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1、刘玉与烟台开发区新世纪工贸科技有限公司、滕书训等商品房预售合同纠纷二审民事判决书当事人信息上诉人（原审原告） ：刘玉。委托代理人：史海涛，山东信力源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台开发区新世纪工贸科技有限公司，住所地：烟台经济技术开发区长江路170 号。法定代表人：于秀花，总经理。委托代理人：李铸，烟台开发区神剑法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：滕书训。委托代理人：李铸，烟台开发区神剑法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：滕政伟。委托代理人：李铸，烟台开发区神剑法律服务所法律工作者。审理经过上诉人刘玉因与上诉人烟台开发区新世纪工贸科技有限公司（以下简称新世纪公司）、滕书训、
2、滕政伟商品房预售合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2014）开民一初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘玉的委托代理人史海涛与上诉人新世纪公司、滕书训、滕政伟的共同委托代理人李铸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明原审法院认定，新世纪公司系烟台开发区新世纪商贸大厦的开发商。2002年 5月 4 日，刘玉（购买方、乙方）与新世纪公司（出售方、甲方）签订房地产买卖契约（以下简称涉案合同），第一条约定： 房地产坐落于烟台开发区-5 小区新世纪商贸大厦1-4 层 A 区 1-07 号房产，总房款为 2312600元；乙方于 2002
3、年 5 月 31 日前付 1970000元，余 342600元在甲方发出交付使用通知书时一次付清；双方同意于 2003年 8 月 31 日由甲方将上述房地产移交给乙方， 但遇不可抗拒的自然灾害而交房延期，不视为甲方违约。第六条约定：办理房产证必须在乙方按照签订的契约付清全部房款后半年内办理产权手续，届时由甲方通知乙方共同到房地产交易部门办理， 并另行签订房产部门规定的正式“ 房地产买卖契约 ” 等有关手续。第九条约定： 1、甲乙双方均不得违约，如乙方在第一次交付房款时间内不能按约定期限交纳房款的，即视为违约， 甲方有权终止所签契约并不返还定金；如甲方违约，应双倍返还乙方所交纳的定金。2、如甲方
4、不能按期向乙方交付房产或乙方不能在约定的期限内交付房款，违约方每逾期一日，应向守约方支付总房款的万分之五作为违约金。涉案合同签订后，因合同的履行问题，刘玉于2006年将新世纪公司诉至法院，新世纪公司在该案中亦提起反诉。法院于2007年 9 月 30 日作出（ 2006）开民一初字第506号民事判决书，认定新世纪公司于2006年 7月 14 日才交付房屋，应当承担涉案合同约定的逾期交房违约金；刘玉已付房款 222000 元，尚欠房款92600 元未付，应当承担涉案合同约定的逾期付款违约金。该判决书还认定：包括涉案房屋在内的新世纪商贸大厦于2004年 8 月 30 日即已具备办证条件；许世飞虽然不
5、是新世纪公司的法定代表人，也不是合同签订的授权人， 但其作为新世纪公司收取房款的经办人员，履行着收取刘玉购房款的职责。新世纪公司对上述判决不服，上诉至 烟台市 中级人民法院，该院于2008 年 4 月 7 日作出（ 2008）烟民一终字第32 号民事判决书，载明：“ 在本院审理期间，被上诉人刘玉提交了收款人为滕书训、许世飞，收款地址为山东烟台开发区长江路170 号新世纪工贸科技有限公司、汇款人为刘玉的邮政储蓄银行汇款收据，汇款金额分别为50000元和 42600 元，汇款时间为 2007年 10 月 8 日，以证明其履行了交纳剩余房款的义务，但上诉人新世纪工贸公司拒收；上诉人新世纪工贸公司主张
