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1、房房地地产产投投资资分分 析析课课程程设设计计学生姓名：学生姓名：学学 籍籍 号：号：班班级：级：专专业：业：房地产经营与管理房地产经营与管理指导教师：指导教师：吕剑亮吕剑亮日日期：期：2013 年年 11 月月 29 日日教师评价指导教师评价项目及成绩指导教师评价项目及成绩考核指标考核指标考核内容考核内容成绩成绩权重权重加权加权 成绩成绩合计合计1.设计表现1.1 出勤情况迟到、早退、缺勤等0.301.2 设计期间表 现日常学习态度、工作能力等0.202.完成质量2.1 报告内容内容全面、完整、重点突出； 参数方法选择正确全面、测 算过程科学合理，结果准确、 分析结论全面、客观、合理。0.4
2、02.2 报告形式报告结构、排版格式、字数 符合要求等情况。0.103.加分项表现特别突出，如设计期间协助老师处理突发事件并对防止严 重后果的出现起到关键作用等。签字：签字：2013 年年 11 月月 29 日日平时平时 考核考核 成绩成绩成果成果 成绩成绩加分加分综合综合成绩成绩成绩核定人签字：成绩核定人签字： 2013 年年 11 月月 29 日日文本格式说明文本格式说明1 封面：按模版涵义改写。2 扉页：教师评价，内容由教师用钢笔或碳素笔填写。3 报告正文3.1 正文字体排版规格：统一采用 A4 幅面，页边距：上 3.0cm、下 3.0cm、左 3cm、右 2.5cm，1.5 倍行距（表
3、格为单倍行距） ，从正文开始排页码，页码 9 号居中。一级标题距上一文本内容空 1 行 （空行为五号字体） ， 序号为阿拉伯字 （Times New Roman 体，小四号） ，顶格，与标题内容空两个半角空格，标题文字为黑体，小四号，标题后不接排，单独成行；二级标题，序号为 1 级标题序号数加点后排序，如 1.1（Times New Roman 体，五号） ，顶格，序号与标题内容空一个半角空格，标题文字为五号宋体，标题后不接排，单独成行；三级标题序号以此类推，如 1.1.1（Times New Roman 体，五号） ，标题文字为五号宋体，标题后不接排，单独成行；四级标题以下序号用依次用（1）
4、 、1） 、等来表示；标题前缩进两个全角空格，标题后空一半角空格后接排内容；正文为五号宋体，段落首行空两个汉字字符。段落的段前段后均不空行，字体字间距为标准间距，标点符号位中文标点。3.2 表格表名小五黑，表头小五黑，表内数字、字母为小五 Times New Roman 体，表内文字小五宋体；表框线两端不封。每个表格均应有表题（由表序和表名组成） 。表序一般按章编排，如第 1 章第一个插表的序号为“表 1-1”等。表序与表名之间空一全角空格，表名中不允许使用标点符号，表名后不加标点。表题置于表上居中。每个图均应有图题（由图号和图名组成） 。图号按章编排，如第 1 章第一个插图的图号为“图1-1
5、”等。图题置于图下居中，要求用小 5 号字。管理学院课程设计正文正文湘水明珠房地产开发项目投资分析报告书专业班级：房地产经营与管理 1041 班学生姓名：陈兆广完成日期：2013.11.291项目概况1.1 项目建设背景湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的
6、建设。衡阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业 2010 年规划，未来 10 年内湖南省将斥资 3327 亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到 30.18 平方米。目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，
7、随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。1.2 项目基本资料1.2.1 项目名称“湘水明珠”项目1.2.2 建设地点衡阳市湘江东岸南段1.2.3 建设单位衡阳富邦升辉房地产开发有限公司1.2.4 企业性质私企1.2.5 经营范围主营房地产开发、销售1.2.6 资质等级城市综合开发二级1
8、.2.7 公司概况衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿， 其中已拥有土地使用权面积为238亩， 按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。1.2.8 资金来源本项目自筹资本金为8,650.44万元（约占总投资的
9、74%），全部用于本项目的开发和建设。本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为39，财务净现值（ic15）6989万元，投资回收期2.6年。1.3 主要经济技术指标“湘水明珠”项目主要经济指标见表1-1。表1-1项目主要经济指标序 号项 目指 标1总用地面积20936.7 平方米2总建筑面积65913.47 平方米3地下建筑面积（地下停车场）15000 平方米4地上建筑面积6100 平方米其中多层住宅50960 平方米联排低层高档住宅101
