上海星河湾产品剖析2158458630

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1、刚柔并济刚柔并济 方见风骨方见风骨版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目：上海浦东星河湾 分享：刘广明 杨宇成 陈洋 日期：2010.02.02上海浦东上海浦东星河湾产品分享星河湾产品分享本报告是严格保密的。3目目 录录一、开发背景一、开发背景二、项目概况二、项目概况三、规划设计三、规划设计四、建筑本体四、建筑本体四、园林景观四、园林景观五、精装修五、精装修六、户型分析六、户型分析七、配套设施七、配套设施八、物业管理八、物业管理本报告是严格

2、保密的。4开发背景开发背景本报告是严格保密的。52007.9.282007.9.28，星河湾地产以，星河湾地产以42.442.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼楼 板价板价仅仅为为80008000元元/ /平方米平方米。2009.8.82009.8.8，上海浦东星河湾开盘，开盘当天销售金额，上海浦东星河湾开盘，开盘当天销售金额超超4040亿元亿元，创中，创中 国楼市项目开盘纪录！国楼市项目开盘纪录！20102010年年8 8月，上海闵行星河湾将开盘，是否产生下一个奇迹？月，上海闵行星河湾将开盘，是否产生下一个奇迹？在8月8日开盘共推出322套房源，总 面积约为

3、9.5万平方米，当日，共成 交264套，40余亿元的首日成交金额 创中国楼市的新纪录。由此统计， 开盘六个小时，平均每个小时销售 额超过6.5亿元。目前一期售罄，尾 盘均价达5万元。市场二手房价格达 7万元。本报告是严格保密的。6广东 星河湾 （2001年）北京 星河湾 （2005年）浦东 星河湾 （2009年）广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立 了好房子的标准，获得国内外荣誉奖项四十多个，获地产奖颇丰，其中分量最 重的莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾 “国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖”“国际房地产亚太地区最佳

4、公寓五星大奖”这就意味着星河湾首次代表中国获星河湾首次代表中国获 得世界认可得世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一五大梦幻豪宅之一。墙里开花墙里开花 墙外也香墙外也香星河湾是谁星河湾是谁本报告是严格保密的。7星河湾星河湾“金三角金三角”战略布局实现战略布局实现本报告是严格保密的。8项目概况项目概况本报告是严格保密的。9花木花木 板块板块星河湾处于浦东花木板块，交通便捷，周星河湾处于浦东花木板块，交通便捷，周 边配套较为齐全，但是有一定距离边配套较为齐全，但是有一定距离该板块紧邻浦东新区行政中心行政中心,位于世纪公园世纪公园东南侧，西北部与联洋国际社区联洋国际社区相连。在自然环境、社区氛围方面均表

5、现出众。教育、商业、医疗等教育、商业、医疗等各类配套均十分完备各类配套均十分完备；交通方面板块内的轨道交通龙轨道交通龙阳路站阳路站、世纪大道站世纪大道站均为多条轨道交通汇集的枢纽站点，同时毗邻内环线和杨高路、罗山路、沪内环线和杨高路、罗山路、沪南公路南公路等主要交通干道，公交自驾出行均十分便利区域属性区域属性本报告是严格保密的。10规划总用地面积2323平方米平方米，总建筑面积约总建筑面积约2929 万平方米。万平方米。其中，一期的总建筑面积为13.71 万平方米，包括了地上建筑面积9.63万平方 米和地下建筑面积4.08平方米，绿地率35， 容积率为容积率为 1.581.58，规划设臵101

6、5个地下机动停 车位，其居住总户数为总户数为321321户户 .车位配比车位配比1 1：1.1. 为10-15层小高层。层高4.1米。以2.9米标准 层高推算，事实层数相当于普通建筑的15-22 层。目前一期售罄。东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心 河东侧，北至白莲泾南侧。距离陆家嘴大约8 公里，直接接受2010展会辐射。与其对街相 望的是浦东图书馆新馆（在建）和浦东干部 学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路 高科西路附近，与该案距离约300米。三面环水，一面临路，较为方正。居住舒三面环水，一面临路，较为方正。居住舒 适度较高。项目自身规划产品定位高端。适度较高。项目自身规划产品定位高

