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1、北大资源集团控股有限公司 PEKING UNIVERSITY RESOURCE GROUP CO., LTD北大资源集团 PKU RESOURCES资源整合型城市运营商 Resources-integrated urban operator 北大资源公园1898商业营销策略建议2015年10月22日报告逻辑项目目标总体营销策略项目本体梳理营销推广执行入市价格策略认购6500万，签约5000万外部价值核心问题思考在售商业典型案例解析营销铺排营销工作计划活动计划营销策略销售政策货源梳理产品价值附加值定位规划价值核心价值重构价格策略建议项目SWOT分析推售策略推广策略北大资源集团控股有限公司 PEK
2、ING UNIVERSITY RESOURCE GROUP CO., LTD北大资源集团 PKU RESOURCES资源整合型城市运营商 Resources-integrated urban operator 项目本体分析Part 1项目位于双流县城市规划“四区”中临空生态科技产业功能区核心位置。外部价值梳理 区域现状位处双流老城区边缘，离规划新城区、新行政中心、新商业中心均有一定距离， 项目目前以社区型配套消费为主地块紧邻8500亩城市中轴湿地公园，景观资源丰富位于双流老城区，配套相对完善，双流核心行政、商务、商业区域的公园地产。双流老城 区双流新城双流新城区新打造的住宅聚集区，多数为新建项
3、目，由于限高，以低密小高层产品为主，配套较新，包括城南优品道广场、奥特莱斯、蛟龙紫荆影城、欧尚超市等未来双流新城区商业中心。8500亩城市森林公园双流政府重点打造成都地区超大规模的“城市森林绿化带”，相当于50多个人民公园或15个浣花溪公园，未来双流市民休闲集散地。双流老城区传统住宅聚集区，为双流主要人流聚集区，住宅以小高层为主，多数小区未实现人车分流。区域配套较完善，商业以传统商业为主，但商业品质感较低、氛围较差，无大型综合体项目。公园 1898位处公园核心地带，具备成为区域圈层消费中心的潜质外部价值梳理 区域价值根据目前双流县城市发展规划落地执行，由成都双楠沿线发展以形成“外双楠板块”与双
4、流新城区无缝对接，而新城区建设或运营中的商业广场项目沿双楠大道未来将形成商业中心；项目紧邻城市公园中轴与双流规划建设中的行政、商务区相望；地处老城区边缘的本案更具有发展潜力。规划。新区。未来双流商业、住宅，新中心现状。公园。呈现雏形的城市公园，逐渐聚集人气本 案外部价值梳理 商圈氛围本案步行街迎春路五五 洞洞 桥桥 路路周边1KM为社区服务商圈，距离新城区核心商圈较远，但临公园的聚集效应，区 域处于升级状态，未来商圈预期较好区域业态以小餐馆、个体服饰、小超市、建材装饰等为主；出租率较高，90%左右；租金基本在50-60，个别口岸业态如小区门口的蛋糕店或者超市租金可达80左右，面积较小的折算后可
5、上100；区域二手商铺转让的较少，价格在2万左右，无转让费。外部价值梳理 消费群体到2020年双流规划总人口315万，其中城区人口295万，城镇化率达到93.7%；区域内住宅人群不完全统计近20000户，按统计局数据，每户2.61人计算，共约5万余人。项目名称总户数物业费售价租金 香楠湖26001.455811200 - 1300 瑞丰花园9571.252801100 - 1250 时代锦城13411.351111100 - 1250 三里风物2340.751781100 - 1250 佳禾永福3800.549211100 - 1250 国栋南园五星城15501.547401100 - 125
