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1、1“限购令”与“涨价归公”摘要：随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值。房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。所以，房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值，应该收归全体人民共享之。中国目前房价高涨的主要原因是“涨价归私”， “炒房无税”。解决之道不在于“限购”，而在于“涨价归公”。 关键词：房地产；限购；土地增值税；资本利得税 近来，各地纷纷出台“限购令”或“限外令”，意图通过限制房屋需求，从而降低房价。2004 年“8.31 大限”以来，房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应，限制了需求
2、，房价就会下降。但事与愿违，房价越调控就上涨。 房屋是人生必需品，而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”，何不“涨价归公”，一举杜绝投机炒卖，让房地产市场回归正常轨道。 1.房地产是“不完全商品” 商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”，所以，房地产是“不完全商品”，房地产市场是“不完全市场”。 “供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。 一模一样的电脑，在偏僻的乡村和在繁华的大都市，售价相差无几。而一模一样的房屋，建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市，售价相差可达十倍。 十年前购买的电脑，现在可能一文不值。而十年前购买的房屋，现在价格可能翻了2数倍。 这是因为：电脑
3、是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是动产，后者是不动产。 2.房价不是“供需”决定的 房屋是耐用消费品，其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展，许多发达国家已经进入了“后城市化”时代，房地产市场早已供过于求，并且还在不断增加供给，但为什么有些国家的房价还会不跌反升？ 日本在上世纪 6070 年代就已经完成了城市化进程。1968 年日本 GDP 跃居世界第二。据东京都政府网站资料，1970 年东京人口 1141 万人，2009 年 1299 万人；近 40 年里共增加了 158 万人，年均增加约 4 万人，年均人口增加率约 0.35%，这比自然人口增长率还要低。所以，东京房地产供过
4、与求。但为什么房地产价格会不降反升？1990 年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991 年资产泡沫破裂后，20 年来日本经济一蹶不振。 美国完成城市化的时间比日本还要早，其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么 21 世纪的美国房价还会大幅上涨，并形成资产泡沫？2008 年泡沫破裂，导致全球金融海啸？ 2010 年 3 月香港永久住宅总数 253.7 万套（见香港房委会房屋统计数字 2010p.3）；2009 年底香港家庭总数 231.16 万户（见统计处网站：表 005：家庭住户统计数字）。香港永久住宅总数是家庭总数的 110%（253.7231.16100%）。这显然供大于求
5、，房价应该下降。但为什么在 20092010 两年间香港房价既然上涨了 45%？ 3在 20002009 的十年里，香港共增加了 31.27 万个家庭；同期建设了 21.8039 万套公租屋，这是家庭增加数的 70%（21.803931.27100%）。既是说：香港每增加100 个家庭，政府就建设 70 套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨？如此大力建设公租屋，并没能阻止房价上涨。新加坡 85%以上家庭住在政府组屋，但 2010 年房价也仍然高涨。 以上举例说明：房价不一定是“市场供需关系”决定的。 3.房价上涨的社会因素 房价上涨，并不是由于房屋增
