新安县房产市场20120927

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1、 新安县房地产市场概况新安县房地产市场概况 一、 新安县概况新安县概况 1 1、地貌地貌 新安地理位置优越，交通便利。东距九朝古都洛阳 20 公里，距洛阳航空口岸35 公里，陇海铁路、310 国道、连霍高速横贯东西，并有五个铁路货运中转站台,3条企业铁路专用线，拥有四通八达的运输网络，交通十分便利； 新安县城分老城区和新城区，老城北靠慕蓉山，南临涧河水，后山前水的地势，使县城长期局限于 3 平方公里的狭长地带。为重塑城市形象，改善居民生活环境，新安于 1995 年委托清华大学，按照组团式的城市构造理念，对县城进行了高标准的规划设计，并按规划全面改造了老城，建设了县城新区。现有城区由新老两大区域

2、组成，总面积 12 平方公里，总人口 10 万人。 2 2、交通交通 老城区 4 平方公里，主要以魏郡、慕蓉两大主纬道和 5 条主径道构成。新城区始建于 1997 年，先后投资 20 多亿元，建成区面积为 8 平方公里，建筑面积 260余万平方米，新城北京路、南京路、杭州路、上海路、黄河大道、涧河大道、畛河大道和工业大道、道北路等城市道路总长达 33 公里，形成了“五横七纵”的新城区框架。县城文化、教育、卫生、商业等各种基础设施应有尽有，资源充沛。县城有六所小学，三所初中，五所高中，六家县级医疗卫生机构，二个商贸中心，三家大型超市，六个专业市场，文化馆，图书馆，博物馆，体育中心各种生活服务设施

3、一应具全。 3 3、环境环境 新安县还以打造最佳人居环境为目标，围绕创建国家生态示范县和园林城市，坚持用人文的理念定位城市，用美学的规律塑造城市，先后三次修编县城规划，使全县城区控制规划面积达到 32 平方公里。大力实施“绿、亮、净、美、畅”工程，实施了“电力线、电话线、有线电视”三线入地工程和新老城亮化、彩化工程，进行了城市路林绿化，建设了慕蓉山生态园、世纪生态园、绿苑游园、街心花园、世纪广场、金融广场、民俗文化村、滨河公园、翠屏山森林公园等一批城市园林，并引导县各单位创建园林单位，增大绿化面积。如今，县城绿地面积已达到 80 万平方米，绿化率达 38%以上，人均占有绿地面积 9 平方米，城

4、市绿化点成景、线成荫、面成林、环成带，初步形成了以绿为主，三季有花，四季常青的优美风光。同时，新建、改建、扩建了城市供排水、集中供热、集中供气、垃圾无害化处理和污水处理等城市配套设施，建成县城污水处理工程，减少污水排放；完成垃圾处理场工程，推行垃圾分类收集和无害化处理；完成县城供水扩建工程，日供水能力达到 3 万吨；改造县城供热设施，集中供热面积达到 150 万平方米；扩建县城煤气工程， 县城住户煤气供应能力达到 50%， 全面完善县城公益配套设施。先后获得新安县市卫生县城、文明县城、省级卫生、文明城市，“两创”工作先进县、新安县市园林县城、国家级卫生县城等荣誉称号。 二、二、 新安县房地产发

5、展趋势新安县房地产发展趋势 1 1、新城西区新城西区逐渐成熟，逐渐成熟，东区东区成为置业热土。成为置业热土。 地段是决定房产价格的重要因素之一，因此购房者的意向也可大致反映新安县楼市的发展方向。在新安县现有的新城东西区域中，西区楼盘主要集中在西区的“西湖生态园” ， “黛眉广场”周边，该区域外部景观优美，紧邻 310 国道，交通方便。较典型的项目如福安新城阳光，明苑花园，隆祥城，滨湖新城，玫瑰空中花园、君凯华府等。这些项目均以高层和小高层为主，少量多层。项目内部配套较齐全，区域各类项目集中。 西区作为新城区较早的开发区域，目前已成为较成熟的开发带，但距离市政生活配套稍远，居住氛围还不够浓厚。

