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1、2004 年广州房地产业发展面临的六个问题及五条对策广州楼市是全国最成熟的房地产市场之一。多年以来，广州房地产市场平衡发展，市场总体需求稳定。在部分城市楼价非理性波动的 20022004 年，广州楼价并未出现过大起大落。然而，广州房地产市场也面临或即将面临一系列问题，如不能得到有效的解决，将有可能给市场造成负面的影响。一、广州房地产市场两个发展动向一、广州房地产市场两个发展动向1、由、由较为较为封封闭闭的区域市的区域市场场向全国性市向全国性市场转变场转变以下几个现象值得特别关注：广州房地产的“围城现象”：2004 年，广州发展商大举进入外地城市进行开发。从广州流出的开发资金将超过 100 亿元
2、，这意味着广州房地产有 25%的资金流出。利润偏低，土地资源稀缺，竞争激烈成为发展商“逃离”广州的主要理由。事实上，在广州发展商纷纷北上、西进的同时，外地发展商在加紧进入广州的步伐。以万科为首的深圳企业已陆续进入广州，京津的大企业也已陆续在广州获得新项目。广州并非是无利可图的城市。广州独特的城市结构，独特的消费结构，“养不饱”本土的大公司，却引来了越来越多的外地企业。消费群体转移现象：近三年来，广州购房者中有超过 50的人不拥有广州户籍。随着广州楼价的稳定和上升，预计今后几年将会有更多的非广州籍购房者。同时，也可以预期有更多的广州籍购房者转移到外地购房。随着珠三角经济合作的进一步加强和泛珠三角
3、合作（92）的开展，广州的城市地位进一步得到提升。广州的房地产资源（包括土地、房屋、资金及各种配套资源）已不再仅仅服务于本地市场，而更多地进入更大的一级市场。传统的广州房地产市场的边界已被打破，并得到延展。2、 、“大大规规模、低成本、低售价、高速度模、低成本、低售价、高速度”仍仍为为市市场场主要盈利模式。主要盈利模式。优质优优质优价，低价，低质质低价并未完全体低价并未完全体现现多项研究表明，主导产品集中在 4500-5500 元/平方米之间的发展商盈利水平最高。广州房地产商呈明显的两极分化，最赚钱的发展商与最有品牌的开发商之间并不能划等号。优质优价、低质低价才刚刚开始，广州的房地产商要真正形
4、成全国性的品牌并打造一流的企业文化，还有很长的路要走。二、广州房地产市场发展面临的二、广州房地产市场发展面临的 6 个问题个问题1、土地、土地问题问题广州市从 1997 年规范推行土地招标拍卖挂牌出让以来，目前每年出让的土地占广州每年开发的土地总量不足 10%。市场仍未进入完全的公平竞争阶段。2004 年，政府计划出让土地面积 100.4 公顷，约为 2003 年实际出让总用地面积的 4.3 倍。土地公开出让还将实行一次性付清地价，无论是对政府，还是对发展商，今后几年都将面对：土地出让的总量问题；土地出让的价格问题；出让底价的承受能力问题。值得特别提出的是：广州房地产市场已经不再是一个封闭市场
5、。广州的土地供应总量、土地价格等均应与珠三角周边地区和全国性大城市之间形成联系。如不形成本身的相对竞争优势，将影响广州房地产市场的发展。2、利、利润问题润问题广州楼市苦乐不均，这已是公开的秘密。高达 9 成以上的企业报告年底亏损，仿佛整个行业已经难以为继。事实上，年底亏损与项目亏损（一个项目一般要经历 3-4 年的开发周期）是两个概念，年底亏损与企业实际亏损也是两个概念。问题在于：当前企业利润最大来源之“土地价差”（发展商因为获取比社会平均成本低的土地资源而得到的利润），已逐渐减少，发展商将以何种心态和何种方式去对待 15%-20%的平均开发利润。广州房地产业没有利润不行，利润太高也不行。问题
6、的症结是：20%的开发商获取了 80%的利润，而这 80%的利润中又有 80%源自“土地价差”。正因为企业利润大部分不是源于“产品创新”、“科技进步”和“管理效益”，企业在发展过程中缺乏科技创新的动力。3、 、垄垄断与断与竞竞争争问题问题广州房地产市场化程度之高，令北京、上海等地望而兴叹。当很多城市需要搞“经济适用房”、“廉租房”等来解决中低收入家庭的住房难题时，广州的开发商早已开发出比经济适用房预期价格更低、质量更好、环境更优的房子了。广州的媒体已经说了几年“消费者进入幸福时代”。在 2004 年，我们将不得不面对这样一种局面，50%的产品为 8-10 家企业所制造，垄断有可能成为2004