6、，上述收据的收款人为许世飞，滕书训已不是上诉人的法定代表人，上述款项不是寄给上诉人新世纪工贸公司的” 。该判决书还对（ 2006）开民一初字第 506号民事判决书所认定的事实予以了认定，并最终认定原判正确，予以维持。上述判决现已生效。本案中，刘玉亦提交了上述邮政储蓄银行汇款收据，新世纪公司称，收款人是滕书训、许世飞，这两个人都不具备新世纪公司的收款人资格，个人无权代表公司收任何款项，滕书训和许世飞也均没收到过该款项，新世纪公司至今也没有收到该款；且刘玉的这种汇款途径也不是合法的支付方式，如果刘玉想付款，可以通过将款项交给公司或者提存法院等合法的途径。 （2008）烟民一终字第32 号民事判决书
7、、（2006）开民一初字第506 号民事判决书生效后，刘玉申请法院予以执行，执行过程中，刘玉申请追加滕书训、滕政伟为被执行人，法院于2013年 7月 2 日作出（2008）开执字第 513-3号执行裁定书，认定：新世纪公司于2002 年 3 月 4 日成立，注册资本为2000 万元，其中滕书训出资1200 万元占注册资本60%，滕政伟出资 800 万元占注册资本 40%；2003年 6 月 25 日，新世纪公司减少注册资本至500 万元，其中滕书训出资 300 万元占注册资本60%，滕政伟出资 200 万元占注册资本 40%； （2008）烟民一终字第 32 号民事判决书、（2006）开民一初
8、字第 506号民事判决书所确定的债务发生在新世纪公司减资之前，滕书训、滕政伟应当在减少出资的范围内承担补充责任。滕书训、滕政伟不服该裁定并申请复议，烟台市 中级人民法院于 2013年 9 月 16 日作出（ 2013）烟执复字第 32 号执行裁定书，认定：相应债务发生在减资之前，新世纪公司未履行法定通知义务，驳回复议申请。滕书训、滕政伟仍不服并向山东省高级人民法院提起申诉，该院于2014年 5 月 21 日作出（ 2013）鲁执监字第 358 号驳回申诉通知书，认定买卖合同关系的成立及债权债务的形成均早于新世纪公司减资的时间，并载明：新世纪公司减资时，虽然其与刘玉合同中约定的交房期限还未届满，
9、但公司减资时应向已知的债权人刘玉发出书面通知，并与刘玉就可能产生的债务进行清算或提供担保，新世纪公司未向刘玉发出书面通知，违背法律规定，滕书训、滕政伟作为股东构成了对公司出资的抽逃，应当在抽逃注册资本的范围内向刘玉承担责任，从而驳回了申诉。另查明，刘玉于2014 年 3 月 7 日向法院提起本案诉讼，新世纪公司至今未通知并协助刘玉办理涉案房产的房产证。原审法院依据房地产买卖契约、邮政储蓄银行汇款收据、（2006）开民一初字第 506 号民事判决书、（2008）烟民一终字第32 号民事判决书、（2008）开执字第 513-3号执行裁定书、（2013）烟执复字第 32 号执行裁定书、（2013）鲁
10、执监字第358 号驳回申诉通知书及双方当事人的庭审陈述等证据认定上述事实。一审法院认为原审法院认为，刘玉与新世纪公司签订的涉案合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行义务，刘玉应当按约付清房款，新世纪公司应当在刘玉付清房款后半年内通知并协助刘玉办理房产证。已生效的（2006）开民一初字第506 号民事判决、（2008）烟民一终字第32 号民事判决均已认定了刘玉尚欠房款92600 元未付新世纪公司的事实，亦认定了许世飞作为新世纪公司收取房款的经办人员，履行着收取刘玉购房款职责的事实，因此，刘玉向许世飞支付房款即能够表明刘玉向新世纪公司支付
11、房款；而刘玉提交的邮政储蓄银行汇款收据清楚载明其向许世飞支付了92600元，可以证明其已向新世纪公司履行了付清房款的义务。新世纪公司针对该事实在（2008）烟民一终字第32 号案件中辩称的收款人为许世飞、滕书训已不是新世纪公司的法定代表人、上述款项不是寄给新世纪工贸公司等主张，以及在本案中辩称的许世飞无权代表公司收款、许世飞及新世纪公司也没有收到该款项等主张，均于法无据，法院不予支持。 因此，法院认定刘玉已于2007年 10 月 8日向新世纪公司履行了付清房款的义务。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条第一款规定：“ 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满
