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1、1论政府调控杭州房地产市场的理论依据 与现实必要性一、房地产市场的缺陷性：政府调控房地产市场的理论依据 房地产业本身的特殊性以及市场机制的天然缺陷致使无法依靠市场自身的力量解决这些问题，这为政府利用一切可行手段调控房地产市场提供了理论依据。 (1)土地市场的易垄断性与土地投机：政府干预房地产市场的依据之 土地不仅是一种非常重要的社会财富，更是种极为稀缺的生产要素，其社会财富的价值正是由其生产要素价值或其经济潜力所决定的。因此，土地及其形成的要素市场在整个经济体系中占有十分重要的地位，土地市场是否正常运行关系到国民经济能否正常运行。 由于土地自然供给的零弹性、经济供给的低弹性以及区位的固定性，决
2、定了土地具有天然的易垄断性；土地供给的低弹性、土地产权交易的分散性以及交易过程中信息的不完全性共同决定了土地极易成为投机追逐的对象。 土地投机没有增加社会财富，却导致了社会财富的重新分配；没有提高土地资源的利用效率，却使资源配置偏离了正常情形下市场地价所引导的土地资源优化配置的轨迹.土地投机破坏性要求一个能够代表公共利益的权威机构对土地交易进行严格的控制和规范，这种机构只能是政府部门。因此，土地本身的特殊性、土地市场的易投机性是政府采用各种政策手段干预土地市场的一个重要依据。 (2)土地利用中的外部性：政府干预房地产市场的依据之二 2在土地经济运行中，不仅会产生许多正向的外部效应，如政府对城市
3、土地的投资开发，改善了整个城市地区的投资环境，提高了邻近地区的土地价值这是政府利用税收手段(如土地增值税或房地产转让所得税)分配土地增值收益的依据；而且还会产生诸如生态环境质量恶化，土地过度开发导致建筑垃圾增多，绿地减少，噪声污染等城市环境问题以及城市景观的美学和生态学价值降低等负面效应这是政府利用规划、计划、税收等手段调整土地开发利用行为的依据。 从资源配置效率方面看，土地开发利用中存在的外部效应使得私人的成本收益与社会的成本收益发生偏离，导致土地资源配置处于低效甚至无效状态。这是政府干预土地市场、调节和引导土地利用，雇恋厥褂谜叩乃饺顺杀居肷缁岢杀厩饔谝恢拢 植故谐渲米试吹牟蛔愕挠忠桓鲋匾
4、睦砺垡谰荨?nbsp; (3)住宅市场的不完全竞争性及其缺陷：政府调控房地产市场的依据之三 与其他产品显著不同的是，由于土地本身的稀缺性、位置的固定性以及土地住宅利用的规划控制共同造成了一定区域内住宅区位的独特性、稀缺性以及住宅产品的差异性。正是住宅的这种区位特征和产品差异性的存在，决定了即便是不存在资本性、技术性和政策性进入壁垒，房地产市场也难以成为充分竞争的市场。换言之，将房地产市场看作垄断竞争性市场更为符合实际。 理论分析表明，在垄断竞争的市场结构下，开发商凭借对房地产区位的垄断和产品差异化的天然优势，利用交易双方对房地产市场信息占有的不对称性，享有住宅供给和定价的主导性优势，目前杭州市
5、楼市存在的所谓“惜售”现象，其实质是一些开发商认识并利用了房地产市场的这种不完全竞争性，特别是楼市信息占3有的不对称性，人为制造住宅供应稀缺性以抬高楼市价格的一种自利行为。 住宅市场的不完全竞争性及其市场结果的无效性无法通过市场自身的力量加以纠正，外部力量的介入就成为必然选择。在住宅市场上买方占据劣势的情况下，政府干预几乎成为唯一可行的选择。 (4)住宅产业发展目标的双重性：政府调控房地产市场的依据之四 与其他产业相比，住宅产业发展的目标历来是双重的：既有促进资源有效配置以推动整个住宅产业繁荣发展的经济目标，又有保障社会中低收入阶层住房权利的社会目标。 前面的分析表明，追逐利润最大化使得市场提
