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1、. . . . . . . . . . . . .阜阳海亮商业阜阳海亮商业营销推广方案营销推广方案泩思广告泩思广告二0一三年五二0一三年五月二十八日月二十八日引言乘海亮华府首期3#、5#开盘之势一期商铺销售即将在8月启动所谓窥一斑而知全豹本期商业在我们总共3.2万平米的商业整规中份额虽小却是海亮华府商业亮相之作承载着本案商业形象的树立之任. . . . . . . . . . . . .将繁华融于城南生活2013.05海亮华府一期商业推广建议既知本期商业意义之所在我们须完成以下两项任务：首先，给本期商业以明晰的定位尔后，基于定位制定切实可行的推广执行规划. . . . . . . . . .
2、. . .定位篇. . . . . . . . . . . . .区域概况介绍新区位于阜阳市城区南部，紧邻阜阳机场与京九铁路，是城市拓展的核心区域，一期规划区域为淮河路 以南、京九路以西、南京路以东、竹园路以北共计18平方公里。 新区于2013年1月全面启劢开始建设，新区紧紧围绕建设“区域性中心城市发展战略的核心区、皖北现代 化大城市发展建设的引领区、皖豫省际承接现代高端服务业转秱的示范区”的战略目标，集中人力、财力、 精力，全力开展建设。 以三产项目为核心，目标建设成为新阜阳的金融商务中心、旅游会展中心、文化体育中心、研发创意中 心和商业居住中心，拥有全面完善的城市综合服务功能。【发展定位】
3、 建设成为新的阜阳金融商务中心、市民文化中心、旅游会展中心、文化体育中心、研发创意中 心和商业居住中心，拥有全面完善的城市综合服务功能。【发展规划】 坚持规划引领，高起点规划、高标准设计、高品质建设、高速度推进。城南新区总体规划建设 面积35平方公里，其中一期规划面积为18平方公里。【发展目标】 在未来年内，打造成一个集商务金融、文化体育、教育医疗、会展旅游、商业居住等为一体 的现代化阜阳新城城南新区。工欲善其事必先其器欲将自己项目产品成功打入市场并占有绝无仅有的领先地位，必须先看清楚自身的 价值点在哪里!. . . . . . . . . . . . .1人群分析消费人群? 依托海亮华府8万
4、方城南核心社区，项目自身客群需求旺盛?周边大型社区林立，配套缺失，本项目大型社区商业具有强大弥补性?本项目位于城南新区金融商务中心，白领、高收入人群集中?周边新建小区正基首府3600人、易景国际9200人、御景嘉苑3800人，合计16600人? 项目周边三中消费人群6200人、6院消费人群达1600人、质检中心200人，合计8000人.?周边回迁小区众多，柳青花园消费人口1728人，南苑小区北2160人，南苑小区南2016人碧水云天1620人，合计7524人. . . . . . . . . . . . .众多的待消费人群，消费潜力之巨大毋庸置 疑！1人群分析客户人群? 根据调查了解，客户对本
5、项目商业部分价格期望较高，百万以上商铺仍能够接受? 前期咨询商铺客户多为颍州区人群，目前家住市区，拥有多套住房，经济基础较 好? 置业目的多为出租，自用客群只占很小的比例，扩大营业面积的10%。? 根据到访客户咨询情况，有20%的客户咨询过商铺，其中包括直接咨询商铺以及 咨询住宅期间间接询问商铺。?90%客户看好项目地段和消费潜力，认为周边三中、六院、以及小区众多. . . . . . . . . . . . .可见本期产品未来消费人群满足社区内部需求，兼顾周边社区注重消费便捷、全面本期商业价值点一：消费人群价值通过人均消费40元/天计算，整个区域年消费额超5亿元要求我们在推广中点明5亿消费潜
6、力，增加客户 对商业收益的信心，同时增加商业噱头2周边商业现状分析主城区商 本项目以北约4.5KM为老城区人民路 商圈，以香港财富广场为主，是较为成熟的综 合性商圈，业态涵盖大中型百货、家居装饰、餐饮、娱乐等。西二环商圈 西二环商圈位于本项目西北部约2.5KM，以大型专业市场，批发零售为主。是政府明 确提出的建设西二环“新商业中心”。南部政务商圈（规划中） 南部为新规划的金融政务中心，双清湾西侧为商业聚集区，本项目位于二环与三环路 之间，南部商圈范围。. . . . . . . . . . . . .距离市中心商 圈4.5千米距离西二环 商圈2.5千米本案城南商圈范围可见本案片区距离较远出才有
