《深圳龙岗区产业地产旧改(工改工)指引会20140508》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳龙岗区产业地产旧改(工改工)指引会20140508（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、L o g o工改工城市更新项目工改工城市更新项目成功的关键成功的关键 产业规划与投资建设项目策划 社会稳定风险评估产业规划与投资建设项目策划 社会稳定风险评估深圳市全至工程咨询有限公司 深圳市全至产业新城运营有限公司 2014.5.8L o g o曾楚恒先生简介曾楚恒先生简介高级经济师|高级工程师|注册咨询工程师（投资）主持完成 高级经济师|高级工程师|注册咨询工程师（投资）主持完成 龙岗区教育发展“十二五”规划 获2012年全国优秀工程咨询成果壆岗社区更新改造产业规划和经济社会发展规划 （2011-2015） 龙岗区红花岭城市更新产业规划 龙岗区杨梅岗工业区升级改造产业规划 力嘉国际文化创
2、意产业园产业规划 L o g o一、充分认识一、充分认识工改工工改工城市更新项目二、城市更新项目二、工改工工改工城市更新项目城市更新项目成功的关键 -产业规划成功的关键 -产业规划与投资建设项目策划三、产业规划的质量决定项目的成功与否四、怎样做好工改工产业园？五、谁来做产业规划？六、与投资建设项目策划三、产业规划的质量决定项目的成功与否四、怎样做好工改工产业园？五、谁来做产业规划？六、工改工工改工社会稳定风险评估社会稳定风险评估L o g o一、充分认识一、充分认识工改工工改工城市更新项目城市更新项目（一）什么是工改工？（二）工改工巨大商机！（三）“工改工”与一般房地产开发项目申报套路的区别（
3、一）什么是工改工？（二）工改工巨大商机！（三）“工改工”与一般房地产开发项目申报套路的区别一、充分认识一、充分认识工改工工改工城市更新项目城市更新项目L o g o1. 什么是工改工？1. 什么是工改工？旧工业区升级改造成新一代主题产业园区一、充分认识一、充分认识工改工工改工城市更新项目城市更新项目L o g o2. 工改工巨大商机！2. 工改工巨大商机！新一代产业园营造（非简单工业区，取而代之的是产业地产综合体）-产城融合-集工作、生活、娱乐于一体，各项配套设施完备的活力社区！资金回笼速度增快-可高比例分割出售-比例配套可持续发展，长久收益和升值不用强求修改原法定图则的用地功能性质，不徒劳一
4、、充分认识一、充分认识工改工工改工城市更新项目城市更新项目L o g o新一代产业园区特点新一代产业园区特点最大特色就是集工作、生活、休闲于一体，在生活配套设施上更加完备，增加了更多的人性化服务设施，强调人与环境的和谐，使生活和工作更亲近。(强化工业化、城市化与产业结构的关系）综合商业、居住和休闲综合一体的创意环 境，学术、研究、居住、娱乐一体化的休 闲现代化环境共用基础设施如运动设施、娱乐设施、休 闲设施和学生展览场等国际水准的基础设施，例如便捷的网络基 础设施 与各研究发展机构的优越连通性高效的交通网络 (轻轨线,公交线,地铁， 行人专用道等）强调生态环保，能源节省，绿色建筑设计 理念高密
5、度开发，城市化的办公生活环境灵活的用地规划L o g o3. “工改工”与一般房地产开发套路的区别3. “工改工”与一般房地产开发套路的区别“工改工”不能简单照搬一般房地产开发的套路开发体量大，且以产业用房为主，成功运作对建设资金、运营水平有较高要求不是简单的拆建。如缺少应有的产业升级，区域发展将缺乏活力和魅力，物业价值提升空间也将大大受到限制物业形态丰富多样，产业物业租售对象有其自身特点一、充分认识一、充分认识工改工工改工城市更新项目城市更新项目L o g o3. “工改工”与一般房地产开发套路的区别3. “工改工”与一般房地产开发套路的区别工改工项目要成功，必须与产业转型升级紧密挂钩！产业
6、转型升级的成功, 必须通过贯穿项目始终的产业规划与投资建设项目策划来引领工改工项目，应该从促进区域经济发展，改善人居环境角度出发，在区域功能定位、产业规划(产业转型升级）、项目功能策划及市场化运作上下功夫一、充分认识一、充分认识工改工工改工城市更新项目城市更新项目L o g o工改工新项目不断涌现竞争趋向激烈一、充分认识一、充分认识工改工工改工城市更新项目城市更新项目L o g o工改工城市更新项目工改工城市更新项目成功实施的关键是什么成功实施的关键是什么？项目“成功”满足以下条件：1.政府报审获批顺利；（紧靠政策、材料到位、有条不紊、依据充分依据充分）2.投资决策有参考； （规划合理、经济可
7、行规划合理、经济可行）3.物业价值最大化有保障。（有规划规划指引招商选资的方向）二、二、工改工工改工城市更新项目城市更新项目成功的关键成功的关键L o g o产业规划的质量决定项目成功与否产业规划的质量决定项目成功与否（一）能打动政府获取更多政策支持、能为投资者提升投资收益的“产业规划与投资建设项目策划”（二）深谙城市更新相关政策流程关键点和难点（一）能打动政府获取更多政策支持、能为投资者提升投资收益的“产业规划与投资建设项目策划”（二）深谙城市更新相关政策流程关键点和难点三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o产业规划与投资建设项目策划产业规划与投资
8、建设项目策划1.在城市更新过程中起到什么作用？ 2. 能解决什么问题？1.在城市更新过程中起到什么作用？ 2. 能解决什么问题？成功实施的关键成功实施的关键三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o1.1.产业规划与投资建设项目策划产业规划与投资建设项目策划 在城市更新过程中的作用：在城市更新过程中的作用：三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o2.2.产业规划与投资建设项目策划产业规划与投资建设项目策划能解决以下问题：能解决以下问题：三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g
