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1、黄龙溪旅游地产项目策划书一、项目可行性研究及综合分析11 项目概述亚东投资管理有限公司选择黄龙溪古镇对面左岸一带，拟投入巨资进行地产开发，一方面营造具有影响力、冲击力的旅游景观，另一方面致力于改善区域基础设施条件和环境质量，推动地方经济和社会的综合发展。12 项目名称、内容及相关说明121 项目名称东亚儒释道书院目前， 2007 首届黄龙溪世界古镇镇长合作论坛已经顺利启动，另外本次项目必须与流行的农家乐乡村景观有一定的区分度，其策划的景观文化定位要从黄龙溪古镇独有的地理位置、生态环境、文化定位与景观特色来综合考虑， 本策划书中的项目名称均以 “东亚儒释道书院”命名。122 主要内容拟作的“东亚
2、儒释道书院”项目包括以下几部分的内容：一是核心旅游景区，包括中国传统的儒释道书院园林、 中韩等国的书院园林；二是核心旅游景区中的西方高等学府的园林风貌；三是围绕核心旅游区的带有中西书院园林色彩的别墅群；四是生态湿地园， 位于陆生生态系统和水生生态系统之间的过渡性地带。13 项目开发背景131 资源背景锦江自北由成都流入并贯穿黄龙溪镇域，并在黄龙溪镇区东面纳入支流鹿溪河， 组成镇域内的主要水系。 府河自北向南，上至瓦窑滩，下至陈家滩，江水流势很缓，地下水位47 米，是沙石层中的孔隙潜水。2002 年，全镇林木覆盖面积1490.1公顷，林木覆盖率 29.6，其中林地面积645.95 公顷。主要集中
3、分布在西北部的牧马山台地地区和东南部的底山地区。 林地多为人工次生林， 以亚热带常绿树种为主。132 基础设施城市基础设施成绩显著自 1992 年以来，黄龙溪镇基础设施不断完善。目前已经建成水厂 5000 吨/日一座；通过改造电力线路和安装变压器，解决了全镇的供电问题，并实现古镇的管线下地； 建成了绕场公路、 成都到黄龙溪、双流到黄龙溪的快速通道， 改变了闭塞的交通条件； 建成了天然气配气站，初步实现了古镇户户通；建成了GSM 站，实现村村通电话；开通光纤电视； 此外在古街道的改造、 城镇绿化等方面也做了不少的成绩。环保基础设施薄弱黄龙溪镇环保基础设施建设非常薄弱。至今仍没有建设污水管网，未能
4、实现雨、污分流；同时黄龙溪至今没有统一的污水处理设施，污水均直排入府河；垃圾填埋场也受条件限制，没有建设防渗设施，在一定程度上造成了二次污染。134 市场背景目前的旅游地产不少以动态项目为主，吸引群体主要定位在青少年，随着时间的推移， 社会中弥漫的浮躁快节奏的文化已经出现了转折，人们开始对静态的慢节奏的休闲文化有了进一步的认同。成都是一个休闲之都，这种富有特色的休闲氛围在整个中国都是很浓厚的，有着极为广阔的客源市场。 休闲文化与中国传统文化的精髓儒释道文化一脉相承， 属于静态的山水空灵的沉思型哲学文化，而这种文化与黄龙溪本身闲适的田园风情也非常吻合。2007 首届黄龙溪世界古镇镇长合作论坛于五
5、一前夕举行启动仪式以来，将持续至今年10 月，为期 5 个月。期间，来自世界各地的60 余位古镇镇长将云集黄龙溪，共同探讨古镇发展的新模式，重塑古镇新发展及新文化， 各国间文化的交流与碰撞必将为中国传统文化儒释道文化的推广带来生机。 这种黄龙溪模式下打造出的黄龙溪品牌必将使黄龙溪古镇人气空前高涨，国际古镇间的文化交流合作，也将强势推动双流 (黄龙溪 )旅游产业经济的繁荣发展。14 项目区位条件黄龙溪镇位于成都市双流县西南部边缘，东经 103.58， 北纬 30.17镇区，区位条件好，距成都市区42 公里，只需 30 分钟车程，距双流县城 34 公里，距华阳镇28 公里，且交通条件好，距双流国际
