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1、（5）5A级写字楼技术管理要点1. 概述随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、安防、消防的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，结合办公、通信的自动化，发展成为今天的“ 5A” ，即楼宇设备系统自动化（Building Automation） 、安防系统自动化（Safety Alarm ） 、 消防系统自动化 （Fire Alarm） 、办公系统自动化 （Office Automation） 、通信系统自动化 （Communication Automation） 。对于 5A级写字楼而言，要做到将智能化、 信息化合理的融入到建筑中，通过人、 信息与环境交互作用的系统，以
2、高科技为基础为写字楼提供一个舒适、安全、现代化的办公环境。智能化系统的建设对于写字楼是附加值最高部分之一，能强烈的表现出建筑提供给人舒适工作环境的功能。对于不同的写字楼的智能化程度，需要根据其使用需要、投资力度、 经济效益、 工作效率等因素的差异，选择不同的智能化子系统以及各个子系统的定位。对于要求较高的5A级写字楼，由于所涵盖的智能化子系统较多，各个子系统之间既有独立性又有联动性，这需要选择合适的设计、施工单位和弱电总包管理的模式，明确各单位的职责，在方案规划、初步设计、深化设计、 系统集成、施工安装与调试以及系统工程运营管理各个阶段中，进行项目管理的控制， 满足业主的建设需求， 实现项目的
3、质量目标、 进度目标、 技术目标和成本目标。2. 对 5A 级写字楼智能化需求的分析弱电智能化系统作为5A 级写字楼的附加值项目， 对其需求的分析尤为重要，它直接决定了系统的经济投资和工作效能。在项目建设前期，需与建设单位、使用单位（或潜在的住户）、设计单位共同讨论并基本明确对智能化系统的功能需求；在项目设计以及施工过程中， 根据业主功能需求的变化、 施工环境的影响进一步调整需求。由于科技水平和电子设备技术的高速发展， 考虑到本项目施工周期较长，且具有一定的信息化、 智能化应用的前瞻性要求， 在项目设计以及施工的过程中，还可能再次调高原方案规划期对智能化程度的需求， 选择更新的设备或系统纳入应
4、用。为了更明确的对智能化的需求做细致的规划，可以在设计早期聘请专业的智能化顾问公司介入。对于上海陆家嘴塘东总部基地的投资规模和定位，智能化程度应为整体的高端需求，对于分为 5 栋办公楼的建筑群， 还应考虑楼群之间的系统联动性，以及对不同楼栋、 楼层功能划分， 选择不同弱电子系统及其相对应的智能化水平；对日后运营时可能出现的不同小业主需求的差异，也应在建设期尽早予以考虑和商讨。3. 本项目建议涵盖的弱电智能化子系统工程上海陆家嘴塘东总部基地包括5幢以国际金融机构总部和跨国公司总部标准设计的甲级写字楼和商业配套中心，其定位应考虑符合目前国内领先的楼宇智能化水平、以及与国际办公环境接轨、 符合金融机
5、构需求等要素， 其要求智能化的建设应达到的目标为：提供国际化水平的现代办公条件；创造安全、舒适和高效的工作生产环境；创造具有高度的灵活性、可扩展性的信息管理平台；具备现代化的通信手段；满足金融行业对安全性、高信息化的需求；减少维护管理人员，降低营运成本；节约能源，减少污染。基于以上目标，对本项目建议涵盖的弱电智能化子系统如下：智能化楼宇管理（ BMS） ：楼宇自动化管理系统（ BAS ）消防报警系统（ FAS ）安全防范系统（ SAS ）智能一卡通系统（ IC）停车场管理系统（ PK ）背景音响及紧急广播系统（PAS ）通讯自动化（ CAS ） ：有线电视和卫星通讯（ CATV & VSAT）