7、端。项目属性项目属性白莲泾浪水浜锦 绣 路一期商 业 街酒店S&C规划住宅区二、三期本报告是严格保密的。11项目参数表项目参数表项目名称项目名称浦东星河湾浦东星河湾总占地面积总占地面积200000m200000m2 2总建筑面积总建筑面积41.841.8万平米（住宅）万平米（住宅）总建筑面积总建筑面积一期住宅一期住宅9.59.5万万mm2 2现场地址现场地址上海浦东锦绣路上海浦东锦绣路25802580弄弄容积率容积率1.381.38物业类型物业类型公寓、酒店、商业公寓、酒店、商业绿化率绿化率35%35%建筑形态建筑形态1010- -1515层小高层层小高层得房率得房率90%90%建筑风格建筑风

8、格新古典建筑风格新古典建筑风格近期开盘时间近期开盘时间20092009年年8 8月月8 8日日交房状况交房状况豪华装修豪华装修交房时间交房时间现房现房规划期数规划期数3 3期期总户数总户数未定未定当前期数当前期数第第1 1期期新推套数新推套数322322发展商发展商星河湾地产开发有限公司星河湾地产开发有限公司车位户数比车位户数比1 1：1.451.45物业管理物业管理星河湾地产开发有限公司星河湾地产开发有限公司物业管理费物业管理费4.94.9元元/m/m2 2装修标准装修标准1000010000- -1200012000元元/ /平米平米销售价格销售价格4800048000- -5000050

9、000元元/ /平米平米项目参数项目参数本报告是严格保密的。12住宅面积住宅面积290000290000平米平米住宅商业配比：住宅商业配比： 18.4518.45：1 1商业街面积商业街面积2156021560平米平米总户数总户数20632063 车位配比：车位配比：1 1：1.451.45车位数车位数2983(2983(其中地下其中地下29052905，地面，地面78)78)商业街商业街地上面积：地上面积：1090710907平米平米商业街为地上商业街为地上2 2层层+ +地地 下形式，户均面积下形式，户均面积 10.4510.45平米平米地下面积：地下面积：1065310653平米平米基底

10、面积：基底面积：56405640平米平米会所会所地上面积：地上面积：57935793平米平米会所形式为地上会所形式为地上2 2层层+ + 地下部分，户均面积地下部分，户均面积 8.288.28平米平米地下面积：地下面积：1128811288平米平米基底面积：基底面积：29562956平米平米道路面积道路面积2500025000平米平米路网占比：路网占比：10.76%10.76%平均栋距平均栋距约约7070米，最小约米，最小约6060米米建筑密度低建筑密度低建筑密度建筑密度12.94%12.94%规划经济技术指标解析规划经济技术指标解析本报告是严格保密的。13规划设计规划设计本报告是严格保密的。

11、14功能排布功能排布白莲泾浪水浜浪水浜锦 绣 路一期商 业 街酒店S&C规划住宅区二、三期居住居住位于项目西侧，分为三 期开发，形成三大组团会所酒店会所酒店东南角，满足拥有天然 河景和昭示性双重需求商业街商业街临锦绣路，内外街结合 与上下商业结合教育教育东北角，避免学校早操等 可能对居住和会所所带来 的干扰和影响不同的物业功能，相溶而不相扰不同的物业功能，相溶而不相扰本报告是严格保密的。15功能排布功能排布160米一期楼王建筑（特A/特A1户 型），拥有距达120米的栋距 和景观视野。分为A、B、C三大组团，每个 组团以为何和半为何排布，通 过大尺度中央景观，享受景观 资源均好性。 宅间以均7

12、0米以上的景观宽度， 最小达60米。 北面后排住宅拥有20米左右的 北向绿化带。组团间通过加设围墙相互独立， 堆坡形式保证组团内部的私密 性。通过景观元素，保证单体与组团的功能最通过景观元素，保证单体与组团的功能最 大化大化本报告是严格保密的。16功能排布功能排布建筑错落有致，形成优美的天际线建筑错落有致，形成优美的天际线相邻的楼宇，不同的高度，不同的视 界，不同的风景本报告是严格保密的。17路网布局路网布局人车分流，车行外，人行内。路网占比人车分流，车行外，人行内。路网占比 10.76%。车行道围绕组团而行，连接居住区 三个组团及商业街和会所。每个组 团设臵2-3个车行入口。 步行系统与消防

