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1、房地产行业的各方博弈博弈者：中央政府、地方政府、房地产开发企业、银行、投机客、老百姓中央政府：中央政府：自 1998 年房改以来，中央确立了以房地产为龙头行业，中国房地产以其迅猛之速发展，成为国家经济增长、地方城市建设、关系民生不可或缺的重要支柱。但房地产行业的发展超出了中央的预料，房地产行业几乎关系着国家整个 GDP 的升降。中央政府喜忧参半，作为经济增长重要因素国家希望房地产行业健康发展，作为民生国家则期望房地产行业稳定增长。去年国家调控政策出台后，降价声一片，观望气息浓郁，房地产似乎进入了严冬时节。而政策出台不到 1 年，各地方政府，各银行在实际上已经放开了。就在今年年初，房地产开始报复
2、性上涨。其中缘由不得不让人想起国家是为 GDP 保八让步，房地产行业降温影响确实太大了！中央也越来越感觉到房地产行业对国家整个经济的重要性，并在寻找摆脱对房地产过重依赖的对策，如开放原国家垄断行业等。对于整个房地产，国家有如一剂调和剂。资本向来就是要赚钱的，众多的投资者将钱投入这个行业，作为房地产开发企业当然会抬高房价。过高的房价让真正需要解决住房问题的老百姓买不起，民怨不可触犯，中央的专家们就研究出不同的办法，且不管这些政策最终结果会怎么样，政策出台后起码民众感觉到了政府是想要解决人民居住问题的，将矛头指向开发商。政策一出台地方政府、媒体很配合的出台一系列政策，开发商也跟着象征性地稍作降价以
3、响应中央的调控，但房产降价后购房者并不买账，认为还有降价空间，甚至有部分人发起不买房运动，实际斗争结果呢？你不买可以，政府、开发商的耐性是有限的，你不买我就涨上去了，因为政府财政需要税收、需要出售土地创收、需要稳定一方百姓及房地产行业相关人群，而开发商则会考虑如果开发周期过长会影响其收益，房价自然就又上去了。地方政府地方政府地方政府同样清楚，出售土地、房地产高额税收及带动其他行业发展是地方政府 GDP 也好、城市建设也好、搞活经济也好的一把尚方宝剑。地方政府对于中央的政策是支持的，也是希望房地产行业健康发展，从心底也是想让老百姓安居乐业的。但是房地产行业确实太强大，政府已经离不开它了，在保住乌
4、纱帽、保住经济增长的强大压力下，民众的呼声似乎不那么重要了。房地产开发企业房地产开发企业开发商是典型的受气包，中央政策说要打压房价、地方政府等因素又导致开发成本过高、民众又将矛头指向开发商。要说利润，不排除不少企业在赚取着百分之几百的利润，一般开发的利润其实总体还是正常的(投资别的行业相当)，只是由于房地产行业规模较大，销售总额总是可观的，所以导致大家以为房地产就是暴利行业。对于二三线城市的开发商来说，房地产开发涉及行业太多，可以说任何部门都可以扯上关系，开发成本里有不小部分则是用在这些应酬上面，叫不可预见费用。高额的银行贷款、融资成本，加上日益上涨的土建等其他成本，更有其他众多项目的竞争，开
5、发商也是叫苦不迭。银行银行银行也是势利的，它既要响应中央、地方政府的号召，关键时刻出来表下态，但是它始终也是要赚钱的，表态归表态，该放贷的时候还是要房贷，正是那句老话：上有政策、下有对策。当然，银行对整个风险控制是完善的，他们和政府一样，也是希望行业正常发展的，如果崩盘，买房的都不还款了，那放出去的钱找谁要去？投机客投机客投机客分为两种即国内投资客(如著名的温州炒房团)和国外投资集团(国外投资机构)。投资本来是可以理解的，实际上钱是要用来赚更多的钱，但是投资关系到关键民生的房产，炒房团也就和开发商一样成为了众矢之的。作为房产投资，对国家政策是相当敏感的。他们成规模化的出现在各大城市，所到之处房价无不大幅上涨，而在国家调控时他就抛售，或转战二三线城市，或转战其他行业(如大蒜、期货、黄金等)，由于游资太多已经形成规模化，每涉及一个行业对其影响是巨大的。他们最热衷投资的当仍属于房地产行业，因为房地产行业金额巨大，更因为投资者们只需要 40%50%的首付即可赚取 100%总房价的升值带来的巨大利润，这是其他行业所不能的。老百姓老百姓老百姓就是我们，属于房地产开发产业链的底端，是弱势群体。由于信息的不对称，往往对房地产行业的走向把握不够好，在涨价时观望，降价时也在观望，希望得到最实惠的价格，但结果有时会事与愿违。