6、0 东盛园8000.844621100 - 1250 宗申流溪别院2100.657031579 - 1804 御苑枫景6141.368371530-1590 祥瑞苑2500.263741/ 百盛苑12525014/ 富豪时代9880.86025/ 兰亭半岛10000.85912579 - 1804 摩卡空间1861.357131579 - 1804 新溪名园1400.550171100 - 1250 棠湖家苑150168961282 - 1404 万达明城1500.84450800 - 951 欧香花园3610.847551100 - 1250住宅信息表项目周边 一公里范围1KM内居住人口达5
7、万人，利用圈层消费目的地聚集效应，圈层消费辐射城区约 20万人 位处双流老城区边缘，离规划新城区、新行政中心、新商业中心均有一定距离，项目目前以社区型配套消费为主 位处公园核心地带，具备成为区域圈层消费中心的潜质 周边1KM为社区服务商圈，距离新城区核心商圈较远，但临公园的聚集效应，区域处于升级状态，未来商圈预期较好 1KM内居住人口达5万人，利用圈层消费目的地聚集效应，圈层消费辐射城区约20万人外部价值梳理 小结双流老城区商业升级新引擎8500亩湿地公园核心地段休闲商业潜在圈层消费中心定位规划梳理我们对区域商业的标杆定义：建造双流最具文化特色的退台式天街升级整条双流品质生活消费带打造双流首席
8、的圈层消费目的地成就双流休闲餐饮第一街定位规划梳理北大新文化风情天街，打造双流的鹭岛国际北大资源特有底蕴融合成都风情，打造新文化风情天街发掘公园的景观优势，集合品质餐饮休闲业态，成就圈层消费圈餐饮类1.发挥公园优势2.临街展示性好3.旺场聚集人气休闲类1.与餐饮类互补2.品质社区必备3.成都生活习惯社区类1.生活必须配套2.投资客户认可儿童类1.消费停滞时间长2.带动全家共同消费街区四大业态花瓣里街区构成花瓣食街（-1F、1F）、花瓣乐街（2F）、花瓣闲街（3F、4F、5F）功能分区定位规划梳理商业组团规划分区商务休闲区娱乐不夜城社区服务区特色餐饮娱乐区儿童主题区定位规划梳理1、租售结合，实现
9、街区整体形象与销售收益的双赢。2、部分商铺阶段性持有，重要点位商铺引入主力店本案3.5万平米的体量，若没有主力店的带动支撑，很难较好的去化销售以及维护项目区域品质楼盘标杆的形象。3、高楼层以及街区节点商铺的销售，紧抓大客户定位规划小结 打造双流首席的圈层消费第一街； 餐饮、休闲、社区配套、儿童服务，业态丰富； 商业组团分区明显，功能定位清晰； 租售并举，核心位置主力店阶段自持，其它采取直接销售模式。双流首席圈层消费第一街，全业态经营租售并举，主力店招商模式产品价值梳理双流唯一天街形态商业街双流缺乏主题性购物商街形态，且购物街形态可通过商业小品、情趣化展示等建筑美感与公 园资源相结合，形成目的性
10、消费场所。规 划 中 的 公 园产品价值梳理30以下, 30, 12%30-50 , 93, 36% 50-80, 63, 25%80-100, 18, 7%100以上, 52, 20%商铺面积段统计30以下30-5050-8080-100 100以上项目商业统计楼栋楼层总套数能餐饮无內柱方正独立厕所1#商业116 14 9 11 16 214 14 4 6 14 310 10 3 2 10 2#商业148 26 43 37 13 234 27 27 20 1 329 24 21 19 1 46 6 4 1 1 51 1 1 0 0 7#商业115 13 13 11 14 24 4 0 0 4
11、 34 4 0 0 4 8#商业115 8 15 10 15 24 4 1 1 4 34 4 0 1 4 9#商业116 14 10 12 16 214 12 4 6 14 310 10 3 3 10 总计245195 158 140 141 1. 项目可售房源245套，其中能做餐饮的商铺195套（占比达80%），无內柱的商铺158套（占比达65%），方正的商铺 140套（占比达57%），有独立厕所的141套（占比达58%）； 2. 从可售面积段来看，30以下30套（占比达12%）， 30-50以下93套（占比达36%）， 50-80以下63套（占比达 24%）， 80-100以下18套（占比
