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1、不动产登记簿之推定力程 啸内容提要：物权法第 条第句是对不动产登记簿推定力之规定，而非仅赋予登记簿证据资格。不动产登记簿的推定力能够使不动产上的物权状态更加清晰，为不动产善意取得制度奠定了基础，有助于维护交易安全、提高交易效率。不动产登记簿的推定力属于法律推定中的权利推定，是可以推翻的。不动产登记簿的推定力可分为积极推定与消极推定，其适用对象是具有登记能力的权利。物权法第 条第句分配了证明责任。确定民事实体权利的法律规范如婚姻法第 条第款可以直接推翻不动产登记簿的正确性推定。关键词：物权法 不动产登记 不动产登记簿的推定力物权法第 条第句规定：“ 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 ”在物权
2、法颁行之后，尚未见理论上对该规定进行深入的研究。现有论著对该规定的涵义也存在不同的理解。正确全面地理解物权法此一规定，不仅决定了能否在司法实践中正确地解决当事人之间就物权归属或内容所发生的争议，而且关系到我国物权法确立的物权公示与公信原则能否得到贯彻落实。因此，本文拟对物权法第 条第句及相关问题作一全面剖析，以为抛砖引玉之用。一、物权法对不动产登记簿推定力的规定就如何理解物权法第 条第句，目前主要有两种观点。一种观点认为，这是对不动产登记簿推定力的规定，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。即使登记簿上的记载与实际权利状况不符
3、，也只能依照特定的程序提出异议，变更登记，重新确权。即只要没有更正登记或异议登记，登记对清华大学法学院副教授。本文是作者承担的国家社科基金项目 “ 不动产登记立法研究” （ 批准号： ）的阶段性成果。本文的撰写得到中央财经大学法学院尹飞教授与清华大学法学院郑秋莹同学的帮助，谨此致谢。有关论述参见最高人民法院物权法研究小组编著： 中华人民共和国物权法条文理解与适用 ，人民法院出版社 年版，第 页；全国人大常委会法制工作委员会民法室编著： 中华人民共和国物权法解读 ，中国法制出版社 年版，第 页；胡康生主编： 中华人民共和国物权法释义 ，法律出版社 年版，第 页；崔建远： 物 权法 ，中国人民大学
4、出版社 年版，第 页。参见上引，最高人民法院物权法研究小组编著书，第 页；崔建远书，第 页。任何第三人来说都是确定性的登记。另一种观点认为，物权法的该规定只是赋予不动产登记簿以证据资格，表明不动产登记簿是物证中的公文书，因此在涉及产权争议的案件中，当事人可以不动产登记簿和不动产权属证书作为诉讼证据。笔者赞同第一种观点，即物权法第 条第句规定的是不动产登记簿的推定力，确切地说，是对 “ 不动产登记簿正确性的推定”（ ） 。尽管该句之表述稍显简略，远不如德国民法典第 条那样严密准确，甚至不如瑞士民法典第 条第款以及我国台湾民法第 条第款那样清晰易懂，但其性质却是不容置疑的。该句之所以将不动产登记簿
5、界定为 “ 确定物权归属和内容的根据” ，其目的就在于明确不动产登记簿具有推定效力。具体理由如下：首先，如果认为物权法第 条第句规定的并非不动产登记簿的推定力，而是不动产登记簿的证据资格，那么不动产登记簿就只是单纯的对不动产上物权状况的记录而已，不动产交易的当事人也不能对登记簿的正确性产生任何信赖。这样一来，物权法第 条规定的不动产善意取得制度将失去基础。其中的道理非常简单：倘若不动产登记簿上记载的物权不能被依法推定为存在，不动产登记簿上注销的物权不能被依法推定为不存在，第三人就没有信赖的基础，就不应对登记簿的正确性产生信赖 （ 当然，他更不可能基于交易对手对不动产的占有而产生信赖） 。所以，
6、不动产登记簿的推定力与公信力是密切相关、互为补充的关系。不承认不动产登记簿的推定力，就无法确立不动产的善意取得。 正因为如此，德国民法典在第 条规定了不动产登记簿的推定力后，紧接着就在第 条、第 条规定了不动产登记簿的公信力。然而，我国物权法却将登记簿的推定力与公信力分别规定在不同的地方，这或许也是导致某些人对物权法第 条第句产生错误理解的一个重要原因。其次，认为物权法第 条第句赋予不动产登记簿以证据资格的观点，也明显与物权法第 条、第 条第款之规定不符。物权法第 条第句规定： “ 不动产权属证书记载的事项， 应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登