6、值，而是由于土地增值。 随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值，其价格应该下降；所以，房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然，房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是：（1）政府投资。例如，城市兴建了地铁，沿线房价就会大幅上涨。 （2）社会投资。例如，附近新建了许多高楼大厦，人烟越来越稠密，房价就上涨。 （3）社会发展。例如，社会发展水平越高，市面越繁华，GDP 增长率越高，房价就越上涨。 （4）投机炒作。投机炒作必然抬高房价，以致房价远远高于实际价值，出现资产泡沫。 中国各地近年地王频出。地王的中标者，就是基于对未来的
7、政府投资、社会投资、社会发展的评估，以及投机炒作的可能性，预期未来房价必然大涨，所以报出了4“面粉比面包贵”的离奇价格。 政府地价上涨，标志着政府投资和社会投资都将增加，所以周边房价会随之上涨，而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨房价涨地价更涨房价更涨”的涨价循环。 举例。2010 年 3 月 15 日，全国“”刚结束的第二天，北京市一天就产生了三个“地王”。2010 年 3 月 17 日上海证券报报道：“地王”周边二手房价跟风飙涨，最高涨幅达 40%。 在这个案例中，增加了土地供应，房价反而上涨。可见，房价不是取决于供需，而是取决于人们的预期和投机炒作。中国各大开发商无不大量囤
8、地，就是预期“地价涨房价涨地价更涨房价更涨”的涨价怪圈会继续循环。大量案例也已经证明：开发得越慢，利润就会越高。 市场经济是“零和博弈”，有人多拿了钱，有人就要多出钱。所以房价高涨必然会缔造出许多房奴。 4.房地产危机的主要原因 1985 年广场协议迫使日元升值，日本出口受阻。企业改向海外发展，以资金和技术的出口代替了产品出口，例如把工厂搬到中国或东南亚去，这就需要向银行大量借钱。当时日本全民坚信“地价只涨不跌”的“土地神话”，企业急需资金，而日本银行对大宗贷款一般只接受土地抵押，这样地价就越炒越高，直至 1991 年资产泡沫破裂。现在日本海外资产世界第一，企业海外利润占总利润 30%，这是当
9、年企5业大量举债向海外发展的成果。目前中国外汇储备世界第一，但只有国企可以贷款出来走向世界，私企缺乏可抵押资产。 1984 年中英联合声明公布至 1997 年香港回归，香港楼价上涨了约 10 倍。当时香港人坚信“楼价只涨不跌”、 “炒楼稳赚不赔”的“楼市神话”，以致楼价越炒越高。后来在 1997 年爆发的亚洲金融风暴中，香港“楼市神话”终告破灭。 美国人不炒房地产，但炒房贷。2008 年金融海啸就是美国金融机构投机炒作“次级房贷”的结果。 上述三次房地产危机的特点是：日本企业炒地，香港私人炒楼，美国投行炒房贷。日本是“土地神话”的破灭，香港是“楼市神话”的破灭，美国是“次贷神话”的破灭。 这说
10、明：房地产危机和资产泡沫的主要原因是各种形式的投机炒作。 中国现在已经出现了“房价只涨不跌”、 “炒房稳赚不赔”的“房地产神话”，以及大量囤地囤房现象。这和当年香港“楼市神话”如出一辙。 5.“涨价归公”与“涨价归私” “涨价归公”一词是孙中山先生提出来的。房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值，应该收归全体人民共享之，即“涨价归公”。反之，为“涨价归私”。 世界上大多数国家都开征了资本利得税（CapitalGainsTax），对“不劳而获”征税。例如，企业利润必须缴纳企业所得税，而企业股东的分红所得则需缴纳资本利得税（股息所得税）。企业利润是投入了劳动和资金而创造出来的，企业还忙得团团
