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1、物业经营管理物业管理师考试模拟测试题 机密 （3）物业经营管理测试试卷（三）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、物业经营管理的目标，要从（ ）角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期里，保持和提高物业的市场价值以及未来的发展潜力。 A、业主 B、租户 C、经营者 D、顾客 2、（ ）突破了传统物业管理活动，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A、物业经营管理 B、物业管理 C、房地产资产管理 D、设施管理 3、房地产投资中对“区位” 的理解有狭义与广义之分，从狭义上讲，区位是指某一具体投资场地在城市中的（
2、 ） A、经济位置 B、政治位置 C、文化位置 D、地理位置 4、（ ）的建筑规模一般在3万m 2以上，其服务人口在30万以上，年营业额在5亿人民币以上。 A、区域购物中心 B、地区购物商场 C、市级购物中心 D、居住区商场 5、净运营收益的表达式是（ ） A、净运营收益=有效毛收入-运营费用 B、净运营收益= 实际租金收入-运营费用 C、净运营收益= 有效毛收入-发生的所有费用 D、净运营收益=实际租金收入-发生的所有费用 6、（ ）的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。 A、物业管理 B、设施管理 C、房地产资产管理 D、房地
3、产组合投资管理 7、（ ）通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业，并在资产持有期间努力满足投资回报目标。 A、物业管理公司 B、设施管理公司 C、资产管理公司 D、组合投资管理公司 8、投资者进行房地产投资的主要目的是（ ） A、财富最大化 B、抵制通货膨胀 C、获得作为房地产业主的荣誉 D、降低投资组合的总体风险 9、以下不属于房地产间接投资的具体形式的是（ ） A、购买房地产开发投资企业的债券、股票 B、购买房地产投资信托基金的股份 C、购买房地产抵押支持证券 D、购买开发房地产 10、市场供求风险是指（ ） A、投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资
4、者带来的风险 B、房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 C 、投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险 D、投资者所在地区房地产各项政策的变化给投资者带来的风险 11、房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先要支付的（ ） A、土地 B、资金 C、人力 D、物力 12、现金流量图是用以反映投资项目在（ ）内运动状态的简化图式 A、一个月 B、半年 C、一定时期 D、一个周期 13、房地产投资土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（ ）年以上 A、50 B、40 C、30 D、35 14、内部收益率（IRR）和行业收益率或目标收益
5、率 ic，两者满足下列（ ）关系式时，投资项目在财务上是可以接受的 A、IRRic B、IRR0 D、NPV0 19、收益性物业是指能（ ）产生租赁收益或其他经济收益的物业 A、短期内 B、长期 C、直接 D、间接 20、无正当理由拖欠房屋租金（ ），租赁合同终止 A、3个月以上 B、6个月以上 C、9个月以上 D、1年以上 21、在实际中，房租（ ）包含真正房租构成因素之外的费用；也（ ）不包含真正房租构成因素的费用 A、不，一定 B、可能，可能 C、一定，可能 D、可能，一定 22、物业的区位是指物业的空间位置，衡量区位好坏最常见最简单的事（ ） A、距离 B、可及性 C、方便性 D、周围
6、环境 23、投资者投资行为（或交易）能够实现的基本条件是：投资者评估的物业的投资价值（ ）该物业的市场价格 A、大于 B、大于或等于 C、等于 D、小于 24、成交价与标价之间的关系式（ ） A、成交价标价 D、以上均有可能 25、在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求的估价方法种类要有（ ） A、1种 B、2种 C、1种或2种 D、2种或2种以上 26、对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是非收益性物业，其判断的标准是（ ） A、是否具有直接产生经济收益的能力 B、目前是否正在直接产生经济收益 C、曾经是否正在直接产生经济收益 D、将来是否正在直接产生经济收益 27、对建筑物的
7、寿命来讲，其经济寿命与自然寿命的大小关系式（ ） A、经济寿命自然寿命 B 、经济寿命=自然寿命 C、经济寿命 自然寿命 D、以上均有可能 28、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（ ） A、国家的经济体制 B、消费者的需求 C、开发商 D、代理商 29、下列表述中，不属于房地产市场需求特点的 是（ ） A、同质性 B、广泛性 C、多样性 D、购房开支巨大 30、无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，其决策的关键在于把握房地产市场的（ ） A、供应规律 B、需求规律 C、价格变化规律 D、供求关系的变化规律 31、制订物业管理计划的前提是（ ） A、明确消费者需求 B、明确业主目
8、标 C、掌握国家相关法律法规 D、掌握房地产行业规章制度 32、下列不属于前期物业服务合同特征的是（ ） A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 B、前期物业服务合同具有过渡性 C、前期物业服务合同是要式合同 D、前期物业服务合同有效期限由双方协议商定 33、在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是（ ） A、包租转租模式 B、出租代理模式 C、委托管理模式 D、自管理模式 34、下列计算公式中，表达不正确的是（ ） A、成本（费用）降低额预算成本（费用）实际成本（费用） B、成本（费用）降低率成本（费用）降低额/预算成本（费用）100% C、成本（费用）降低率成本（费
