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1、http:/ 业业 地地 产产 营营 销销目目 录录序序、商商业业地地产产关关键键词词 第第一一篇篇、商商业业地地产产综综述述 一、商业地产分类 二、商业地产宏观情况 第第二二篇篇、商商业业地地产产的的营营销销代代理理 一、商业地产代理团队 二、 商业地产 代理步骤 ： 三、商业地产代理前期工作 四、商业地产营销代理内容 第第三三篇篇、商商业业地地产产的的招招商商 一、 招商方案的策划： 二、商铺招商手段 三、 招商方案的实施和监督附件一：烟台南大街购物商城营销案附件二：平顶上贸易广场营销策划案附件三：大连万达商铺失败案http:/ 、按存在形式分、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心
2、、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。（二）（二） 、按产权形式分、按产权形式分、虚拟产权商铺、虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。 （此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在）http:/ 、商业地产需求量增加、商业地产需求量增加随着中国经济的持续发展，人们消
3、费水平的不断提高，以及国内商业、零售业 2004年 12 月 11 日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。 2005 年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。（二）（二） 、运营模式将回归理性、运营模式将回归理性由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点
4、。所以今后的商业地产今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上需要专业的商业地产代理公司，以及专业的商业管理公司。（三）（三） 、商铺开发尚待继续探索、商铺开发尚待继续探索上世纪 90 年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有人称2004 年是“商铺年” 。通过高价出售商铺，开发商既可以迅速回收资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中。第二篇、商业地产的营销代理第二篇、
5、商业地产的营销代理一、商业地产代理团队一、商业地产代理团队http:/ 、可行性研究：经济效益评价，提出评价结论和建议、可行性研究：经济效益评价，提出评价结论和建议1 1、市场调查、市场调查包括项目产品（包括货物产品和服务产品）的市场供求现状、趋势调查，可利用资源调查，技术路线及装备路线调查，竞争者调查，自然环境调查，政策环境调查，文化环境调查等方面。2 2、市场预测、市场预测根据市场调查资料进行分析，做出项目建成后全部经营期内的市场细分预测，提出市场预测的相关指标。3 3、项目建设方案和工艺流程评价、项目建设方案和工艺流程评价对项目建设方案的技术可行性、先进性，工艺流程的可行性和先进性，利用
6、国内外相关的参数和标准进行评估，明确界定。4 4、资源保障评价、资源保障评价对项目所需原料、动力、人力、财力、基础设施、交通、环境等资源进行评价。http:/ 5、方案比较、方案比较对项目拟采用的方案和预备方案进行比较，明确推荐方案和技术理由6 6、机构设置和劳动组织、机构设置和劳动组织包括组织机构设置、功能描述、定员、劳动报酬等方面。7 7、经济效益分析、经济效益分析对项目的投资、形成资产、利润、投资回收期、借款偿还期、现金流量、成本、纳税额等指标进行比较，确定经济上是否合理，撰写出经济效益分析结论。进行分期计算，与社会基准收益率等指标进行比较，确定经济上是否合理，撰写出经济效益分析结论。8
7、 8、社会效益分析、社会效益分析对项目给予社会带来的影响进行分析，诸如对相关产业、就业、文化、社会稳定教育、道德、精神等方面的正面影响和负面影响进行分析、叙述，提出社会效益评价结论。9 9、环境影响分析、环境影响分析对项目给予自然环境的影响进行分析，诸如对环境卫生、环境污染、环境保护产生的直接影响和间接影响进行分析，提出环境评价结论。1010、可行性研究报告结论、可行性研究报告结论是对项目进行的可行性研究总体结论，包括项目的可行性叙述、存在的问题，提出的建议等。（三）（三） 、市场调查：某一特定事项、特定方向为目标的调查。、市场调查：某一特定事项、特定方向为目标的调查。、调查内容：、调查内容：
8、a、项目商业经营资源的调查。b、项目竞争者调查。c、项目宏观环境调查。d、项目市场容量调查。e、项目市场需求趋势调查f、项目经营价格调查。g、项目盈利能力调查。、调查程序：、调查程序：a、拟定调查提纲和合同/协议文本。http:/ 、商圈研究及竞争性商业市场分析（二） 、地块商业价值分析（三） 、项目业态组合定位（四） 、商业建筑规划概念设计（五） 、项目形象及卖场包装（六） 、招商策划及代理（七） 、产权营销策划及代理（八） 、商业品牌营销及广告整合传播策略规划。第三篇、商业地产的招商第三篇、商业地产的招商一、招商方案的策划一、招商方案的策划（一）（一） 、招商项目研究、招商项目研究重点是与
9、招商项目有关要素的调查分析（调查分析的内容、方法与前述可行性研究、市场专项调查相似） 。（二）（二） 、招商项目的定位、招商项目的定位包括项目经营内容（产业）定位、招商规模定位、服务对象（消费者）定位、市场地位定位、招商对象（投资人）定位、经营业态定位、经营主体定位、预期收益定位、核心竞争力定位等。（三）（三） 、招商策略确定、招商策略确定重点是针对不同招商对象、不同投资者、不同竞争者和不同的宏观环境所构成的招商http:/ 、传播策略、传播策略任何一次招商活动都离不开传播。恰当的媒介传播（省钱、有效）是招商过程中关键环节。传播策略包括大众媒介传播策略和活动传播策略两部分，且二者组合互动应用。
10、传播策略对到达率和影响效果要进行定量描述。（五）（五） 、招商预算、招商预算、招商成本、招商成本由两部分组成：一是可用货币价值尺度表现的成本招商的货币支出总额；二是运用社会资源成本即人脉关系、公关活动、政府公权力扶持、智力后援等，这些社会资源虽然在本次招商活动中没有表现为货币支出的成本形态，但却是过去或未来必须或必然转化为货币支出的成本形态，或者是单纯的货币成本所不能动用的资源，如人脉关系、智力后援、政府公权力，并非单纯支付货币就能动员利用。、招商成果、招商成果由两部分组成：一是以货币价值尺度表现的引入资本金总额和无形资产积累（需经评估才能确定其价值量） ；二是引入的经营主体规模，即经营主体的
11、个数和经营能力（年经营总额、总生产量、辐射市场辐度） 。（六）（六） 、项目愿景、项目愿景是招商人讲述给招商对象的未来收益（包括经营收益和增值收益） 、形象（可转化为招商对象的品牌要素） 、发展潜力的描述。这种描述既是经济的、物质的，也是文化的、精神的，对于招商对象来说，它既是历史的积淀，未来的图画，同时也是现实的真面目。（七）（七） 、招商进程、招商进程依据市场现实环境和招商目标确定，表达为进程计划网络图或甘特图（横道表） 。（八）（八） 、危机处理预案、危机处理预案招商过程中由于环境变化、方案偏差、执行偏差等原因出现的过程危机不可避免，因此，策划方案中的危机处理预案是针对招商方案执行过程中最可能产生的危机事件所做的一种预测状态的方案。预案重点