11、转，6而股东所得却是“不劳而获”坐着等分钱。资本利得税一般适用于不动产、投资、证券、股息、利息，收藏品等。 韩国转让“第 3 处房产”的资本利得税率为 60%且不管持有期多长。剩下的 40%，扣除房贷利息、中介费等等以后，所剩无几，如同“涨价归公”。 韩国买房要缴纳“财产取得税”，一般住宅的税率为 2%，豪宅为 10%。房屋保有阶段要按年缴纳“财产税”，一般住宅的税率为 0.15%0.5%，别墅、高尔夫球场、高档娱乐场所的税率为 4%。此外，对拥有超过规定标准的住房和土地者还要按年课征“综合不动产税”，税率为 1%4%。 越南 2009 年以前没有资本利得税。2007 年 1 月越南加入了 W
12、TO，开放了外资进入房地产和股市，当年房价暴涨。2008 年，越南楼市和股市下挫达 60%，全年通胀率达 23%。当时媒体惊呼越南爆发了经济危机。2009 年 1 月 1 日起，越南实行了新的个人所得税法；个人所得税从原来的 4 项增加到了 10 项，包括房地产、投资、证券的资本利得税，以及继承税等；炒楼情况随之剧减。 目前，实行房地产“涨价归私”的经济体主要有：中国大陆、香港、新加坡。2010 年，这三个经济体的房价涨幅高居世界前列。香港和新加坡都没有资本利得税法律，炒楼炒股无税。2010 年，香港和新加坡都只好通过提高印花税来打击炒房，抑制房价上涨。 6.中国的土地增值税 中国房地产的“资
13、本利得税”称之为“土地增值税”。 1994 年国务院中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定：“转让国有土7地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。 ” 但是，该条例的立法质量实在不敢苟同，实际征收率很低。特别是，连税局自己都搞不清楚怎样能够计算出二手房的“土地增值”，无以征收二手房的土地增值税，以致炒房无税，炒房情况越来越严重。 台湾也有土地增值税。1930 年公布的中华民国土地法首次规定了土地增值税，当时最高税率达 100%，这完全体现了孙中山的“涨价归公”理想。1946 年公
14、布的中华民国宪法第 143 条第 3 款规定：“土地价值非因施以劳力资本而增加者，应由国家征收土地增值税，归人民共享之。 ” 台湾对房屋及其土地，分别课征“房屋税”和“地价税”，这称之为“分离课税制”；而大多数国家都将房屋及其土地视为一个整体“不动产”，课征不动产财产税。 台湾各县（市）地方政府需要依法公布辖区内每一块登记土地的评估价格： （1）每三年公布一次各地块的“公告地价”。用于按年课征地价税。 （2）每一年公布一次各地块的“公告土地现值”。主要用于：一是作为房地产转让或设定典权时用于课征土地增值税；二是计算征地补偿。征地补偿一般要“加成”，例如“加四成”意指征地价格要比公告土地现值增加
15、 40%。具体的征地加成数据，由各县（市）政府同时公告之。 台湾有“一地三价”之说：市场地价，公告地价，公告土地现值。2010 年，台湾公告8地价平均为市场地价的 21.96%，公告土地现值平均为市场地价的 79.29%。 在台湾，土地增值税是地方政府税收的第一大税。2000 年，土地增值税约占地方政府税收的 36%，2008 年约占 23%。台湾的房屋买卖，不管是新房还是二手房，都要课征土地增值税。一般计算公式为： 土地增值卖出时土地现值买入时土地现值物价指数可扣除费用 土地增值税土地增值适用税率 可扣除费用包括：.改良土地费用，工程受益费，土地重划负担费用。二手房一般没有这些费用。 台湾民
16、众可以登录政府网站，输入地块编号，自由查阅公告地价、公告土地现值，以及物价指数。 如果房屋买卖是在同一年度内进行的，由于政府一年只公布一次公告土地现值，故土地增值为“0”，因而无须缴纳土地增值税，所以台湾有“短炒”现象。据报道，当局准备以“暴利税”堵塞这个漏洞：转让持有 2 年以内的非自用住宅时，须缴纳10%15的特别税。 历史上，许多国家都开征过土地增值税，现在大都已经改征资本利得税。这可能是因为，人们比较容易接受“房屋增值=资本利得”的概念，但房屋增值其实就是土地增值。目前，世界上大概只剩下海峡两岸还在采用“土地增值税”。 台湾土地增值税采用累进制，历年最高税率如下示： 台湾土地增值税的最高税率 年 1954 年 1964 年 1977 年 2005 年至今 9最高税率 90%80%60%40% 由上表可见，台湾土地增值税的最高税率越来越低。在工业化和城市化进程中，房屋需求量较大，此时必须“涨价归公”以防投机炒卖，所以税率很高。房屋供过于求之后，特别是进入了“后城市化”时代，税率应