6、视频点播系统（ VOD）无线综合覆盖系统语音通讯系统（ PABX & IP PHONE）综合布线系统（ PDS ）计算机网络系统办公自动化（ OAS ） ：电子会议系统多媒体显示 /查询系统等。智能化综合管理：物业管理系统（ CIS ）能源管理系统（ EMS ）智能建筑集成管理系统（IBMS ）4. 对设计和施工招标的选择在建筑工程设计单位的设计范围内，一般包括了弱电的初步设计， 但不包括其深化设计。 在进入弱电施工前， 可选择如下的几种主要的招标方案之一，对弱电工程进行深化设计及施工：弱电专业设计招标+ 弱电施工总包管理+ 弱电各专业施工招标弱电专业设计招标+ 弱电总包招标弱电深化设计及施工
7、总包招标招标方案的选择需视业主对弱电智能化需求的明确度、以及在工程进展中的实际情况而定。具体的招标方案也可以在以上方案的基础上进行针对性的调整。一般情况下， 招标内容划分越细， 业主对项目的控制力越强， 但管理的复杂度越高。5. 5A级写字楼弱电系统施工组织管理要点5A级写字楼弱电智能化施工组织管理的全过程主要包括四个工作阶段：深化设计、系统集成、施工安装与调试、系统工程运营管理。1） 智能化系统工程施工图深化设计智能化系统深化设计阶段工作内容， 就是在建筑设计单位的弱电施工图基础上，进行智能化系统技术方案的优化设计和施工图纸的进一步细化设计工作。系统深化设计管理的控制重点是对设计质量的控制，
8、建立系统深化设计质量控制体系，通过对图纸设计质量阶段性的检查，加强与弱电设计单位与建筑设计单位的沟通，加快报审工作，抓紧图纸审核，组织专家评审，及时反馈有关设计质量控制信息，将系统深化设计控制在最佳状态。在完成优化设计方案和深化设计图纸后进行设计完整性和符合性的评定和审核，经评审合格后，可交付系统集成和施工安装调试。通常深化设计成果可以分几段提交：第一阶段是为了满足设备选型和设备供应招投标的要求，设计单位提供优化技术方案、系统设备选型技术规格书、系统监控及信息点表、系统设备数量清单、施工图深化设计编制说明、各系统结构图、原理图等；第二阶段是在各子系统设备供应商进场后，设计单位配合各应用系统设备
9、的安装方式和工艺，调整完成细化的平面图和监控及信息点位布置图设计；第三阶段是设计单位配合装修工程修改室内部分的弱电管线设备的安装布置，提供调整的相关施工平面图。2） 智能化系统集成智能化系统集成的工作内容，是通过系统集成将5A级写字楼内的智能化各应用系统有机的联系在一起，集成为一个相互关联、完整及协调的综合管理和提供增值服务的系统。 系统集成的控制重点是对软件质量的控制，建立系统集成质量控制体系，通过阶段性检查、软件测试、评估、评审、反馈等手段将系统集成质量控制在最佳状态。系统集成验收成果可以分为三个阶段：第一阶段提交集成系统软件测试报告；第二阶段提交集成系统试运行报告；第三阶段提交集成系统总
10、体验收报告，包括专业检测机构的验收报告、专家评审意见、集成系统的竣工文件和资料。3） 施工安装与调试施工安装与调试阶段，需依据系统深化设计成果和国家现行规定与标准，审核施工单位编制的工程项目施工组织计划，明确对施工时间、质量、标准、工艺、技术、成本等要求，进行全面的管理工作，建立系统工程施工质量控制体系，通过阶段性检查、分阶段检测和验收、质量评估、验收评审、质量信息反馈等手段，将施工安装与调试质量控制在最佳状态。施工安装与调试验收成果可以分为如下阶段：第一阶段提交施工管线预埋隐蔽工程验收报告和施工线缆敷设验收报告；第二阶段提交系统设备进场检测验收报告；第三阶段提交系统设备安装验收报告；第四阶段提交智能化各应用系统调试及试运行报告；第五阶段提供智能化各应用系统验收报告，包括专业检测机构的验收报告、专家评审意见、智能化系统的竣工文件和资料。4） 系统工程运营管理系统工程运营管理计划的工作内容是组织设备施工单位编制具体的系统工程技术培训、系统工程售后服务、系统工程运营管理的组织计划和实施方案，计划在以后 5A级写字楼的运营过程中， 通过对运营管理内容的阶段性检查、分阶段总结和验收、工作质量评估、工作内容验收评审、质量信息反馈等手段，将运营管理工作控制在最佳状态。