13、通道结合，通过景 观处理，增加实际景观面积。小区入口小区入口车辆由车行道路直接入库车辆由车行道路直接入库本报告是严格保密的。18建筑本体建筑本体本报告是严格保密的。19建筑符号建筑符号所有物业（住宅、酒店、商业街、会所、学所有物业（住宅、酒店、商业街、会所、学 校）全部采用统一风格，强化建筑符号印象校）全部采用统一风格，强化建筑符号印象新古典主义建筑风格本报告是严格保密的。20建筑符号建筑符号八角亭：有意无意，终成名片八角亭：有意无意，终成名片每栋建筑上均出现八角亭 高耸的尖顶极具项目识别性 电梯筒和水箱顶部端口的巧妙处臵，良好的转 劣为优案例本报告是严格保密的。21建筑符号建筑符号荷花花纹雕

14、饰：细节见品质，无论哪里，荷花花纹雕饰：细节见品质，无论哪里， 一样重视一样重视柱体、门楣、照壁、檐廊 增强品质感和艺术性 提升项目品质本报告是严格保密的。22建筑符号建筑符号钟楼：项目的钟楼：项目的“精神堡垒精神堡垒”本报告是严格保密的。23色彩线条色彩线条保持粤、京星河湾的米黄色，明亮、柔和、保持粤、京星河湾的米黄色，明亮、柔和、 温暖。温暖。60种以上订制线条种以上订制线条外立面线条层次感丰富，做工精确到5毫米。外立面不少于 60种以上的定制线条，连固定线条5毫米垫圈也是特别定制。 浦东星河湾弃用砖墙形式，改为混凝土现浇砌筑。保证小面 积墙体构件、转角、墙的厚度的精致细腻，尺寸控制、墙面

15、的 光滑平整，从而服务于后期的质量保证。本报告是严格保密的。24立面材料立面材料根据建筑体，从底到上分别采用三种不同的根据建筑体，从底到上分别采用三种不同的 材质：澳洲淡水砂岩、加拿大佛漆、西瓦材质：澳洲淡水砂岩、加拿大佛漆、西瓦西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名 Spanish tile,因其外型象英文字母“S”，所以俗称 又叫S型瓦，其最早是在西班牙等西欧国家 出现并流行。主要用于别墅、小洋楼、亭台 等建筑物的屋顶装饰用瓦，其装饰效果古典 淡雅、风韵别致 。加拿大佛漆，色彩明快、温暖具有质感澳大利亚淡水砂岩是世界公认的优质砂岩石， 主要产于澳洲昆士兰省的希利顿区，淡水砂 岩的组成砂粒较之咸水石

16、细致，继而坚密。 已经通过众多国际国内权威机构检测和认证。 其符合国家建材放射卫生A级标准，使用不 受限制（零辐射）。从装饰风格来说，砂岩 创造一种暖色调的风格，显素雅、温馨，又 不失华贵大气。在耐用性上，砂岩则绝对可 以比拟大理石、花岗石，它不会风化，不会 变色。许多在一二百年前，用砂岩建成的建 筑至今风采依旧，风韵犹存。本报告是严格保密的。25建筑细节建筑细节精雕细琢的单元楼栋入口精雕细琢的单元楼栋入口将小品承担花坛的作用七彩马赛克花纹入楼玄关立体小景观荷花花纹雕饰欧式壁灯水景吊灯楼栋指示牌及欢迎牌中式元素的应用中式元素灵活运用将流水、小桥、自然石与建筑巧妙结合绿植养宅挑高门厅，彰显仪式感除锈热镀锌板，热焗漆工艺，使得上色 均匀、耐久性好、附着力强。锻铁雕花本报告是严格保密的。26建筑细节建筑细节室内室外过渡自然室内室外过渡自然每个节点、每个环节都倾心打造本报告是严格保密的。27灯柱导示灯柱导示灯柱导示植入锦绣路灯柱导示植入锦绣路通过通过DIS体系，营造红外线外社区形象，弱体系，营造红外线外社区形象，弱 化城市道路对其割裂式影响