2011广州房地产发展趋势

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1、2011 广州房地产发展趋势广州房地产发展趋势一、广州市在国内经济情况一、广州市在国内经济情况1、广广州州市市经经济济运运行行情情况况：2010 年广州市地区生产总值完成 10604.48 亿元，同比增长 13.0%，成为国内第三个 GDP 过万亿的城市，也是第一个过万亿的副省级城市。2、经经济济环环境境改革开放以来，广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃发展。二十多年来，全市国民经济以年均14%的速度持续增长，综合经济实力居全国大城市第三位（仅限大陆地区，不含港澳台） 。广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合协调发展的中心城市。在2010年11月

2、30日，美国布鲁金斯学会和伦敦政治经济学院 联合发布全球城市经济活力报告，根据城市人均收入和就业增长情况对全球150座大城市的经济活力进行排名。广州在广州在”全球十大经济活力城市全球十大经济活力城市“中排在第中排在第7位。位。其其中中：房房地地产产业业广州房地产业（包括住宅、商厦和写字楼等）的综合发展在全国名列前茅。房地产开发 投资持续、快速而稳定地增长；房地产开发投资的资金来源比较充足，市场化程度较高； 多年来市政府对城市基础设施建设进行持续投入，各种居住生活配套设施日趋完善，使广 州房地产业发展结构更趋合理。二、二、2011 年广州房地产市场发展预测年广州房地产市场发展预测1、房地产发展的

3、环境、房地产发展的环境 经济环境：经济平稳增长，通胀率保持高位。经济环境：经济平稳增长，通胀率保持高位。2011 年中国 GDP 将保持 9%以上。民众收 入预期看涨、流动性难大幅缩减、高通胀来临 等驱动楼市需求继续活跃，在投资渠道未有本 质改善前，楼市难以产生根本性的转向。积极 的财政政策将体现在保障房的大力建设上。 内需动力下，投资难以大幅缩减，城镇化 继续推进；2011 年国内经济增速有望保持在 9%以 上，甚至可能达 10%；风险仍主要集中于外部 冲击和国内调控力度。 市场普遍预计 2011 年人民币新增贷款可能 适度降低，至 7 万亿左右；预计 2011 年提升存 款准备金率及加息等

4、操作，会较 2010 年来得频繁。加“准”次数会多于加息次数，加息空间总体不会大于 2007 年时期；市场普遍预计 2011 年国内通胀率达至 4%或以上；国内对投资保值的热情预计会继续有所增加。政策环境：楼市调控全年难松，保障房或为最大亮点。政策环境：楼市调控全年难松，保障房或为最大亮点。2011 年宏观调控的主要方式仍然是“控投资控流动性从而达到控经济和控通胀的效果”； 2011 年上半年通胀面极有可能进一步恶化而经济面仍存偏热风险，预计政策紧缩力度较大。2011 年高通胀情况下资金进入房地产市场的热情仍然十分高涨，预计宏观政策在抑制 楼市需求的同时，会对资金面采取更多的规限和引导措施，国

5、家对楼市的调控全年难松。 预计 2011 年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍是影响市场的短期主要政策，而 保障房建设、房产税等将是长期关注点。2011 年全国保障房建设规模同比增长约 7 成，而房产税在广州试点可能性极小。显然 保障房、商品房双轨运行机制将正式启动。2010 年，信贷、限购仍是影响市场成交量的主要政策。由于通胀预期依然强烈，房价 上涨具备支撑，只要房企资金未出现全行业性的问题，未出现金融风险，限购等措施放松 可能性小。但不排除政府以其它政策取代限购。 1 保障房或为最大亮点保障房或为最大亮点长期看，保障房、土地供应、制度规范、资金疏导等是调控方向，预计 2011 年中央

6、对 房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍是影响市场的短期主要政策，而保障房建设、房产 税等将是长期关注点。2011 年全国保障房建设规模同比增长约 7 成，而房产税在广州试点 可能性极小。显然保障房、商品房双轨运行机制将正式启动。将构建房地产调控的长效机制。住房和城乡建设部已形成基本住房保障法的征求意见 稿，且正在征求各方意见，并列入国务院 2010 年立法计划。2011 年，全国保障房建设规模或达 1000 万套，同比增长 72.4%。住建部 2011 年计划建设保障性安居工程任务是 1000 万套，相比 2010 年的 580 万套， 增长 72.4%，计划新增的 420 万套中，公共租赁房

