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1、木兰项目前期可行性研究简述木兰项目前期可行性研究简述第一章第一章 项目简介项目简介1、概况、概况本项目地块位于龙潭总部新城附近，按照规划，龙潭总部新城就是为国际、国内企业量身定做的总部基地，整个总部基地不仅风景如画，而且已有上百家企业入驻，各企业都可拥有自己的独栋办公楼。建成后的龙潭总部新城就堪比美国曼哈顿，成为成都的一张“新名片” 。地块属于成都今后开发的热点区域，临近周边还有北湖国际渡假区、十陵风景区等规划园区。项目地块项目地块2 2、发展现状、发展现状（1 1）交通环境）交通环境20 路、112 路、531、532、534、535、城乡 2 路、902 路、三环路环线公交车 337 途径
2、北湖龙郡，紧邻规划中的七号地铁线，成金（青）快速通道。（2 2）人口构成）人口构成成华区居住人口中，主要有以下四类：a）成华区内的打工者，主要分布在龙潭工业区b）成华片区原有居民，主要分布在周边各乡村居住自留用地区域c）在成华区上班的人士，居住在近年开发的商品住宅区内d）部分外来务工、经商人员，主要是一些工薪阶层的人士（3 3）现有配套）现有配套中小学：中小学：龙潭中心小学、龙青路小学、北大附小（龙潭维奥小学） 、北大附中特色教学实验示范中学、成都 38 中、成都理工大学、第四中学（将于今年6 月动工，明年 9 月正式招生） 。银行银行：中国农业银行、成都市农村信用社、中国建设银行、成都市工商
3、银行超市：超市：红旗连锁、老邻居、银佳超市医院：医院：成华区第七人民医院一门珍部、规划中的成都三甲医院邮局：邮局：成都邮局其他：农贸市场和北湖客运站4 4、片区地位、片区地位龙潭区在成都的地位属于发展型区域。随着成华区以及龙潭区的发展、企业的不断迁入等，将有较大的发展扩大的可能，结合其居住区的开发，形成新的居民点，不再是单纯的村民居住地。其在成华区的商业和交通地位是：a)a)商业地位：商业地位：居住区级商业中心为成华区龙潭片区的商业系统b)b)交通地位：交通地位：次干道系统（与周边道路管网及地铁紧密链接）第二章第二章 新政密集出台，市场反应强烈新政密集出台，市场反应强烈从从 0909 年年 1
4、212 月以来政府为了遏制不断攀升的房价，密集出台了系列新政，月以来政府为了遏制不断攀升的房价，密集出台了系列新政，政策的出台引起了市场的迅速反映，消费者普遍出现了观望情绪，因此本项目政策的出台引起了市场的迅速反映，消费者普遍出现了观望情绪，因此本项目在操作中应充分考虑一下政策的影响。在操作中应充分考虑一下政策的影响。1212 月月 5 5 日日-7-7 日召开的中央经济工作会议日召开的中央经济工作会议涉及房地产行业的内容：（涉及房地产行业的内容：（1 1）“增加普通商品住房供给增加普通商品住房供给, ,支持居民自住支持居民自住和改善性购房需求；加大农村危房改造支持力度，加强廉租住房等保障性住
5、和改善性购房需求；加大农村危房改造支持力度，加强廉租住房等保障性住房建设房建设, ,支持棚户区改造。支持棚户区改造。”（2 2）推进城镇化、放宽户籍限制，即）推进城镇化、放宽户籍限制，即“要把重要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上点放在加强中小城市和小城镇发展上, ,要把解决符合条件的农业转移人口逐步要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务, ,放宽中小城市和城镇户籍限制，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平。提高城市规划水平。”解读：解读：整体来看，中央经济工作会议为明年楼市定调：楼市政策总体稳定“有保有控”
6、；首套房和改善性购房优惠政策有望延续；未再提及房地产业“发挥支柱作用”。中央对于明年房地产投资的调控作两手准备、有保有控，其中特别指出着力保障性住房建设。另外，推进城镇化、放宽户籍限制这一政策对房地产业的中长期发展是个较大的利好，城镇化进程的推进对加快房地产业的发展将会起到积极的支撑作用，大量农民成为中小城市和城镇的新居民,必然带来大量的住房需求及商业用房需求等。1212 月月 7 7 日结束的中央经济工作会议中没有提及房价及抑制投机需求，指日结束的中央经济工作会议中没有提及房价及抑制投机需求，指导方针主要是继续支持合理的自住需求，增加普通商品住宅供应。如果说中导方针主要是继续支持合理的自住需
7、求，增加普通商品住宅供应。如果说中央经济工作会议对房地产市场着墨不多，态度温和，但其后出台的一系列政央经济工作会议对房地产市场着墨不多，态度温和，但其后出台的一系列政策却一次比一次严厉，意在校正业界对中央经济工作会议在策却一次比一次严厉，意在校正业界对中央经济工作会议在房地产房地产政策上面政策上面的误解与盲目乐观。的误解与盲目乐观。“营业税优惠政策取消营业税优惠政策取消”12 月 9 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议宣布：个个人住房转让营业税征免时限由人住房转让营业税征免时限由 2 2 年恢复到年恢复到 5 5 年，其他住房消费政策继续实施。年，其他住房消费政策继续实施。这就意
8、味着，房贷 7 折优惠继续执行，首次置业购买 90 平方米以下住房可享受契税 1%的优惠，但营业税减免优惠会全面取消，回归到证满 5 年以下按评估价全额征收 5.5%的营业税，证满 5 年以上的房屋免征营业税。解读：解读：营业税优惠政策取消使得房屋流通中税费成本大幅提高，对个人投资投机性购房是个较大的打击，同时产生阶段性平抑房价的作用，这也是抑制和打击楼市房价的初衷；另外在交易心理层面上，营业税优惠政策取消不但对二手房，也会对新房市场产生一定的震慑和影响，这对于目前过激的恐慌性购买需求会起到一定程度的平抑作用。“国四条国四条” 1212 月月 1414 日召开的国务院常务会议上，提出了日召开的
9、国务院常务会议上，提出了“加快加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价房价过快过快上涨的势头上涨的势头”等措辞等措辞 公报原文公报原文 一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。解读：解读：增加普通住宅供应的说法较为笼通，中低价位、中小套型实质上是限价房的概念，与“70/90“密切相关，预计后期有可能会重新严格执行“70/90”政策。 公报原文公报原文 二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机