6、东区位于新城和老城的交汇处，相对西区而言，东区名校云集，人文气息浓厚。另外医疗机构，金融，市政单位集中。另距离新安县唯一的大型购物商场大张盛德美近在咫尺，周边人气鼎盛，生活配套极为完善成熟。 经过市场走访发现，新安县房地产市场呈现如下情况： 1. 较多的小产权房，影响和制约了商品房的发展； 2. 东区、西区均有房地产项目开发，且价格相差不大，产品定位同质化严重； 3. 在售项目产品形式多为小高层、高层，但多数楼盘户型设计较粗放、面积偏大，产品缺乏精细度、多样性； 4. 购房客户选西区，看中的就是外部景观和未来发展潜力； 5. 购房客户选东区，看中的就是人文教育和周边生活配套方便； 6. 除新城

7、西区良好的景观和新城东区浓厚的生活氛围是两个区域的各自独特优势。两个区域共享了绝大部分外部配套资源。 2 2、高层、小高层成楼市主流高层、小高层成楼市主流 购房百姓对物业形态的选择通常反映了购房者对生活品质的追求。 经过市场走访发现，选多层的占 42%，选小高层的占 32%，选高层的占 26%。 从数据中我们可以看出，虽然多云占的比例相对较高，但高层和小高层已经逐渐被客户所接受。消费者已经逐渐了解到小高层、高层在采光、户型、品质、物业服务、社区配套设施上的优势及随着城市建筑品位在不断提升，小高层、高层的物业已成为未来城市高尚生活和建筑形态的主流。 3 3、总价承受力同比有所提高总价承受力同比有

8、所提高 通过访谈了解：购房者的经济实力决定了房产开发商的项目定位。在 20052006 年，新安县房价为 10001200 元/平米左右， 20072009 年，受国家房地产大环境影响，房价在 15002000 元/平米之间浮动，而现在新安县整体价格已经攀升到 25002600 元左右的高位。 对比前 2 年， 购房者的经济实力有明显提高，从原来只能承受十几万，到现在选择承受 2530 万，甚至 40 万的房价。这些数据的变化正是说明：房价的变化和百姓收入增加、生活水平提高有很大的关系，同时也体现了新安县购房者对生活品质的追求。 4 4、中小户型成为“主流产品”中小户型成为“主流产品” 目前在

9、售楼盘多为面积较大的户型。在与各个项目销售人员沟通中了解到，选三房的约占 49%、选二房的占 33%、选一房的占 9%、选四房的占 9%。在“理想面积”中，选 90 平方米左右的占 14%，选 100 平方米110 平方米的占 27%，选 110平方米120 平方米的占 29%，选 120 平方米130 平方米的占 22%，选 140 平方米以上的占 8%。 （此选项有的客户选择了多种户型面积）从数据中可以看出：在选择户型上以三房、二房为主；在选择面积上集中在 100 平方米至 130 平方米区间。改善住房供应结构，增加中低价位、中户型的普通商品房供给，建立起符合中国国情的住房消费模式是国家宏

10、观调控的重要任务。国家对中小户型住宅项目的鼓励，促使开发商在中小户型上逐渐加大力度；另一方面由于房价不断攀升，购房百姓的经济实力也决定了他们更倾向于购买中小户型，因此，力推中小户型是大势所趋。 5 5、客户对楼盘配套设施客户对楼盘配套设施需求需求更加人性化更加人性化 现在购房者非常重视居住品质，讲究生活质量，而这些首先体现在社区的配套设施上。在关于楼盘配套设施的几个选项中，选“暖气”的占 16%，选“煤气”的占 16%，选“热水”的占 13%，选“会所”的占 3%，选“汽车车位”的占 7%，选“自行车车棚”的占 4%，选“幼儿园”的占 8%，选“有线电视”的占 11%，选“宽带”的占 10%，

11、选“休闲运动空间”的占 12%。在这几个选项中，暖气、煤气、热水、有线、宽带、休闲运动空间是购房者最为关注的，这充分说明购房者希望楼盘的配套设施更加完善，居住环境能够更加舒适。 三、三、 市场调研市场调研 四、四、 产品规划建议产品规划建议 1 1、 规划建议规划建议 红色部分为安置房， 在此不考虑。 现将本项目商品房部分划分为三期进行开发！ 一期为绿色部分，主要产品形式为小高层（1#、2#、3#楼） 。 二期为青色部分，主要产品形式为高层（4#、5#、6#楼） 。 三期为黄色部分，主要产品形式为高层（7#、8#、9#楼） 2 2、 户型配比户型配比 根据目前市场情况及客户走访情况分析，对项目