7、将占主要部分。意味着 2011 年保障性安 居工程投资将超过 1 万亿元，达到全国房地产投资的 20%。12 月 8 日年全国 580 万套保障 房任务已经完成开工。广州市扩大保障范围，降低了保障房申请门槛。广州保障房正在大力推进，暂时对市 场影响有限，短期对商品房冲击不大。从长远看，保障房建设势必会减少商品房土地供应， 令商品房稀缺。2 产税或在产税或在 2011 年试点征收年试点征收房产税或在 2011 年试点征收，目前圈定的试点城市包括上海和重庆，两个城市的试点 方案也有很大差别。若开征，短期内对市场预期将造成影响。但需求受多方面影响，若通胀处于高水平，房子升值大于成本的增加，需求依然会

8、保持。政府需出台相关政策疏导资 金，这样，房产税的作用才能发挥。广州 2011 年试点可能性极小，所受影响不大。预计由于保有成本的增加，最终成本将转移到置业者身上，首先租金将上涨，需要政 府增加公租房供应以减弱影响。另外房产税并不是房价的决定性因素，中长期来看，开征 房产税对房价影响有限。目前的调控政策将使成交量短期明显回落，但房价上涨趋势不变。从历年调控看，平 抑的调控政策均使广州楼市成交量短期下滑，一般 4-6 个月左右。由于现今市场对政策的 消化周期逐渐缩短，成交量反弹更快，政策频率亦提高，成交量波动会更明显。从历史经验看，价格下调较难，当经济形势下滑，政策效应累积，市场信心不足，需 求

9、持续萎缩，楼价才会下降。目前经济态势向好，房地产市场消费信心依然较足，流动性 充足及强通胀预期下，房价不具备下降支撑，但政策高压下短期的小幅调整在所难免。3 土地市场：计划供应土地市场：计划供应 5 平方公里三旧改造成重点平方公里三旧改造成重点2011 年政府供地计划 5 平方公里，但会因应市场灵活调整，中心区储备多宗大块优质 地。“三旧”改造快速推进有效增加中心区土地。按照规划，2011 年广州商品住宅供地 500 万平方米，但会因应市场灵活调整。从规划 看，2011 年预计供地 500 万平方米；从市场看，2010 年初定 500 万平方米，年底将任务量 调至“保底 200 万平方米”，预

10、计 2011 年供地水平同 2010 年持平，维持在 200 万-500 万平 方米之间；近年广州商住用地出让用地面积平均在 200 万平方米左右。城中村改造是广州近期“三旧”改造重点。旧城区：对危破房实施改造；对历史文化建 筑按照“重在保护、弱化居住”的原则，疏解居住人口；旧村庄：用 10 年时间基本完成在册 的 138 条“城中村”整治改造，其中 52 条力争用 3 年至 5 年时间基本完成；旧厂房：范围包 括：国有和集体低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场等，数百污染企业将搬至郊区；3-5 年内广州“三旧”改造重点落在 52 条城中村改造。“三旧”改造将增加中心区土地供给、提升物业价值、释放

11、购租需求。扩大土地供给途 径，为房地产业带来强劲动力和后续空间。三旧改造对房地产行业最直接最实质的利好就是土地供应量增加，而且是占地面积较大，所处地段较好的优质地块。高成本土地，支撑 未来楼价。“三旧”地块由于拆迁成本较高，项目推出对楼价有强力支撑。环境改善，提升物业价值，大量城中村、旧厂房搬迁居住环境得到优化，物业价值也 会随之得到进一步的提升。改造释放购房、租赁需求，城中村改造，村民将搬迁，激发大量潜在购房需求；大量 租客迁移，刺激周边的商品房租金大幅上涨。 4 城市发展：后亚运城市价值跃升地铁网络扩大居住版图城市发展：后亚运城市价值跃升地铁网络扩大居住版图2011 年广州将继续巩固国家中