10、40 平方米5建筑层数地上2-7 层地下l 层6建筑总高722 米7建筑层高地上2.84 米地下3.6 米8建筑容积率1.49绿地率40以上10 停车地上不停车地下500 辆2项目投资分析的依据及有关说明2.1 项目销售价格预测目前房地产屋源交易信息， 二环路以外西、 南及东北市区一带， 同类商品房销售价格见表 2-1。表 2-1 楼盘销售价格情况表（2010 年 1、2 月）序号名称房屋类型区位地段最低价（元/平方米）最高价（元/平方米）1红塔花园多层住宅市西区高新开发区12520128802阳光花园高档商住市南区滇池路12480138803星河名居高档住宅市南区交易会旁1338013880
11、4宝海豪圆高档住宅市南区关上宝海公园13160137305盛达花园多层住宅市南区春城路北段12650130206钻石豪苑三层住宅市东北C 民族园1320013900从 A 市 2010 年 l、 2 月楼盘销售情况分析， 中高档住宅售价每平方米在 1248013880 元之间；别墅式高级住宅每平方米 1320013900 元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。第一期销售价为 1203012580 元/平方米，最高价为 3、4 楼，最低价是 7 楼。复式楼砖混结构为 12380 元/平方米，框架结构为 1258013088 元/平方米。“二期”价格定位为中高档住宅
12、，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在 1280013000 元之间，联排低层住宅每平方米定在 1355013900 元之间，分析中分别取 12900 元和 13700 元，地下停车位每个 175000 元。2.2 户型根据省计委立项批复，“二期”项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方米，联排低层高档住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。多层住宅A户型：每户建筑面积100平方米。多层住宅B户型：每户建筑面积160平方米。联排低层住宅C户型：每户建筑面积260平方米。多层住宅A、B两种户型各196套；联排低层住宅39套。以
13、上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室（单双人间、起居室（厅）厨房、卫生间）的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排2.3 基础数据的依据2.3.1 利率利率固定为 6%。2.3.2 销售进度及付款计划表2-2 各类建筑销售计划表（）项目合 计123多层住宅100156025联排低层高档住宅100106030地下停车场100106030所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。考虑
14、小区临时停车的需要，20的地下停车库车位用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年 60出租率，每个停车位每月 480 元；第二年以后出租率为 100，第二年，停车位每月 600 元，以后每月 800 元。2.4 项目实施进度安排本项目计划在两年半（约29个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：2010年1月20日：项目建议书批复。2010年2月23日2000年3月：编制可行性研究报告并报批。2010年5月2000年7月：建筑方案设计。2010年8月：综合管网设计。2010年9月2000年11月：施工图设计。2010年12月：报建、领取建设规划许可证。2011年1月：工程开工。20
15、11年3月：完成投资25，开始预售。2011年8月：主体工程断水。2011年12月2002年2月：单体工程验收。2012年1月2002年3月：分项工程验收。2012年6月：正式入住。2.5 税费率本报告采用的各种税费率见表 2-3表 2-3 税费率表（）税 费 项 目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税30、40、50超率累进城市维护建设税7公益金5教育费附加费3法定盈余公积金10企业所得税33任意盈余公积金8房产税（按租金）12不可预见费7.52.6 自有资金自有资金取 40000 万元，用于作为投资建设3投资估算与资金筹措3.1 投资估算根据建设单位提供的“一期”土建工程基础数据，按本项
16、目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表2-3和表1。表3-1“湘水明珠”项目投资估算（单位：万元）序号项目开发产品成本分期计划进度l2341土地费用14500145002前期工程费164716473基础设施建设费12054660054544建筑安装工程费171325290960022425公共配套设施建设费12803504005306开发间接费11092752852852647管理费用12853403403402658销售费用17133005005004139开发期税费1130113010其他费用154439039076411不可预见费11230340045003330合计646242969221499916142723.2 项目总投资估算表 3-2 项目总投资估算表（单位：万元）序号项目总投资估算说明1开发建设投资646241.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理