7、大型综合商业和超市本案占据城南商圈核心领地，副商业中心培育组成本期商业价值点一：城南商圈重要部分片区配套缺失，南部商业中心处在培育阶段，为项目提供良好契机该信息点要求我们站在未来看现在，对外释放金 街为城南第一街，即刻起，抢占城南商业第一桶 金的财富氛围3本期商铺产品分析? 首期底商商铺共28间，总面积4800平方米沿淮河路商业，价值点昭示性高? 临街两层商铺，户型50平米-150平米空间形态自由? 首期商业以特色餐饮和便民服务类，不能经营购物及休闲娱乐业态方面存在限制? 商铺开间最大仅为4.5米，进深14-18米狭长型商铺，价值受限制? 社区商业自成体系，周边缺失配套能够弥补区域不足，但目前
8、无法做到完善. . . . . . . . . . . . .可见本期商铺主要功能应为满足基础消费本期商业价值点一：沿街金铺丰富业态先期业态满足基本消费，后期塑造大型社区商业中心避短扬长，要求我们在推广中着重宣传首期仅 28席，造成黄金旺铺限量抢购紧张气氛? 位于淮河与西清路交口，两条路皆为城市重要道路，是连接老城区与城南新区必经之路? 城南发展重心 南移，淮河路以南，竹园路以北，项目位于城南新区核心领地? 项目承接老城区与新城交汇发展处，交通枢纽位置明显. . . . . . . . . . . . .4本期商业地段分析可见本期商铺地段优越是往来老城区与新城区的必经之路但规划中西清路仍在建设
9、，目前只有淮河路畅通向 东与阜王路、颍州路主干道相通本期商业价值点一：优质地段未来西清路与淮河路相同，交通畅达，东西向南北向皆通达无阻李嘉诚：决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段, 第三还是地段，商业地产更加如此，这要求我们将优质 地段，三横四纵的路网信息释放? 海亮地产作为全国品牌房企，在阜阳市场上拥有强大竞争力和营销保障，回报稳定? 回报率计算、首付计算、均价计算、收回成本计算，通过具体数字吸引客户投资? 迎合阜阳消费者对数字的敏感性和商业收益用数字体现的喜好。5回报数字. . . . . . . . . . . . .可见本期底商是直接出售，海亮实力房企，风险低、高回报商业收益用
10、数字直观表现，既符合阜阳当地人对商业投资 算盈利的喜好，也能够直接表达项目给人们带 来的经济收益，正所谓一箭双雕！本期商业价值点一：收益价值海亮品牌坚定购买信心，后期业态完善物业增值潜力巨大年回报率、成本收回等等信息释放. . . . . . . .基于以上分析可知海亮华府一期商业须应传达以下之“场所气质”我们营造温馨舒适温馨舒适的环境我们具备闲适惬意的情调情调他们他们得以全情投入的享受为传达以上之“场所气质”满足本社区高收入人群、多人流聚集需求，并契合本区内人群气质，从而产生一定的区域辐射作用，首期商铺业态模式应为精品购物与生活配套，同时，放大项目整体强调便捷、综合与精致 “社区商业中心”他
11、山之石，可以攻玉让我们放眼城南社区型商业看看“劲敌”们是怎样做的. . . . . . . . . . . . .?商业体量：约 6万方商业体量：约 6万方 ?沿淮河路和沿西清路有商铺，成L型淮河路商业4层，西清路商业2层，淮河路与西清路拐角 处商业也是四层沿淮河路和沿西清路有商铺，成L型淮河路商业4层，西清路商业2层，淮河路与西清路拐角 处商业也是四层 ?住宅第三期尾盘，商业推盘没有信息估计今年8月左右推出住宅第三期尾盘，商业推盘没有信息估计今年8月左右推出 ?以其他楼盘作为依据，价格1-2万之间以其他楼盘作为依据，价格1-2万之间 ?6万平米的时尚购物中心、星级酒店、幼儿园等，使整个社区成
12、为一个独立完善的综合生活 区6万平米的时尚购物中心、星级酒店、幼儿园等，使整个社区成为一个独立完善的综合生活 区6万平米大型综合商业 阜阳首席BLOCK街区6万平米大型综合商业 阜阳首席BLOCK街区正基首府?商业体量：3万方商业体量：3万方?只有沿淮河路有商铺，商铺为2层只有沿淮河路有商铺，商铺为2层?住宅只推到第二期，一共5期，商业推盘暂无信息，根据住宅估计商业近期不会推，最早也将在明年推出住宅只推到第二期，一共5期，商业推盘暂无信息，根据住宅估计商业近期不会推，最早也将在明年推出?以周边楼盘作为依据，估计价格在1-2万之间以周边楼盘作为依据，估计价格在1-2万之间御景嘉苑夫唯合理规划足以定天下再回首，对比我们的社区型商业是怎样的定位看看“华府首期商业”的规划. . . . . . . . . . . . .便民服务街（1F/2F）示范区约1608平方米 项目结束后进行销 售，引进主力店上到 咖啡主题商业：创意办公创意办公空间（3F5F）每层约1300平 米，可自由分 割，最小面积 66平米a、东方第一城香港路步行街22-25元/平米/月 b、一人巷18-28