12、心城市地位，经济实力强劲，楼市上升空间大。亚运会助推广州城市建设加速，为广州楼市快速发展注入新动力(,基金吧)。2004 至 2009 年广州城建投入已逾 1600 亿元。其中，2009 年达 424 亿元，创历年新高。据透露， 广州亚运会总投资 1200 多亿元。其中，用于城市面貌和环境改善 1090 亿元，包括地铁建 设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综合整治等。2010 年亚运会为广州城市经济带来超 过 8000 亿元人民币的收益，城市建设提速 5 至 10 年。广州地铁网络铺开，居住版图扩大。亚运前，广州共开通 8 条地铁线（含广佛线）， 共 236 公里，预计日运送超 400 万人，

13、最高可达 540 万人。2015 年，广州将再新增地铁 10 条线，216.8 公里，合计 453 公里。5 房地产企业：积极拓宽海外融资销售回款依赖度较高房地产企业：积极拓宽海外融资销售回款依赖度较高2011 年房企对销售回款依赖程度高，阶段性或区域性的促销依然会存在。同时，在频 繁的调控下，开发商在发展战略上也面临转变：寻求房地产行业多元化发展；向二三线城 市扩展；联合拿地开发；积极参与保障房建设等。2010 年销售业绩完成情况良好，但新政后销售速度已有放缓迹象。2010 年，受益于市 场阶段性回暖，大多数品牌开发商销售目标完成情况良好。据统计，包括龙湖在内的 11 家品牌内房企 10 月

14、份销售金额 689 亿元，环比增长 5%，增幅较上月下降 31 个百分点。提 前完成销售目标，持有现金增加，短期借款规模不大，显示短期内资金问题不大。负债率高，长期借款大幅增加，显示长期风险依然存在，受益于三季度市场阶段性回 暖，房企持有现金明显增加。调控之下多个融资渠道收紧，有条件的开发商积极拓宽海外融资渠道。定金、预售款 是房企资金主要来源，2011 年房企资金依然依赖销售回款。2010 年 1-9 月，房企资金来源 以其他资金、自筹资金占比最大，分别占 43%和 38%，而其他资金主要是定金、预售款。 虽然房企积极拓宽海外融资，但外资占房企资金来源比例仅约 1%，难以改变房企整体资 金情

15、况。总体来讲，2011 年房企对销售回款的依赖程度依然很高，包括中小房企在内，为 率先回笼资金，阶段性或区域性的促销依然会存在。同时，在频繁的调控下，开发商在发 展战略上也面临转变，以应对市场变化。 6 置业者层面：投资需求仍然旺盛价格预期未有根本逆转置业者层面：投资需求仍然旺盛价格预期未有根本逆转由于二次以上置业是目前购房的主流客户，因此这轮的调控政策对需求影响直接，有 50%的客户表示会推迟买房。在严厉的调控政策下，约 4 成客户认为房价会略有下降，但 客户普遍认为房价下降幅度不会太大。另一方面，通胀持续加剧下，投资需求仍然较高， 投资意识强。二次以上置业比例持续增加，受政策影响直接。潜在

16、购房客户置业特征潜在购房客户置业特征目前约 75%的潜在购房客户为换房客；与 2008-2009 年相比，二次以上置业比例持续 增加，是目前市场购房主流需求，因此受调控政策影响直接。投资需求仍占比较高投资需求仍占比较高当前购房目的调查结果显示，纯自住购房需求比例 41%；投资需求比例 10%；特别是 自住兼投资的比例达 30%，比过往有明显增加，2009 年这一比例约 11%。 7 调控新政造成客户观望调控新政造成客户观望由于调控政策密度和强度大，大多客户对深度调控政策均有所了解；在严厉的调控政 策下，对楼价走势的判断不少客户认为会略有下降，但下降幅度不会太大。有 50%的客户 观望而推迟买房，坚持买房的客户仍有 28%，显示政策造成客户观望。限购后部分人会选择去周边地区购房限购后部分人会选择去周边地区购房调查显示十区限购后，有约 23%的客户表示会考虑到周边地区（增城、从化、佛山、 清远）购房，由于调查客户的居住地基本在十区，显示限购后部分人会选择去周边地区购 房；选择的主要原因是价格便宜和有升值潜力。约 77%的客户表示不会考虑到周边地区购 房，基本上是认为距离太远