12、户型配比进行如下建议： 户型控制 面积控制 比例 两房 小两房 60-70 10% 35% 大两房 70-90 25% 三房 小三房 100-110 35% 55% 大三房 110-130 20% 四房 130-140 5% 5% 其它 / 5% 5% 合计 100% 100% 1#楼 2#楼 3#楼 4#楼 5#楼 6#楼 9#楼 7#楼 8#楼 3 3、 户型建议户型建议 1） 1#楼西单元建议户型： 3 房面积建议（边户） ：110130 3 房面积建议（里户） 、100110 2 房面积建议（中户） ：8090 2） 1#楼东单元建议户型： 3 房面积建议（边户） ：120130 3

13、房面积建议（里户） 、110120 2 房面积建议（中户） ：8090 3） 2#楼西单元建议户型： 3 房面积建议（边户） ：120130 3 房面积建议（里户） 、100110 2 房面积建议（中户） ：8090 4） 2#楼东单元建议户型： 1# 2# 3# 两梯 3 户（3+2+3） 两梯 3 户（3+2+3） 两梯 3 户（3+2+3） 两梯 4 户（3+2+2+3） 3 房面积建议（边户） ：100110 3 房面积建议（里户） 、100110 2 房面积建议（中户） ：8090 5） 3#楼建议户型： 两梯 3 户： 3 房面积建议（边户） ：110130 2 房面积建议（中户）

14、 ：8090 两梯 4 户： 3 房面积建议（边户） ：100120 2 房面积建议（中户） ：70-80 4 4、 产品建议产品建议 a) 更多的落地窗户、转角凸窗等洋房处理手法运用到高层建筑，让客户充分地享受景观、阳光的资源。 b) 更多的运用偷容积率的手法，将产品价值最大化，使得客户、开发商双赢。 做可拆卸式凸窗做可拆卸式凸窗 “可拆卸凸窗”是将原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉； 其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。 隐藏式衣柜隐藏式衣柜 卧室壁柜空间高度为 2.1 米，由于低于 2.2 米而不计入建筑面积， 被称

15、为“隐藏式衣橱”。 露台、露台、阳台阳台、入户花园、入户花园 五、五、 营销建议营销建议 月份月份 营销阶段营销阶段 工程节点工程节点 营销节点营销节点 2012 年 月 蓄客阶段 出正负零 售楼部亮相，项目进场 2012 年 月 认筹阶段 主体在建 项目认筹，积累客户 2012 年 月 强销阶段 预售证 项目开盘，锁定成交 2012 年 月 续销阶段 项目封顶 活动促销，拉动销售 2013 年 月 尾盘阶段 一期尾盘，促销去化 1、 蓄客阶段任务：蓄客阶段任务： 项目与客户的对接、产品与客户的对接 1、 市场形象的树立，产品信息的释放 2、 抬升客户对价格的期望 3、 客户接待，意向客户的储

16、备 4、 销售价格初步试探、销售价格初步摸底 5、 推广渠道： 1） 、常规宣传渠道：单页、围墙、横幅、户外、道旗、短信、飞播、宣传车等 2） 、公关活动： A、售楼部开放揭幕仪式； B、节日营销：到访送礼、冷餐会 2、 认筹阶段任务：认筹阶段任务： 正式蓄客，客户摸底 1、 形象进一步树立，产品信息进一步释放 2、 抬升客户对价格的期望 3、 准客户的储备 4、 销售价格进一步试探、销售价格进一步摸底 5、推广渠道： 1） 、常规宣传渠道：单页、围墙、横幅、户外、短信、飞播、宣传车等 2） 、公关活动：项目认筹仪式，举行演艺活动。 3、 强销、续销阶段任务：强销、续销阶段任务： 趁热打铁，去化房源 1、 价格提升，加大促销，去化房源 2、 运用老客户资源，去化房源 3、 推广渠道： 1） 、常规宣传渠道：单页、围墙、横幅、短信、飞播、宣传车等 2） 、老带新送物业费，奖励现金