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1、1第一章第一章 总总 论论受湖南省#实业发展有限公司的委托，我们对湖南#国际物流园建设项目可行性进行了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了湖南#国际物流园建设项目可行性研究报告 。1 1、项目概况、项目概况及目标及目标项目名称：湖南#国际物流园第一期工程建设地点：湖南省长沙市长沙经济技术开发区建设单位：湖南省#实业发展有限公司建设期限： 2 年湖南#国际物流园项目拟建在长沙经济技术开发区内，东六线以东，319 国道以南，东十线以西，漓湘路以北。物流园总体规划占地 3000 亩，总投资
2、10.8 亿元。项目第一期工程总投资 27604.6 万元，总#面积 21.8 万平方米，其中：仓储面积 14 万平方米，综合办公大楼 2.8 万平方米，集装箱堆场面积 5 万平方米，固定资产投资 26804.6 万元。项目建设目标：货运吞吐量达到 8000 万吨以上，宏观物流产值 25 亿元以上；与 50 家左右设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战略同盟，形成高效的物流服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代物流服务；建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、海关管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能；引进第三方物流企业 50 家以上，为 60
3、 家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引 510 万名个人或企业成为园区的会员；现代综合性物流服务体系初步形成。 项目经济效益：项目第一期工程实施期内（12 年，含 2 年建设期）实现营业2收入万元，实现利润 43788 万元，上缴税收 23583 万元，安排就业 150 人，项目具有良好的经济效益。本项目的建设对促进我省物流业的发展，特别是长沙经济技术开发区、长沙市的经济发展和满足长沙地区的现实物流需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。2 2、编制依据、编制依据及研究范围及研究范围2.12.1、编制依据、编制依据（1）国家发展与改革委员会发改办经贸200351 号“国家发展与
4、改革委员会办公厅关于湖南#国际物流园一期工程项目审批问题的复函” ；（2）湖南省发展计划委员会湘计经贸2003256 号“关于湖南#国际物流园一期工程项目建议书的批复” ；（3）长沙市发展计划委员会长计经贸2003335 号“长沙市发展计划委员会转发省发展计划委员会关于湖南#国际物流园一期工程项目建议书的批复的通知；（4）湖南省#实业发展有限公司#实业2002021 号“关于申请湖南#国际物流园一期工程项目立项的报告” ；（5）国家、湖南省、长沙市国民经济和社会发展第十个五年计划；（6）长沙市商贸流通业发展“十五”计划；（7）长沙经济技术开发区“十五”期间产业发展规划及 2010 年产业发展纲
5、要 ；（8）国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数 ；（9）国家经贸委中小企业对外合作协调中心20016 号关于在长沙市开展中小企业社会化物流服务体系试点工作的通知 ； （10） 长沙经济技术开发区管委会长管经贸20023 号关于将“湖南#国际物流园”列为开发区重点扶持项目的批复 ；（11） 国家经贸委中小企业对外合作协调中心200211 号关于同意在长沙经济技术开发区（国家级）建立“湖南#中小企业国际物流示范园”的复函 ；（12） 土地使用意向书（长沙经济技术开发区与湖南省#实业有限公3司签订） ；（13） 湖南#国际物流园总体规划；（14） 湖南#国际物流园公共物流信息系统规
6、划方案；（15） 其它文件、协议等。2.22.2、研究范围、研究范围（1）项目建设的背景和必要性（2）项目投资主体的情况（3）行业分析及市场预测（4）项目选址及建设条件（5）项目布局及及各部分功能定位（6）项目组织及管理系统（7）项目效益评价及不确定性分析 3 3、编制原则、编制原则（1）遵照国民经济和社会发展第十个五年计划关于“传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式” ，做好项目定位、搞好项目设计。（2）按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项
7、目目标、搞好项目规划。（3）根据湖南省和长沙市“十五”计划，融入区域经济、合理安排进度。（4）结合我国加入 WTO 及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研、起步与国际同步。（5）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。（6）我国湖南省及长沙市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。（7）项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。4（8）项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。（9）消防、环保、安全设施建设
8、符合国家和地方法规。（10） 其它规定及客户要求。 4 4、主要经济技术指标、主要经济技术指标项目建设主要经济技术指标见表 1-1。表表 1-11-1 一期工程主要经济技术指标一期工程主要经济技术指标序号项目单位指标备注1占地面积亩9302#面积平方米2.1仓储平方米2.2办公用房平方米280002.3集装箱堆场平方米500003货运吞吐量万吨80004宏观物流产值亿元255项目总投资万元27604.60固定资产投资 26804.60万元（建设期利息 944.62万元，土地款 4900 万元） ；流动资金 800 万元6建设工期月247年平均收入额万元10734.4正常年8年净利润万元4378
