算收入 37.4 亿元,增长 34%；人均财政一般预算收入 1011 元,增长 31.9%。外贸出口 13.8 亿美元,增长 16.1%。以旅游业为龙头的
5、第三产业加快发展,全年接待游客 1488 万人次,增长 12.5%；旅游收入56.3 亿元,增长 17.5%；城乡市场兴旺,实现社会消费品零售总额 250.6 亿元,增长 27.3%。物价和金融运行保持稳定,居民消费品价格水平上涨 4.5%。年末金融机构人民币各项存款余额 645.1 亿元,比年初增长 15.2%；贷款余额273.9 亿元,增长 21%。民营经济蓬勃发展,新增个体工商户 1.8 万户,新增注册资金 5.1 亿元；新登记私营企业 1170 家,新增注册资金 16 亿元。民营经济5共完成投资 368.6 亿元,增长 64%,占全社会固定资产投资总额的 52.4%；规模以上民营工业企
6、业达 399 家,完成增加值 165.8 亿元,增长 31.5%,占规模工业的 42.5%。二、二、20102010 年对房地产利好的几个方面年对房地产利好的几个方面1、宏观经济持续走强，清远概念逐渐深入人心国内经济复苏在望，投资信心不断增强；清远经济连续六年增幅第一，增强了消费者在清远置业安居的信心；2、清远政府大力支持清远政府近年来实施“三化一园”发展战略，强力拉动房地产开发、消费升温，直接推动了房地产市场的发展；清远城市化进程加快，促进房地产市场持续、健康、稳步发展；3、交通利好不断涌现，清远概念持续升温广清轻轨于铁定动工，3 年内建成，届时到广州只需 25 分钟，大大拉近与珠三角的距离
7、；武广高铁 2009 年底通车，到武汉仅需 3.5 小时，使清远城市发展和工业的发展提供了强大的后劲；4、购房需要将进一步加大，外地人来清远购房比例将会提升清远正在全力打造成为国家优秀旅游城市、珠江三角洲后花园，吸引外地人来清远置业；清远市城市辐射力的提高，将刺激周边区域的购房需求；旧城改造速度加快，积极推进货币化分房，扩大住房补贴覆盖面，促进购6房消费增加；第三部分 项目区域价值分析一、清远市总体城市发展与规划一、清远市总体城市发展与规划清远市市辖区范围，总面积 9272 平方公里；中心城区以现状凤城街道办事处、东城街道办事处、洲心街道办事处以及横荷街道办事处为主体，包括龙塘镇、源潭镇、石角
8、镇部分用地，总面积约 2713 平方公里。清远市2006-2010 年的规划方案原则确定了清远市中心城区“珠江三角洲后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市”的城市性质定位和“两轴三组团结构”的空间结构。城市空间结构总体发展方向是“东进南拓” 。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。规划结合清远市山、水、城相依的特点，以四水（北江、滨江、大燕河、笔架河）为现状依托，通过人工湖的开挖，使“山、水、城”相亲、相融。构建环城水系、环城绿带，建设“大运动生态环” ，使城市朝健康城市的目标发展。规划将自然山体、水体引入城市空间，突出城市特色，
9、规划形成“两轴三心三组团”结构，两轴包括“一主一次”两条城市发展轴：城市发展主轴为广清大道，城市发展次轴是北江；三心包括一个城市主中心，两个城市副中心；三组团分别为：江北组团（城市商业服务、生活居住、职业教育等职能为主） 。中心组团（城市行政、文化、体育等职能为主） 、龙塘组团（城市工业发展区） 。 二、新城东片区在清远城市与规划中的功能定位二、新城东片区在清远城市与规划中的功能定位71、项目所处位置是清远市东片区，是清城区政府重点发展区域之一。城区政府在六届人大二次会议的报告中提出 2009 年以“东拓”战略继续打造新区建设新亮点，以“西进”战略加速城西片开发建设，以“名镇”战略提升集镇的建
10、设品位，全面推动城乡建设上新台阶。 “东拓”战略即加快旧城、东片的规划建设。按照“政府引导、市场运作、有序开发”的城市经营理念，着力引进实力雄厚的开发商，结合旧城上廓一片北江河堤的建设和小市以西一片城中村改造，高起点、高标准地实施连片规划、连片改造，加快改善北江大桥东西“一河两岸”的面貌。 “名镇”战略是逐步将源潭、龙塘、石角三个中心镇打造成为面向中心城区、辐射周边的“次中心城市” 。将集镇建设和工业化结合起来，大力引导大型企业在集镇周边建设生活配套区、行政中心、集团总部，加快集镇扩张。继续引进一批上水平的商住商贸项目，提升集镇的人口聚集、商品集散、生活配套服务功能，提高集镇发展品位。名镇战略