7、记簿为准。 ”第 条第款第句规定：“ 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 ”在笔者看来，这两个规定进一步阐明了在承认不动产登记簿推定力的情况下，当事人之间就不动产登记簿错误与否发生分歧时应如何分配证明责任。依据物权法上述规定，主张不动产登记簿确有错误的人应当负证明责任，需要提出证据证明其主张成立 （ 如登记簿上记载的物权事实上不存在） 。而受益于不动产登记簿正确性推定之人，则既不需要拿出证据来证明不动产登记簿上记载的物权的产生要件，也不需要证明不动产登记簿不动产登记簿之推定力 王利明： 物权法研究上卷，中国人民大学出版社 年版，第 页。参见
8、前引 ，最高人民法院物权法研究小组编著书，第 页。 ， ， ， ； ； ； ： ， ， 该款规定：“ 已经在不动产登记簿上登记的不动产，对其占有权利的推定及占有诉权，仅属于登记人。 ”该款规定：“ 不动产物权经依法登记者，推定登记权利人适法有此权利。 ” ， ， ， ， ， ， ， ， ， ， ， ， ： ， ， ， 有学者认为，是不动产登记簿的公信力构成推定力的基础，而非推定力构成公信力的基础 （ 参见朱广新： 论物权法上的权利推定 ， 法律科学 年第期） 。笔者认为，这种观点很难解释这样两个问题：其一，为什么在法制史上，物权的公信原则是迟于公示原则而发展起来的；其二，为什么有些国家 （ 如
9、日本）可以承认登记簿的推定力却不承认登记簿的公信力。上被涂销的物权的消灭要件。 即便是负责管理不动产登记簿的登记机构，在有人主张登记簿错误时，同样不需要证明登记簿的正确性 （ 这与行政诉讼中行政机关应对作出的具体行政行为负举证责任是不同的） ，而主张登记簿错误的人则要负证明责任。如果不承认不动产登记簿的推定力，而仅仅将不动产登记簿看作一种证据，是不可能产生这样的证明责任分配模式的。所以，那些将第 条第句理解为是对不动产登记簿证据资格的规定的观点，明显不符合物权法第 条、第 条之规定。第三，物权法第 条第句对不动产登记簿使用的是 “ 根据”一词，而第 条第款第句在界定不动产权属证书时使用的却是
10、“ 证明”一词，立法者的这种文字表述差异也旨在明确不动产登记簿的推定力。持证据资格说的人或许会辩解道：这只是立法者想要表明不动产登记簿的证明效力高于权属证书的证明效力。但这种解释会产生一个问题，即会使物权法第 条第款关于更正登记的规定失去意义。按此解释，就物权的归属、内容发生争议的一方当事人可以提出更有力的证据来否定不动产登记簿的证明效力；法院依据该当事人所提出的此等证明力更强的证据即可确定真实的物权归属和内容，真实的物权人获得了法院生效的确定判决就足以表明其权利的真实存在，那么何必要在发现不动产登记簿错误时向登记机构申请更正登记，甚或在已经获得了胜诉判决后还要继续办理更正登记？笔者认为，其中
11、的关键原因在于：当不动产登记簿记载的权利与真实权利不一致时，即便法院生效的判决已经确定了真实权利人的权利，倘未进行更正登记，登记簿的推定力依然存在。而由于登记簿推定力的存在，所以 （ 除非登记簿上有异议登记）交易中的第三人仍可以信赖登记簿的记载而善意取得不动产物权，真实权利人同样会因此丧失权利。所以，真实的物权人需要办理更正登记，使登记簿的错误状态得到改变，使登记簿的推定力有利于自己而不是非物权人。这也正是德国民法典在第 条至第 条对登记簿的推定力、公信力以及登记簿的更正依次作出规定的理由，因为三者是紧密相关的。此外，如果没有进行更正登记，基于登记簿的推定效力，登记簿上对物权的错误记载还可以发
12、生阻止真实权利人对其权利进行处分的效力。 依据不动产登记程序法的 “ 在先原则”（ ） ，那些其权利因登记而被涉及的人必须是其权利已经在不动产登记簿上加以登 记的人。 例如，甲是某房屋的所有人，可是登记簿上却错误地将丙记载为该房的所有权人。由于登记簿存在错误，甲可以依法申请更正登记。但是，甲在没有进行更正登记前就要将该房的所有权转让给乙并申请房屋所有权移转登记。此时，因甲的所有权并未在登记簿上加以记载，依据在先原则，登记机构只能援引不动产登记簿的推定力，将登记簿上记载的人 （ 即丙）看作是房屋的所有权人，登记簿上没有记载的人 （ 即甲）即便是真实的所有权人，也不能被看作是所有权人。真实的所有权人 （ 甲）在其所有权未被记入登记簿之时，纵然已有胜诉的确定判决解决了其与登记名义人 （ 丙）之间的实体权利纠纷，（ 在没有更正登记之前）登记机构依然可以拒绝他因处分物权提出的移转所有权或设定他物权的登记申请。最后，从物权法起草过程中形成的有关立法资料来看，也应认为物权法第 条第句规定的是不动产登记簿的推定力。早在 年 月 日，九届全国人大常委会第三十一次会议审议的 中华人民共和国民法 （ 草案） 第编 “ 物权法”就于第 条第款规定： “ 不动产登记法学研究 年第期 ， ， ， ： ， ， ； ， ， ， ， ， ； ； ； ：