10、性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。解读：解读：这条是此次“国四条”中较为重要的。温家宝总理在上海视察时只提到“抑制投机性购房”，国家发改委主任 9 日也这么说，此处又加上“投资性购房”，可以看出抑制的力度将加大。就具体方式而言，营业税优惠已明确2 年改 5 年，二套房贷明年可能还要进一步紧缩。 公报原文公报原文 三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度；加强房地产信贷风险管理。解读：解读：这条意在整治囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等行为。预计接下来，商品房预售将被严格执行，可能会提高预售标准。 公报原
11、文公报原文 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到 2012 年末，基本解决1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。解读：解读：2008 年“131 号文”中的计划是到 2011 年末解决 747 万户，现在激增至 1540 万户，可以看出住房保障又要提速，其中主要是廉租房建设提速。1212 月月 1717 日，财政部、国土部等五部委出台日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支进一步加强土地出让收支管理的通知管理的通知 明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清；首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%；如
12、果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。”解读：解读：这则文件实质上就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会挤出开发商手中的部分资金，会对其资金链形成压力，进而遏制部分炒地、囤地行为；同时亦促进开发商加快商品房供应和销售，回笼资金。 “国十一条国十一条”20102010 年年 1 1 月月 1010 日日国务院办公厅关于促进房国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通地产市场平稳健康发展的通知。知。涉及内容包括：涉及内容包括：一、增加保障性住房一、增加保障性住房和普通商品住房有效和普通商品住房有效供给；供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需二、合理引导住房消费抑制投资
13、投机性购房需求求；三、加强风险防范和市场监管三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任五、落实地方各级人民政府责任等。等。整体评价：整体评价：“国十一条”从内容、措辞上面，紧缩程度明显加砝。12 月14 日“国四条”，对于住宅需求，主要是“有保有压”，属中性略偏空。而“国 11 条”则着重强调“压”的一面。其中，有一条重要内容与“国四条”中的界定不一致，那就是二套房贷政策。“国四条”中规定“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。”也就是说继续执行 2008 年“131 号文”中的优惠政策：改善需求可以按
14、首套享受最低二成首付，利率七折的最大优惠。但“国 11 条”却将其调整为：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风险定价。”很明显，房贷政策已退回到“131 号文”出台之前，也即 2007 年12 月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：所有二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。这一转变意味着包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受这一转变意味着包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心，这对市场的利空性，明显大于贷款优惠。
15、由此可见国家抑制高房价的决心，这对市场的利空性，明显大于“国四条国四条”。具体解读具体解读 1 1 防防炒炒房房，二二套套房房贷贷首首付付比比例例不不得得低低于于4 40 0% %【政政策策 】通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于 40%,贷款利率严格按照风险定价。通知要求,加大差别化信贷政策执行力度。另外,继续实施差别化的住房税收政策。【解解读读】提提高高二二套套房房首首付付对对抑抑制制炒炒房房有有作作用用通知的明确规定也让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。这是国家货币政策在房产领域由宽松转为紧缩的信号。提
16、高二套房首付比例,也就是提高了购房门槛,对于炒房有一定抑制作用。具体解读具体解读 2 2防防越越权权 ，省省级级政政府府负负总总责责国国务务院院将将督督查查【政政策策 】通知要求,各地要结合本地区房地产市场情况,认真落实差别化的土地、金融、税收等政策,抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。通知明确,进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。【解解读读】清清理理和和纠纠正正地地方方越越权权通知提出要重点督查房价上涨过快的城市和地区,强调工作责任制,这在以往国务院下发的通知中较为罕见。可以看出,中央已经给了稳定房价不作为或者积极性不高的地方城市一个明确的信号。遏制高房价、稳定房地产市场成为地方政府的责任。具体解读具体解读 3 3 防防捂捂盘盘 ，须须明明码码标标价价一一次次性性公公开开全