11、的实施将大大加速城市化进程，为商业的发展提供空间。2、专业市场的建成将促进该区发展加快，建设商业市场能实现与专业市场互补。根据清远市对新城提出的“东拓西进”战略发展目标，该区域将大力发展商贸批发市场及物流业，区域内市政重点支持的清远义乌商贸城、10万平方米的农副产品批发市场和清远汽车销售城等多个大型专业市场的开工建设，标志着清远新城商贸物流核心区迈进大开发，大建设的快速发展阶段，武广客运专线、广清城际轻轨建成开通，将进一步奠定该区城成为粤北地区8商贸物流批发中心的地位。据了解，政府即将在义乌商贸城设置公交首末站和中长途客运车辆停靠点。这将会大大提升该区域交通的便捷性。三、项目机遇三、项目机遇1
12、、客源市场拓宽的可行性日益明显，高尚住宅和高品味位消费追随者持续增加。随着我市社会经济的不断发展，招商力度不断加大，使清远成为了珠三角产业转移的重要宝地，各类民营企业如雨后春笋般不断发展和壮大，社会经济的迅猛发展也促进了城市人口和外来人口的不断增多，高收入高消费人群也越来越多,有特色的小区物业将受到追捧。2、项目优越的环境优势及位置优势，除对本地市民吸引外，对港澳和珠三角地区的投资者将产生巨大的吸引力。随着我市蓄水工程建设和突出“湖城”主题建设的定位，以及市区扩大黑底化、亮化、绿化、净化等“四化”的成果，大大提高了城市的商业化水平和品位，优美的山水自然风光和良好的投资环境，使港澳和珠三角地区的
13、人群对清远的“美”产生了神奇的向往。四、城市发展前景四、城市发展前景1、人口规模扩大，外来人口不断增加 截至 2009 年，全市户籍总人口 405.8 万人，比上年末增加 2.8 万人，增长 6.9。全市常住人口 373.19 万人，比上年增加 7.32 万人，其中清城区常住人口约 55 万。近年来由于落户清远的企业不断增多，而本地技术型工人缺口比较大，因此外来人口的数量也在不断增加，据测算 2011 年外来人口约35 万，比上年末增长约 28。92、居民收入水平不断提高截至 2009 年，市区居民人均可支配收入 15006 元，比上年增长 12%。全市在岗职工年平均工资 26799 元，增加
14、 3246 元，增长 9.5%。 农村居民人均纯收入 4887 元，比上年增长 14.1%。3、产业规模不断优化，城市基础配套设施不断完善坚持以工业发展为核心坚定不移地坚持工业强市指导思想，坚定不移地走新型工业化道路，坚定不移地办好工业园区，坚定不移地营造“洼地效应” ，坚定不移地抓好招商引资，坚定不移地优化软环境，为清远工业的加速发展打下了坚实的政策基础。目标：在 2010 年三产结构调整为 12：48：40。 （08 年为：13：58：29） 城市化为载体 一、取消农民进城的户口和收费限制。逐步减少农民，加速城市人口的集聚。二、通过修编，扩大中心城区的规划。三、抓好教育的集约，把教育资源相
15、对集中在城镇，通过教育实现人口的集约，提升城市水平。四、坚持城市化与产业化同步推进，用产业聚集效应带动人口从农村到城市的战略转移； 4、交通规划振奋人心高速公路：2010 年清远将成为我省高速公路建设的重点地区和主战场，最终实现与广佛同城化及无缝对接，形成“品”字型的城市群，全面融入珠三角。 出省通道：广(州)乐(昌)高速公路(清远段)、二(连浩特)广(州)高速公路(清远段)和英德至连州高速公路-跨越之路；与周边地级市的对接通道：佛(山)清(远)高速公路、清(远)从(化)高速公路、汕(头)湛(江)高速公路(清10远段)和汕(头)昆(明)高速公路(清远段)-民族团结之路；建设清(远)连(州)高速
16、公路连南段和广清高速北延线-城区协调之路；以及对广清高速进行 4 车道改 8 车道扩建-广清高速通道；届时将形成总里程 1088 公里，总投资900 多亿元。 高速铁路：武广铁路通车、广清轻轨（2012 年建成通车） 。综上所述清远是一座高速发展，欣欣向荣的城市；城市的聚合力不断增强，吸引大量外地人来到清远投资、置业。第四部分 清远房地产市场分析目前清远房地产市场状况（一）清远房地产发展历程（一）清远房地产发展历程1、清远房地产业的发展相比珠三角地区的起步较晚。2000 年以来，清远市政府采取了一系列措施促进房地产业的发展，包括采取优惠政策，引导民间资本投入房地产业；取消货币分房政策；逐步限制市区自建房的审批；促进金融对房地产的支持；以上措施的逐步落实