9、用）降低额/实际成本（费用）100% D、物业增值率（期末物业总值 /期初物业总值）100% 35、在市场经济条件下，决定物业租金水平高低的因素是（ ） A、同类型物业的市场供求关系 B、物业出租经营成本 C、业主希望的投资回报率 D、用户的需求水平 36、以下有关转租的说法，不正确的是（ ） A、转租合同生效后，转租人不用再履行原租赁合同规定的承租人义务 B、承租人在租赁期限内转租所承租房屋，须征得房屋出租人的同意 C、转租合同也要按有关规定办理登记备案手续 D、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期 37、成本控制的中心环节是（ ） A、事先控制 B、事中控制 C、事后控制 D
10、、防护性控制 38、以下各项中，不是间接费用的是（ ） A、固定资产折旧费 B、财税保险费 C、劳动保险费 D、交通运输费 39、各物业管理企业常用的预算编制方式是（ ） A、一下一上式 B、一下二上式 C、二上一下式 D、二下一上式 40、物业管理中最常见的租赁类别是（ ） A、长期租赁 B、短期租赁 C、定期租赁 D、意愿租赁 41、物业管理企业中，其财务管理的主要目标是（ ） A、利润最大化 B、资本利润率最大化 C、每股利润最大化 D、企业价值最大化 42、反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表是（ ） A、成本报表 B、现金流量表 C、利润表 D、资产负
11、债表 43、财务报告分析的最基本的分析是（ ） A、内部报表分析 B、财务报表分析 C、全面分析 D、外部分析 44、评价物业管理绩效的最重要最基础的指标是（ ） A、基本指标 B、特殊指标 C、修正指标 D、评议指标 45、资产负债是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认的比较好的资产负债率是（ ） A、30% B、40% C、50% D、60% 46、选择零售商作为零售物业租户时应当首先考虑的因素是（ ） A、租户财务能力 B、声誉 C、租户组合与位置分配 D、租户需要的服务 47、基础租金又称为（ ） A、最低租金 B、百分比租金 C、营业租金 D、净租金 4
12、8、租金水平主要取决于（ ） A、当地房地产市场状况 B、业主要求 C、租户经济水平 D、租户与业主商定 49、零售商业物业的标准租金是根据该类物业的（ ）制订的 A、质量 B、特点 C、名誉 D、数量 50从业主角度说，（ ）是物业管理工作有效与否的标志 A、租户满意度 B、能否实现预期的物业管理目标 C、租户是否有收益 D、业主满意度高低 51、下列各项中，不属于物业管理招标方式的是（ ） A、议标 B、内部招标 C、邀请招标 D、公开招标 52、在风险管理整个过程中，第一步是（ ） A、风险评估 B、风险识别 C、风险控制 D、风险调整 53、下列选项中，影响零售商业物业的现场管理是否成
13、功，起基础性作用的是（ ） A、策略 B、计划 C、费用 D、方针 54、（ ）是写字楼物业管理的第一个常规目标 A、使收益部分的使用率最大化 B、物业资产保值率最大化 C、物业资产升值率最大化 D、物业所有人与使用人满意率最大化 55、大厦内（ ）往往决定了一栋写字楼内的租户类型 A、主流租价 B、主要租户 C、特别用户 D、业主类型 56、房地产组合投资是房地产资产的（ ） A、集合 B、组合 C、投资管理模式 D、A或B 57、在购物中心等零售商业物业项目中，单一租户与其他承租户之间的关系是（ ） A、无关系，不依赖 B、相互依赖 C、不一定 D、相互独立 58、在最大限度地实现“聚集效
14、益”中，起了最大作用的是（ ） A、租户组合应实现多样化 B、引入主力店以带来大量客流 C、空间安排实现相互促进效应 D、无此功能效应 59、不良物业资产形成的根本原因是（ ） A、房地产虚假的泡沫繁荣 B、经济周期变化 C、银行货币资金运动的中断 D、经济全球化中货币的升、贬值 60、一个物业资产管理机构是（ ） A、只能是一个部门 B、只能是一个子公司 C、可以是一个部门，也可以是一个子公司 D、是独立于企业之外的事业机构 二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 1、我国的物业设施
15、管理同国外比较的主要表现包括（ ） A、效率低下 B、观念上的落后 C、服务对象不明 D、人才严重匮乏 E、技术含量不高 2、物业经营管理是为了满足业主的目标，综合利用（ ）的技术、手段和模式，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理的服务业务。 A、物业管理 B、设施管理 C、房地产资产管理 D、房地产组合投资管理 E、后勤管理 3、大型企业拥有的自用物业，需要（ ） A、物业管理 B、设施管理 C、资产管理 D、组合投资管理 E、成本管理 4、房地产投资形式有（ ） A、直接投资 B、间接投资 C、长期投资 D、短期投资 E、中期投资 5、可持续发展的物业管理，除了常规物业管理外，还应
16、包括（ ） A、垃圾分类处理 B、控制噪声 C、提高物业管理的信息化水平 D、自动报警 E、控制空气质量 6、房地产市场周期波动可分为（ ）几个部分 A、开端 B、复苏与发展 C、萧条 D、繁荣 E、危机与衰退 7、政府对房地产投资过程中的政策会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响的是（ ） A、环境保护政策 B、地价政策 C、土地供给政策 D、税费政策 E、教育政策 8、在选择居住项目的投资区位时，应主要考虑的因素包括（ ） A、市政公用和公建配套设施完备的程度 B、公共交通便捷程度 C、环境因素 D、居民人口与收入 E、教育坏境 9、对于房地产投资项目来说，现金流入通常包括（ ） A、销售收入 B、出租收入 C、利息收入 D、税金收入 E、贷款本金收入 10、资金时间价值的大小受多方因素的影响，这些影响因素有（ ） A、投资利润率 B、通货膨胀率 C、风险因素 D、利率 E、社会变革 11、物业管理绩效评价的类型有（ ） A、政府评价 B、社会评价 C、企业