12、未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90 日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起 90 日。” 本案中，在刘玉付清了房款、涉案房产于2004 年即已具备办证条件的情况下，新世纪公司理应按照涉案合同的约定，在2007年 10 月 9日至 2008年 4 月 9 日的半年期间内履行主动通知刘玉办理房产证的义务；由于出卖人协助买受人办理房屋所有权转移手续系出卖人的应然义务，故在完成通知义务后，新世纪公司仍负有继续协助刘玉
13、完成办证事宜的义务。现新世纪公司并没有完成通知义务，亦未为刘玉办理房产证，违反了合同约定，刘玉诉请新世纪公司履行协助办证义务，于法有据，法院予以支持。同时，新世纪公司的上述违约行为导致刘玉在付清房款后半年期间届满未能取得房产证，根据上述司法解释的规定，应当承担违约责任。新世纪公司主张刘玉从来没有向其公司主张或申请过办理房产证，并不符合涉案合同中约定的新世纪公司应当主动通知刘玉的情形，法院不予支持。上述司法解释第二款规定： “ 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 本案中，涉案合同并未对逾期办证违约金 进行
14、约定，刘玉要求新世纪公司按该条规定的标准支付 逾期办证违约金 ，于法有据，应予支持。 中华人民共和国民法通则第一百三十五条规定：“ 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。” 第一百三十七条规定： “ 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。” 本案中，刘玉要求新世纪公司支付逾期办证违约金 的诉请，系债权请求权，且刘玉自己主张于 2007年 10 月 8 日付清了房款，对于其付清房款后半年期间新世纪公司没有履行通知并协助刘玉办理房产证的义务，刘玉亦应在半年期
15、间届满时既已明知，因此刘玉诉请逾期办证违约金 应当适用上述法律规定的两年的诉讼时效。因新世纪公司至今未履行通知并协助刘玉办证的义务，在其全面履行该义务之前，逾期办证违约金 处于持续发生状态，故诉讼时效应当分段计算，即在刘玉起诉之前两年即2012年 3 月 7日起发生的 逾期办证违约金 处于诉讼时效的保护范围之内，新世纪公司应当支付；对于2012 年 3 月 7 日之前发生的 逾期办证违约金 ，因刘玉未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，应认定已超出了两年的诉讼时效，对刘玉要求支付该部分违约金的诉请，法院不予支持。在办证过程中，新世纪公司承担的是通知并协助刘玉办证的义务，因此，逾期办证违约金
16、只应计算至其全面履行该义务之日，刘玉主张计算至办理出房产证之日，无法律依据，法院不予支持。中华人民共和国公司法第一百七十七条第二款规定：“ 公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。 债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。” 本案中，刘玉与新世纪公司早在 2002 年即签订了涉案合同，至新世纪公司减资时，因该合同的履行，已经产生并且仍不断产生新世纪公司对刘玉所负有的一系列债务，本案逾期办证违约金 即为债务之一。因此，新世纪公司减资时，应向已知的债权人刘玉发出书面通知，并与刘玉就已经产生以及将来可能产生的债务进行清算或提供担保，但新世纪公司未向刘玉发出书面通知，违背了法律规定，此种减资行为与公司抽逃资金在本质上并无不同，滕书训、滕政伟作为新世纪公司的股东，构成了对公司出资的抽逃，应当对新世纪公司因履行涉案合同而负有的支付逾期办证违约金 的债务，分别在其减少出资900 万元和 600万元的范围内承担补充清偿责任。刘玉要求滕书训、滕政伟承担连带责任，无法律依据，法院不