6、供的住宅产品无论是数量和价格均难以达到社会要求的最优水平，而住宅产品作为一种生活必需品，它没有替代品可供人们选择。这种情况下，住宅保障的社会目标的实现必须考虑市场以外的机制。这种机制就是政府的直接干预和间接调控。 在实现住宅产业发展的社会目标方面，政府当然有多种选择：比如直接为中低收入者提供廉租或廉价住房、提供住房补贴等，这些福利性措施都属于政府转移支付的范畴。另外，政府还可以利用公共权利调整、控制和引导开发商的供给行为，让其为中低收入居民提供他们的购买力可以承受的普通住房。这个意图既可以通过政府对开发商实行歧视性税收或补贴政策来间接地实现，也可以通过直接的行政干预来达到：比如政府可以通过控制
7、住宅用地的供给来实现其建立住宅保障体系的目标。在城市土地为国家所有的制度前提下，政府作为土地一级市场的唯一供给主体，它有权利按照公共利益的要求决定其土地的投放量和用途。 4(5)房地产业的特殊性：政府调控房地产市场的依据之五 房地产作为第三产业的一个细分产业，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。作为先导性产业和基础性产业，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的。 房地产业是一个土地与金融两种要素高度密切结合的特殊产业，土地是一种极为缺乏供给弹性且位置固定的要素，而金融资源则是
8、理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业渗入投机因素，将会在较短时期内形成经济泡沫，经济泡沫的过度集聚将导致房地产泡沫经济的形成，如果房地产市场预期因某种扰动而逆转，房地产业资金链条会突然中断，泡沫经济会立即崩溃。这会给关联产业乃至整个国民经济带来致命性破坏。显然，政府着眼于整个国民经济的稳定发展，建立针对房地产市场的投机甄别机制，采用适当的土地交易控制、金融与税收手段调控，甚至必要的行政性干预都是必要的、合理的。 (6)房地产市场调控国际通行做法 针对房地产市场的缺陷和房地产经济发展的独特规律性，世界上大多数国家或地区均用严格的政府调控措施加以应对。这些手段既包括税收与补贴、信贷与
9、利率管制、价格与租金控制等经济性手段，也包括土地利用计划、区划与规划手段、交易管制、强制性公开交易信息等行政性手段，还包括道义劝告手段，不一而足。政策手段组合运用基于对各国或地区房地产制度和房地产市场具体情况的分析。 二、杭州市房地产市场存在的问题：政府调控房地产市场现实之必要 5应当承认，目前杭州市房地产市场的整体是健康的。近年来，随着杭州经济社会的快速发展、城市环境的不断优化，特别是随着“住在杭州”品牌的日益打响，杭州市的房地产业得到了快速发展，产销两旺，已经成为国民经济的重要支柱。与此同时，城市居民的住房条件也得到了很大改善。 但必须清醒地看到，当前杭州市房地产市场确实存在一些亟待解决的
10、问题，主要表现为： 供求矛盾突出。住宅产品总体上的供不应求与住宅品种的供求结构性失衡并存。目前杭州市各种档次的住宅均出现供不应求的局面，卖方市场特征十分突出。在这种总体市场特征下，掩盖着另一个影响楼市健康发展的显著特征是，住房供给的结构性矛盾日趋尖锐，其表现是高档住房与低价位住房、特别是经济适用房比例不协调，与高档次住宅相比，后者的供需矛盾更为突出，已经严重地制约了杭州市广大中低收入居民居住条件的改善。 房价上涨过快。近四年杭州房价年平均上涨 18%左右，而 GDP 一直保持在 12%-13%的增长速度。国际经验认为房价增长速度超过 GOP 增长速度的 2 倍以上，就有严重泡沫。杭州的房价上涨
11、率虽然没有达到这一警戒线，但已经小幅偏离了宏观经济的基本面。 从收入增长速度来看，杭州市居民入均可支配收入 2002 年增长了 8.1%，远低于房价的上涨率，使杭州市的房价收入比达到了 10 倍以上的水平。 从租售比价来看，反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，杭州市房价一直在上涨，而租金水平涨幅缓慢。租金与房价的比值下降到 4%-5%，甚至有些只6有 2%-3%，已经小幅偏离了由租金决定的房地产理论价值。 市场惜售和投机性交易增多，严重影响房地产市场的持续、稳定发展。住宅具有二重性，既是消费品，又是投资品。当房产品处于供不应求，房价处于上升通道，市场普遍预期房价还会涨时，就会产生惜售心理，