9、.78正常年9投资回收期年所得税前 6.28 年；所得税后 6.71 年（含建设期 2 年）10平均投资利润率%22.2311平均投资利税率%24.41512固定资产投资银行贷款偿还期年6.3313全部投资内部收益率%所得税前：20.36所得税后：15.97I=12%14财务净现值万元所得税前：11091.81所得税后：4653.38I=12%15#密度%2616容积率0.2917绿地率%355 5、可行性研究结论、可行性研究结论一、湖南#国际物流园的建设，符合国家和省市有关促进现代物流产业发展的政策；符合产业发展方向和要求；二、湖南#国际物流园项目建设用地符合长沙经济技术开发区对该宗地的要求
10、；三、湖南#国际物流园总体规划占地 3000 亩，总投资 10.8 亿元。项目第一期工程总投资 27604.60 万元，总#面积 21.8 万平方米，其中：仓储面积 14 万平方米，综合办公大楼 2.8 万平方米，集装箱堆场面积 5 万平方米，固定资产投资 26804.6 万元，建设工期 2 年。项目第一期工程实施期内（12 年，含 2年建设期）实现营业收入万元，实现利润 43788 万元，上缴税收 23583 万元，安排就业 150 人，项目具有良好的经济效益。四、该项目建设在长沙经济技术开发区内，背靠 LG-曙光电子、长丰猎豹汽车、三一重工、华天铝业等开发区大型加工制造业，联系#物流中心、
11、长沙市水运码头、铁路编组站、黄花国际机场等物流结点，辐射长株潭地区，物流资源丰富，市场潜力巨大。五、项目建成后，园区建三大平台-物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备 5 大基本功能：海关功能、物流基地功能、金融结算功能、物流信息港功能、教学科研培训功能。提供多式联运、报关报检、货运代理、信息交易、金融结算、仓储中转、流通加工、品牌展示等物流服务。整合湖南及周边省份的物流6资源，带动和提升相关产业及湖南工商企业的发展与竞争力，推动湖南工业化进程。综上所述，湖南#国际物流园项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请省、市、开发区和各职能部门以及银行大力支持，使
12、该项目早日建设，发挥效益。7第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性一、加入一、加入 WTOWTO 对我国现代物流产业发展提出了新的要求对我国现代物流产业发展提出了新的要求加入世贸组织，对我国物流业来说，既蕴含着难得的发展机遇，也面临着严峻的挑战。我国对有关物流以及物流相关方面做出了郑重的承诺，在包装服务、通信服务、速递服务、分销服务、运输服务中，除佣金代理服务、批发服务、零售服务和特许经营有少量限制以外，这些领域的主要部分以及海运服务、集装箱堆场服务、内水运输、航空运输服务、铁路运输服务、货物运输代理服务等将全面对外开放。因此，这些领域也将在未来的三年之内面临外资大规模进入
13、带来的巨大冲击。目前，湖南省正积极探索有利于支持工商企业参与国际竞争的现代物流服务系统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快技术进步，以便尽快满足加入 WTO 对我国，特别是湖南省现代物流业提出的新的要求。通过物流园的建设，将各物流企业、港口、航空等服务机构和生产单位进行有序的整合，降低生产单位和物流企业的运营成本，使这些企业在未来的竞争中能够处于比较有利的地位。二、现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔二、现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗、提高劳动生产效率以外的“第三利润源”的现代物流业，已经成为我国新的
14、经济增长点。（据中国物流年鉴 ）1999 年，我国国有及国有控股工业企业流动资金占用达到31042.81 亿元人民币，而资金周转速度年平均为 1.2 次，国有商业企业也只有 2.3次。而日本制造业的年周转速度为 7.5 至 8 次，流通业为 15 次至 18 次。跨国连锁集团沃尔玛、麦德隆、家乐福的年周转次数为 20 至 30 次。这说明，我国工商企业目前依然是为库存而采购，而不是按订单采购，生产需要的原材料、半成品、外购件库存过大，占用了大量流动资金。美国、德国、日本制造业库存周期平均只有12 天，库存总额只占销售总额的 1.3%至 1.5%。发达国家的库存商品只占国内生产总值的 1%。而我
15、国工业产成品库存一般达到 45 天，商业企业达到 35 天，库存商品占国内生产总值的 6.8%，我国这些指标远落后于发达国家的根本原因，是由于缺少一个高效的社会化现代物流服务系统。应该按照社会分工要求，建设社会化现代物流服务体系，以支持工商企业的生产经营和市场营销。8改革开放以来，我国对物流基础设施作了大量投入，到 2000 年已达到 1.5 万亿元人民币。但由于原有基础太落后，仍然不适应现代物流的总体发展要求。到2000 年，我国运输网络密度分别为 1344.48 公里/平方公里和 1043 公里/万人，分别只相当于美国的 19.6%和 15.8%；德国的 9%和 15.8%；印度的 24.9%和 48.3%；巴西的 71.3%和 8.8%。物流基础设施落后，加上布局不合理，造成我国仓储效率与效益低下。据有关部门统计，我国每年因包装造成的损失就达到 150 亿元人民币，因装卸、运输造成的损失高达 500 亿元人民币，因保管不善造成的损失为 30 亿元人民币。因此，在社会化现代物流服务体系中，建设大型物流园区，将运输与仓储进行有效整合，是发挥运输和仓储效率和实现社会、经济效益的有效措施。国民经济和社会发展第十个五年计划提出，传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推