12、达7%）， 100以上53套（占比达21%）； 3. 从楼层分布来看，一层商铺118套（占比达46%），二层商铺72套(28%)，三层商铺57套(22%)，四层层商铺6套(2%)， 五层3套（1%）；面积段80以下商铺占比达73%，符合市场主流产品，投资门槛低；80%具备餐饮条件；备注：数据通过CAD图纸计量备注：数据来源于最新项目测绘表产品价值梳理楼栋单元住宅层高底商层高独商层高1#楼一/二单元2.9一层：4.5二层3.8 三层：3.62#楼一单元2.9一层：5.1,二层： 4.5三层：4.2四层： 4.2,五层：4.2一层：5.1二层：4.5三 层：4.2四层：4.2五层： 4.2二单元2
13、.9一层：5.1二层： 4.5三层：4.2一层：5.1二层：4.5三 层：4.2 四层：4.2五层：4.23#楼一/二单元2.9一层：5.1二层： 4.5三层：4.2一层：5.1二层：4.5三 层：4.2四层：4.2五层： 4.27#楼一/二单元2.9一层：4.5二层： 3.8三层：3.68#楼商业一层：5.1二层：4.5 三层：4.2四层：4.2 五层：4.29#楼一/二单元2.9一层：4.5二层3.8 三层：3.61. 项目主要为1-3F的商业，部分独立商业达到5F，底商层高主要为1F4.5米、2F3.8米、3F3.6米，独栋商业主要为1F5.1 米、2F4.5米，3F4.2米，4F4.2
14、米，5F4.2米； 2. 一层商业110套，整体商铺基本最优（4项标准在68%以上），二层、三层商铺整体价值较差，总量达137套，是项目销 售的难点；最高1F5.1米，最低3F3.6米，整体层高配置较优，满足全业态经营条件；产品价值梳理独商-1F楼户户赠送1:1面积，底商1F赠送超大地下室，内街-1F部分赠送1:1面积； 独商1F楼可现实约8米外摆空间，底商可实现约20米外摆空间； 独商顶楼送露台，部分底商顶楼送屋顶花园；独立商业及少量内街-1F达到1:1比例的赠送空间住宅底商1F赠送-1F独商1F可实现8米外摆空间底商可实现约20米外摆空间（红 线退距10米+市政绿地15米）独商顶楼送大露台
15、， 少量住宅底商顶楼送 屋顶花园产品价值梳理商业街总长189米，三大主入口，三大主题中庭，总计交通核29个，其中步梯14处，自动扶 梯6部，观光电梯8部（另有货梯1部），平均6.5米设置1个交通核； 1/9栋底商，单元双交通核通达上层，1单元1部观光电梯到户，同时配置1处步梯。1234561432567910811121314111自动扶梯步梯观光电梯图例 备注189米132456789天街商业交通核主入口主入口主入口121栋底商交通核129栋底商交通核1212产品价值梳理80%商铺具备上下水（建议所有商铺实现上下水）； 商业供电时考虑了赠送面积，45平方以下的商铺供电最小功率为6KW（三相）
16、，45平方以 上每平方按150W/平方供电（三相），满足全业态经营条件； 平均XX个商铺设置1个集中烟道，且集中烟道位于山墙，直通住宅顶楼。具备餐饮条件区域直梯与扶梯烟道说明：经与各部门对接后确认：1、烟道采用集中式烟道做法；2、80%商铺具备上下水点位；3、餐饮隔油设备由商户自行安装；产品价值小结 双流区域唯一天街形态商业街 面积段80以下商铺占比达73%，符合市场主流产品，投资门槛低；80%具备餐饮条件； 最高1F5.1米，最低3F3.6米，整体层高配置较优，满足经营条件； 独商-1F楼户户赠送1:1面积，底商1F赠送超大地下室，内街-1F部分赠送1:1面积； 独商1F楼可现实约8米外摆空间，底商可实现约20米外摆空间； 独商顶楼送露台，部分底商顶楼送屋顶花园； 商业街总长189米，三大主入口，三大主题中庭，总计交通核29个，其中步行扶梯14个，自动扶梯6个，观光电