12、产生许多潜在的投机性需求，这部分需求是一种虚拟性需求，它增加市场交易的环节，增加实现真实需求的成本，加剧市场波动性。 市场惜售和投机性交易带来的另一直接后果是导致稀缺资源低利用率。投机者与投资者、自用者的根本性区别是前者购房是为了卖房。投机者为了确保住宅能随时变卖，往往以空关房这种低利用率来保有住宅。根据杭州市电力局提供的数据，市区有 4.5 万套住宅 3 个月累计电力消耗费在 10 元以下，其中的绝大多数为空关房。一面是买不到房，导致社会稀缺资源的极大浪费，同时又减少了市场上住宅的有效供给，进一步加剧房价上涨。杭州一些新建小区为什么入住率低，其中一个原因就是一部分炒房者持房待沽。 加大了住宅
13、保障体系建立的难度。一方面是住宅供求的结构性矛盾和房价持续攀升，一方面是居民收入增长的相对滞后，造成了广大中低收入阶层居民难以通过商品房市场来解决其住房困难，给政府加快建立城市住房保障体系造成了更大的压力。在这种情况下，政府直接增加面向中低收入居民的有效住宅供给将是一个理想选择。 部分开发企业创新意识、用户意识淡薄。住宅供不应求以及高房价带来的高利润使部分开发商放松了对房产品品质、品牌的追求，同时也吸引了大量新手进入房地产业，房地产开发水准面临下降之风险。且在严重卖方市场条件下，购房7者完全处于弱势地位，其合法权益得不到很好的保护。 科学认识房地产市场存在的这些问题，并采取有效措施予以应对是政
14、府义不容辞的职责。 三、政府调控时机选择正确 基于对杭州市房地产市场形势的认真研究和理性判断，政府部门应当采取有效措施提前调控，以实现杭州房价的软着陆，避免房地产市场大幅波动对国民经济造成重大冲击。这在杭州房地产理论界和实践界已经达成共识。 “杭州新政”的出台或房地产市场调控的时机选择是很恰当的。 第一，问题的急迫性与市场调节缺陷性。当前杭州楼市的主要问题已从四年前的如何启动消费、培育市场、使房地产业成为经济新增长点，转向如何解决供需矛盾、抑制房价快速上涨、防止房地产业过热。杭州房地产市场确实存在不容忽视的问题，市场机制的自发性和盲目性又决定了它无法依靠自身的力量加以纠正或解决。可以设想，若杭
15、州市政府不及时表明调控的态度，没有提出实质性的调控措施，即将召开的房交会又是一次涨价会。针对已经出现的问题，立即采取应对措施当是一个负责任的政府理性反应。这是房地产市场调控实际选择的最主要的现实依据。 第二，政策效果的时滞性。任何社会经济政策作用于实际均存在一定的时滞，只是时滞不同而已。房地产政策也是如此，税收、金融手段虽然同属于经济性手段，但对改变市场预期进而调整供求关系来讲具有即时性：而以改变土地供应计划和土地利用规划为主要内容的行政性手段发挥作用相对滞后。比如，一般而言，利率的调整对房地产市场的影响时滞最短，因而被称作经济政策中的“猛药”；房地产8税收次之；相对而言，新增住宅用地投放量的
16、控制既是一种政府行为、又是一种广义的市场供给行为，它的实施效果反应在住宅市场供给变化上一股需要 1 年半到2 年的时间。 上述情况表明，政府调控房地产市场不仅要认真研究各种手段的组合应用，同时要认真对待各种手段的时滞特征，科学预断、把握时机实现超前调控。 第三，未来几年宏观经济和杭州市经济形势继续向好。按照可比价格计算，2002 年杭州市 GDP 增长率为 13.26，高于全国平均水平约 5 个百分点(全国平均约为 8%)，2003 年第一季度 GDP 的同比增长率为 14.2%，尽管受到“非典”的影响，第二季度仍然实现了 13.8%的较高增幅，国民经济持续、稳定增长。另据杭州市城调队抽样调查结果显示，2004 年 1-9 月份杭州市区居民人均可支配收入达到了9813 元，比去年同期增长 IL7%。国民经济的良性运行和居民收入的稳定增长，使杭州市房地产市场的有效需求得以继续保持旺盛发展态势。在这样的经济景气形势下，杭州市房地产经济乃至整个国民经济对房地产市场调控的承受能力较强，十分有利于调整各方利益(政府、银行、投资者
