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1、个人住房贷款释义个人住房贷款释义个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。1.自营性个人住房贷款。也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的个人发放的贷款。2.公积金个人住房贷款。也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用职工及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，是职工按照规定储存起来
2、的专项用于住房消费支出的个人储金，属于职工个人所有。职工离退休时本息余额一次付偿，退还给职工本人。3.个人住房组合贷款。是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。住房公积金贷款和商业银行住房贷款的比较住房公积金贷款和商业银行住房贷款的比较1.贷款对象住房抵押贷款的对象是缴存住房公积金的在职职工和汇缴单位的离退休职工（并非每个公积金管理中心都对离退休职工发放公积金贷款），各地政策规定并非一致，以湖南省为例，申请公积金贷款的对象必须具备下列条件：a.正常缴纳住房公积金一年以上（且仍在继续缴存）；b.
3、具有购买、建造、翻建、大修自住住房全部价款的 30%（含 30%）以上的首期付款；c.具有稳定的职业和收入，信用良好，并有按期偿还贷款本息的能力；d.具有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或协议及管理中心要求提供的其他证明文件；e.具有管理中心认可的资产进行抵押、质押或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；f .符合管理中心规定的其他条件。商业银行发放的住房抵押贷款对象则应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，其对象范围更广。2.贷款利率住房公积金贷款属于政策性贷款，能够确保无论现在还是将来利率都会比银行商业贷款利率低，而这种利息差还会随着贷款期限
4、的延长而进一步拉大，因此公积金贷款大大降低了购房者的还贷压力。需要注意的是，两种贷款之间的利差并非固定不变。以建设银行 2013 年 3 月公布的数据为例：贷款年限商业性个人住房贷款年利率住房公积金贷款年利率6 个月（含）5.60%4.00%6 个月至 1 年 （含）6.00%4.00%1 至 3 年（含）6.15%4.00%3 至 5 年（含）6.40%4.00%5 年以上6.55%4.50%数据来源：南方财富网。3.贷款额度住房公积金贷款额度，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值即是借款人最高可贷数额。住房公积金贷款额度公式（按还贷
5、能力）：（借款人或夫妻双方月工资总额+借款人或夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）还贷能力系数-借款人或夫妻双方现有贷款月应还款额 12（月）贷款年限月工资总额公积金月缴额（单位缴存比例个人缴存比例）。银行发放的个人住房按揭贷款数额，不得高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的 70%（以二者低者为准）。4.贷款期限住房公积金贷款期限的确定一般由贷款人参照借款人的贷款数额、还款能力、借款人达到退休年龄的工作年限和借款人意愿确定，最长不超过 30 年；临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限13 年。银行个人住房按揭贷款期限最长不超过 30 年，通
6、常贷款最终到期日借款人年龄不超过 65 周岁，如有共同借款人的，可以年龄较小者为基准计算贷款期限。组合贷款中，住房公积金贷款和商业银行贷款的期限应一致。5.还款方式公积金贷款的还款方式十分灵活，在自由还款方式下，借款人只要每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额；商业贷款提前还款，如果是非一次性提前还款，其数额必须为 1 万或 5 万的倍数。商业贷款对于提前还款次数有明确规定，而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。借款人可提前归还部分或全部公积金所贷本金和利息，目前不需要支付违约金。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息
7、；而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。6.担保方式商业银行贷款一般是在房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证的担保方式，在房产证抵押登记后采用抵押的担保方式；公积金贷款担保方式主要是地方政府住房贷款担保中心所提供的连带责任担保。7.所需费用商业银行住房贷款一般需要律师费、保险费，等等；住房公积金贷款一般需要担保费、评估费、保险费，等等。注：注：因当前住房贷款政策多变，各地政策规定亦不尽相同，故上述资料可能与各地实际情况有所出入。小结小结住房公积金贷款不仅广泛应用于新房的购买，在二手房购买方面的使用也十分普遍。由于公积金贷款年利率仅为 4.5%，比现行的商业贷款利率 6.55%低了 2 个多百分点，因此在大多数购房者脑海里已经形成普遍的概念：使用公积金贷款比使用商业贷款省钱。公积金贷款的优势不仅仅只限于其利率优惠，还有贷款额度高、年限长、还款灵活方便等多种优势。因此，年轻人在符合公积金贷款的条件前提下，应尽量采用该贷款模式。