6、机场35 公里。成都乐山的水路即将通航，黄龙溪正位于该黃金通道上，川西旅游环线（大邑黄龙溪）公路已动工修建。15 客源市场分析出境旅游和休闲旅游正在成为新的旅游趋势。据最新调查显示：在北京、上海、广州三大城市中，有14%的受访者曾在过去12 个月内出境旅游或计划出境游。出境游目的：60%的受访者称其目的为休闲旅游，在高收入受访者中，超过一半为休闲旅游。中等收入受访者中，休闲旅游比例更高，占到7 成。成都市城市居民家庭平均月收入居于西部城市首位， 又是全国著名的休闲城市， 对出境旅游及休闲旅游的兴趣在中西部位居前列。 本项目以儒释道文化、 书院园林文化和湿地文化为特色，正适应这一发展趋向。200
7、7首届黄龙溪世界古镇镇长合作论坛推动了双流黄龙溪旅游产业经济的全面繁荣与发展， 使黄龙溪古镇的品牌真正实现了与国际接轨、与国际互动、与国际合作，黄龙溪真正意义上成为了成都双流县对外宣传的一张城市名片， 从此黄龙溪在国际交流和竞争中更加凸显个性，吸引眼球，随着美国、俄罗斯、德国、法国、澳大利亚、南非、挪威等在内的国内外数千名嘉宾的到来，完成了从品牌到市场，再到旅游产业经济的实现与繁荣。 这种影响力必将转化成黄龙溪古镇长期的发展动力，并为古镇的新发展找到了新的方向。16 资源的评价及开发的可能性161 优势（1）区位条件好，有交通主干道通往成都、双流。（2）依托知名度很高的黄龙溪古镇，拥有长期稳定
8、的客源市场。（3）山水环绕，山、水、湿地、树林等景观相互交错，具备旅游开发的资源基础。（4）基础设施比较完善。162 劣势（1）府河水质较差，不利于展开水上娱乐活动。（2）环保基础设施薄弱，没有统一的污水处理设施。163 项目开发的可能性（1）2007 首届黄龙溪世界古镇镇长合作论坛的顺利开幕为本旅游地产项目的投资开发提供了一个极为优越的宏观环境。作为一次高规格的国际性合作论坛， 将充分利用国际古镇之间的互动，增强古镇合作，从而实现双流（黄龙溪）旅游、经济、投资等多领域新的发展模式和增长点，并最终形成集会议、休闲、度假、康体为一体的天府旅游休闲度假核心区， 而该旅游地产东亚儒释道书院正是致力于
9、打造与之相匹配的国际休闲度假区。（2）成都地区休闲旅游市场的迅速发展和巨大需求。当东亚儒释道书院园林建成以后， 其旅游资源的稀缺性马上体现出来，将吸引四川乃至全国的大量游人蜂拥而至。（3）目前四川以及全国还没有开发出类似本策划方案的旅游地产项目，由于区位条件优越，依托黄龙溪古镇这个热点，加上交通便利，在未来相当长的一段时间内，必然是具有垄断性的旅游资源，对游客的吸引力不可估量。（4） 成都市市区 300万人口将为项目本身提供巨大的市场需求。二、项目策划21 指导思想及策划原则本策划项目在把握国际环境、政策导向、地区社会经济发展、形象定位、主题定位、景观特色、旅游功能定位、客源市场各方面，都有独
10、到之处，在生态特色、文化特色、景观特色、功能特色等方面，具有明显的高水准， 并与目前成都地区， 四川地区甚至全国已开发的同类型旅游地产项目有明显的区别，具有特色鲜明的文化及景观内涵，此外还充分考虑到首届黄龙溪世界古镇镇长合作论坛的召开，建设与之相配套的会议办公、 娱乐休闲等硬件设施， 提供优质高效的产品与服务，营造良好的论坛环境。同时，本策划项目注重生态环境的保护，人居环境的优良，人文环境在内在发展， 旅游空间的创新， 特别注意本地区尤其是双流县黄龙溪古镇的社会经济可持续发展，社会效益和生态效益的体现， 以达到开发商、地方政府与当地民众多赢的结果。本项目的策划原则是： 抓好世界镇长论坛的良好发
11、展机遇，充分利用当地地理环境， 景观有独特性和深厚的文化内涵，生态效益与社会效益并重，可操作性强， 满足本地区社会经济发展的要求，带动本地区经济的大幅度增长，促进黄龙溪古镇的新一轮发展。22 总体构思本项目以旅游要素的结构和旅游景观的建立为出发点，顺应世界古镇镇长合作论坛的大趋势， 构建雅静闲致的东亚儒释道书院园林文化景观，在向世界展示博大精深、兼收并蓄的中国传统文化的同时，兼引入西方高等学府的休闲文化，并开发大型的生态湿地园， 改善生态环境，增加社会效益。23 项目文化定位项目文化定位为东亚儒释道书院园林文化，西方高等学府的休闲文化，带有中西书院园林色彩的别墅群，以及以人工湿地为代表的当代自
