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1、销售部销售部 踩盘总结踩盘总结时间 2010-12-20 下午 人员：销售部费经理 田海成 陈娟项目名称：港龙喜临门 现代广场-星巴克踩盘总结：【港龙喜临门】正面印象正面印象1.规模化业态组合，把经营业态统一分布管理，使得 1-4 层的商铺除了底铺的位置优势以 外，增强了 2-4 层商铺目的性购物的导向，相对降低了 2-4 层商铺的招商及销售的难度， 提升了商铺价值。 2.招商大会先行。在开盘之前招商已全部招满，引入国内外一二线品牌，使之确立区域 地标位置，提升项目形象。 3.商铺单套面积小，总价不高，客户群范围更广。 4.充分的蓄水准备实现开盘 1 天即去化 80%的房源。 5.统一经营管理
2、，10 年包租，前 5 年固定年回报率 8%，其中前 3 年 24%直接在总价中 抵扣。 6.业态涵盖面广，品牌总类更多，全面整合资源形成建材家居 SHOPPING MALL.。 7.专业市场的专业配套齐全，包括大型仓储物流基地及大型停车场。 8.配有昆山地区最大规模，最全业态的消费体验中心，强化体验式营销模式。 9.民生银行对港龙喜临门的厂商和经营户施行联保贷款。负面印象负面印象 1.现场客户接待杂乱无序，业务员专业素质不高。对首访客户以忙碌为理由，拒绝接待。2.前 3 年租金抵扣后单价较为合理，如不做抵扣则明显偏高，定价明显是拉高售价抵扣 租金的。 3.投资客投资后需待到交房后的第四年才有
3、现金入账。 4.户型绝大部分是开间小，进深长，买商铺犹如买车位，如不统一经营管理，拓宽经营 空间，单套商铺经营难度较大。 5.10 年包租的后 5 年租金水平难以得到保障。对本公司操作项目的启迪对本公司操作项目的启迪 1.招商工作可在销售之前启动，招商完成一定比例后，对项目的对外宣传和阵地包装上 都可以融入商业内容，对商铺的品质和形象上增加附加值，从而降低销售的难度。 2. 我公司项目业务员素质有待提升，将考虑开展专题培训，并对其作业进行进一步规范。3. 商业体的自持部分和销售部分需合理分配，统一的经营管理对商业的持续经营至关重 要。 4. 业态分布也需要合理组合，对于位置优势不明显的地段尤其
4、重要，增强其的目的性消费。 5. 面积小，总价低的商铺去化率通常较好，对于璞缇街的销售和定价需综合考虑。附件附件 楼盘市调信息汇总楼盘市调信息汇总【港龙。喜临门港龙。喜临门】项目地址339 省道与青阳路交叉口产品类别建材家居市场，酒店建筑面积30 万平米产品配比三座大型购物场馆，配套商业街区和 10 万大型仓储物流基地。A 馆为建材馆，B馆为家居馆，C 馆为小商品城。销售均价 （3 年 24%抵扣后）1F 26000；2F17000； 3F11000；4F8000优惠措施包租 10 年，前 5 年回报率 8%，前 3 年共 24%直接在房款里抵扣。物业费装修情况毛坯销售时间A 区 2010-12-19 开盘去化率A 区 80%其他信息导入更多国内外一线建材家具品牌，业态涵盖陶瓷，卫浴，地板，石材，五金，灯具，橱柜，吊顶，楼梯，木门，窗帘，布艺等，同时导入家装饰品，成套家具，家电卖场，打造集购物，休闲，体验于一体的一站式建材家居 SHOPPING MALL。经管公司和开发商为两个公司一个老总，持续性经营管理有保障。