7、年广州楼市的新名词。“垄断市场”、“垄断价格”、“垄断措施”当房地产市场也像股市一样，出现庄家，那么受损害最大的肯定是散户。如果我们冷静地面对 2004 年市场时，无论从消费者角度，还是从行业发展角度，我们都应该有一个清醒的认识：垄断来得越晚越好。4、 、过过度度营销问题营销问题过去 5 年，广州房地产平均每年花掉 20 亿元以上的营销费用。这项费用等于内地许多中小城市房地产开发一年的投资量。如果按人均来计算，广州人每年人均承受了 200 元的房地产营销“轰炸”。用营销过度来形容广州楼市，是一点都不为过的。遗憾的是：广州房地产营销似乎已经成熟，近年很少再看到大的变化。5、 、产产品品创创新新问
8、题问题在 2004 年，产品竞争将重新成为焦点。产品创新意味着市场风险，但不创新可能面临的风险更大。产品研发在今后将成为重要课题，但愿“设计致胜”在今后能得到更多的体现。6、人力、人力资资源源竞竞争争广州房地产在 2004 年将成为真正意义上的“全国性房地产”。一方面是广州的发展商大举进军内地，另一方面是全国的精英加紧渗透广州。广州房地产赖以保持竞争优势的法宝，一是资金实力，二是经验，三是品牌，四就是人才了。职业经理人（尤其是项目操盘经理）从来没有像今天这样紧缺过。职业经理人将成为左右项目成败或左右项目盈利多少的重要因素。至少在 2004 年，我们将看到人才竞争成为企业竞争的一个极为重要的组成
9、部分。三、广州房地产发展的五个对策三、广州房地产发展的五个对策1、加、加强强研究与开研究与开发发的深度和的深度和强强度度一个行业要稳定持续地发展，研究与开发（R&D）是工作的关键。尤其是兼容技术、艺术各项要素，大量凝聚资金、技术和社会资源的房地产业，R&D的工作是行业重要的一环。当前，广州房地产市场走在全国的前列，但有几个现象值得关注：多数企业没有 R&D 的机构，缺乏产品标准化、系列化和成熟化的手段，缺乏创新机制。与国内一些成熟企业（如万科等）差距较大。大数企业投入 R&D 的经费有限，普遍不到 3。按正常预计，广州楼市要保持竞争力，必须有年销售额 5左右的资金投入研究与开发中。整个广州市场
10、缺乏综合的研究与开发机构。各高等院校的研究与实践脱节过大，而各开发公司又欠缺必要的理论指导和专职的研究与开发人才。这个问题的解决，将有助于广州房地产市场的健康发展。2、 、进进一步融合国内、国一步融合国内、国际际的房地的房地产资产资源源广州房地产业再也不是一个封闭的系统。广州房地产业要进一步做大、做强，必须进一步融合国内其它地区的各种资源，也可积极引进国际上的优秀房地产资源（包括资金、技术、经验等）。广州房地产业，本质上应该是一个“国际化”的房地产业。3、政府、政府积积极主极主导导市市场场拓展与科技拓展与科技进进步步今后 3-5 年内，广州房地产业发展将呈现两个增长极：外延式的全国性市场拓展。
11、“广州制造”将深入全国更多的地区和城市，为广州房地产业带来丰厚的利润。广州及珠三角地区房地产业的“升级”发展，使“科技创新”能力成为影响开发利润的重要因素。政府部门可有针对性地鼓励以上两种行为，一是对到外地发展的企业提供更多的政策支持；二是对有科技创新的企业和项目提供奖励（或某种税费减免），也可强制性规定 30 万平方米以上项目必须有 1-2 项科技进步项目申报。4、 、进进一步形成公平一步形成公平竞竞争的市争的市场环场环境境市场的进一步规范，让开发商站在公平的起跑线上，有助于行业的整体进步。广州房地产业目前不应该过早进入“垄断”阶段。适度延长“自由竞争”的时间，有助于行业健康发展，并抑制利益集团的非正常操控市场。5、主、主动动建立人才培养机制建立人才培养机制广州房地产业要保持竞争力，人才是根本。除了要吸纳国内外各类专业人才外，还必须做好以下工作：建立房地产企业经理的培训机制；建立各种专业人才的培训机制，如建筑师、广告设计师、营销人员等；广泛推动行业交流活动。（作者（作者单单位：广州市同位：广州市同创创卓越房地卓越房地产产投投资顾问资顾问有限公司）有限公司）