12、然生态文化。之所以这样定位，原因如下：231 东亚儒释道书院园林文化从宏观环境来看， 2007 年首届黄龙溪世界古镇镇长合作论坛的召开是黄龙溪古镇一个前所未有的发展契机，论坛的主题是 “千载古镇，聆听世界的声音”，届时，世界各地的 60 余位古镇镇长将共同探讨古镇发展的新模式， 重塑古镇新发展及新文化， 全球范围内的古镇文化交流与碰撞将如火如荼的展开。中国传统文化作为世界文化的重要组成，其精髓是儒释道文化，随着东亚儒释道书院园林的打造，一方面，能够很好的展示中国深厚的文化根基，向世界提供一个认识、了解中国传统文化的交流平台；另一方面， 能够有效的承载世界古镇镇长论坛的召开，为其提供相应的硬件设
13、施和优质的服务。从旅游吸引物的稀缺性来看，成都地区乃至全国范围内， 结合古镇的传统风格，旅游地产的设计均以中国传统的园林建筑文化为主，根据不同的地域环境、 民俗风情设计不同的建筑符号，如成都以川西民居为主，浙江以江浙民居为主，云南以云南民居为主。纵观全国，鲜有结合中国传统书院园林的旅游地产项目，本项目将核心文化定位在东亚儒释道书院园林， 一方面集全中国书院之精粹， 附着园林开放性的特点，建造儒释道书院园林， 另一方面通过移植日韩风格的书院，向游人展示一个庞大的书院文化群。此定位开儒释道书院园林旅游地产之先例，具有领先性和独特性，且站在国际化的高度，引入日韩书院，展现中国文化博大精深、兼收并蓄的
14、特点。232 西方高等学府的休闲文化除此之外， 引入西方高等学府的休闲文化，也是本项目文化内涵的重要组成部分， 每届世界镇长合作论坛的召开都是一笔宝贵的文化财富，怎样才能让这笔无形的财富保存下来，而不是留于形式，是值得我们深思的问题。 西方高等学府正好可以作为世界镇长论坛的文化载体而存在，在相当大的程度上它是世界镇长论坛会议成果的展示之地，每次会议讨论出来的建设性意见都能够通过这个物质平台公之于众，让大家不仅仅在会议召开的五个月内感受到世界文化的融合交流的态势，在五个月之外也能随时了解世界古镇的发展动态和方向。另外引入西方高等学府的休闲文化， 利用其开放型布局和空间自由的优势，富有特色的中世纪
15、哥特式建筑风格，作为东亚儒释道书院园林的有益补充。233 带有中西书院园林色彩的别墅群在核心旅游区的周边是带有中西书院园林色彩的别墅群建筑，针对成功人士开发的一块恬静闲适的颐养之地。此别墅群背靠书院园林，与黄龙溪古镇隔河相望，拥有得天独厚的地理区位条件，为成功人士提供了一个避世之地、慰籍心灵的绿洲。234 生态湿地文化园生态环境的改善是一个全球普遍关心的话题，生态环境的破坏，最终会导致人类生活环境的恶化，要改善生活环境， 就必须保护和改善生态环境。 生态湿地文化园正好顺应了这一发展趋势，为世界镇长合作论坛提供了另一个讨论的话题。在具体的操作方法上， 可以从府河引水， 经过人工净化后流入书院园林
16、区，一方面河水经过净化后能够很好地营造书院园林景观氛围，形成活水园林，林里既是昆虫和鱼类的乐园，也是鸟类栖息和观鸟的天堂，提升别墅区的生活品质； 另一方面可以发展成高校生态环境试验基地， 或者是青少年学生游玩湿地，开展各式各样的水上娱乐活动，体现生态效益和社会效益。24 核心项目策划241 东亚儒释道书院东亚儒释道书院集全国书院文化之精华，对一些国内知名度高的书院，如长沙岳麓书院、庐山白鹿洞书院、商丘应天府书院和嵩山嵩阳书院，可以采取移植的方式来进行再现，尽量的尊重原貌，特别对一些经典具有代表性的建筑细部，如屋檐的构造、色彩的运用，一定要在专家指导下进行建造， 重现其本身的文化亮点。 书院本身具有封闭性强的特点， 限制较大，压迫感强，与旅游要求的开放性有所冲突，因此只取书院本身的外观形式， 附之中国传统的园林文化来淡化传统书院封闭性强的弱点，放弃书院比较封闭的构造形式，如讲堂、教室等。儒释道书院与传统园林的结合使其兼具两者的优点，把中国传统的儒释道文化、园林文化传递给游客感知、体验和审美。对