9、 o产业规划产业规划（一）产业规划的意义和作用 （二）编制和执行难点（一）产业规划的意义和作用 （二）编制和执行难点三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o做好产业规划的好处做好产业规划的好处更高效的通过政府审批向政府争取尽量多的政策优惠为争取尽量高的容积率提供说服力 ( M更高效的通过政府审批向政府争取尽量多的政策优惠为争取尽量高的容积率提供说服力 ( M1 1 MM0 0?！)选好产业选好行业选出好企业?！)选好产业选好行业选出好企业为园区招商选资指明方向三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o做好产业规划
10、的好处做好产业规划的好处好企业好企业1. 自身的产业和行业有强大的发展潜力2. 有良好的支付能力3. 对空间环境的品质有要求，愿意为高品质的环境买单4. 依附园区来发展，并提升园区的价值三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o1. 什么是产业规划？1. 什么是产业规划？在一定的时期内，综合运用各种理论分析工具，从当地实际状况出发，充分考虑国际国内及区域经济发展态势，对当地产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响、实施方案等做出的行动计划。（上述实际上是地区产业规划的定义）简而言之，指一个时期内对一国、一个地区或一个园区的产
11、业转移或产业结构重构的动行计划。简而言之，指一个时期内对一国、一个地区或一个园区的产业转移或产业结构重构的动行计划。三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o2. 产业规划的类型2. 产业规划的类型区域产业规划区域产业规划： 在明确区域整体战略基础上，对区域产业结构调整、产业发展布局进行整体布局 和规划，同时注重协调好土地开发、生态保护、民生问题、基础设施建设等各方 面关系。专项产业规划专项产业规划： 在明确区域产业规划的前提下，为主导产业、跟随产业和支柱产业的发展进行详 细规划，理清产业的发展次序，解决产业聚集的关键问题，形成产业集群所必须 的产业生态
12、圈。产业园区规划产业园区规划： 在明确区域产业规划的前提下，为主导产业、跟随产业和支撑产业的发展规划若 干专业的产业园区。三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o深圳市龙岗区产业园区分布图深圳市龙岗区产业园区分布图L o g o3. 旧改更新项目产业规划3. 旧改更新项目产业规划实际上是产业园区规划。工改工实际上是在新的物质形态条件下调整产业发展方向，重塑工业区的产业结构。三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o4. 旧改更新项目产业规划要解决的问题4. 旧改更新项目产业规划要解决的问题一内 容定位、发展目标、
13、产业选择、功能分区二为什么要做这个产业园？理由是什么？内 容产业园区发展的基础、条件、依据与理由三旧工业区改造后干什么？做成一个什么样的产业园？怎样做好这个产业园？内 容管理、保障措施和优惠政策等三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o5. 产业规划的作用5. 产业规划的作用 落实市区两级产业规划，促进产业转型升级的基础性环节和重要手段（也是形成产业集群的一个手段）。 编制城市更新单元（空间）专项规划的主要依据。专项规划主要解决空间物质形态或产业发展载体合理布局的问题，而产业规划是解决这些载体或物质形态将装什么具体产业活动的内容。 指导项目改造建成后制
14、订招商方案或确定引进什么企业的最基本的文件。 进行项目可行性分析或研究的基本条件。 统一认识和思想，使政府、改造主体和企业等各方面劲往一处使的纲领文件。三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o6. 产业规划的内容要点6. 产业规划的内容要点一、项目现状特征分析一、项目现状特征分析（区位条件、土地利用现状、产业发展现状）（区位条件、土地利用现状、产业发展现状）二、改造的必要性二、改造的必要性（城市功能建设、产业引导升级、完善片区重大基础设施等）（城市功能建设、产业引导升级、完善片区重大基础设施等）三、产业支撑条件四、发展政策导向五、发展定位及产业选择三、
15、产业支撑条件四、发展政策导向五、发展定位及产业选择（总体、功能、产业定位及空间开发、经济产出目标）（总体、功能、产业定位及空间开发、经济产出目标）六、产业发展分析七、产业功能配置与分区八、对策措施六、产业发展分析七、产业功能配置与分区八、对策措施三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o7. 编制产业规划的难点7. 编制产业规划的难点对产业的认识具有专业性对产业的认识具有专业性（如新材料、战略性新兴产业中的前沿产业等等都有自身的特点。）对产业分类的认识很难得到统一的认识对产业分类的认识很难得到统一的认识。这是由产业分类的复杂性决定的。（如高新技术产业、新
16、兴产业、传统产业等等。第三次产业的分类不同国家都有不同的标准，没有达到统一，现在又出现一个“2.5产业”这样的新名词。）真实的产业统计数据和资料很难获得真实的产业统计数据和资料很难获得潜在竞争对手众多，竞争对手的情况难以摸清潜在竞争对手众多，竞争对手的情况难以摸清三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o8. 执行产业规划的难点8. 执行产业规划的难点编制产业规划的前提约束条件和依据易变改造开发主体自身条件和运营经验的缺乏对不确定性的影响因素认识不足，产业规划不合理诸如拆迁问题、上层次规划调整等其它因素开发主体人为因素（换老板、股东或新的运营管理者等）三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o成功实施的关键成功实施的关键（二）熟悉城市更新相关政策流程（二）熟悉城市更新相关政策流程三、产业规划的质量决定项目成功与否三、产业规划的质量决定项目成功与否L o g o城
