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1、1关于房地产市场监管的思考论文关键词:房地产 市场监管 垄断 论文摘要:我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的,20 世纪 90 年代以来,随着社会主义市场经济体制的确立,城镇住房制度的改革进一步深化,房地产行业迅猛发展。但是 2008 年在国内国外经济环境的双重影响下,迎来了房地产整体行业的“寒冬”,使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。因此,加强房地产市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。 一、房地产市场现状分析 2008 年 10 月,国房景气指数连续 10 个月回落,达到 99.68 点,两年来首次处于“不景气”线以下。1-10 月全国商品房销售面积 4.5 亿平方米,
2、同比下降 16.5%,商品房空置面积同比增长了 13.1%(截至 10 月末)。北京、上海成交量严重萎缩,分别达到了 49.6%和 40.4%。全国 70 个城市中,有 35 个城市新建住宅销售价格下降,深圳和广州的新建住宅销售价格降幅较大,同比下跌 15%和 7.4%。一连串的灰色数字,让整个市场信心全面受挫。地产全行业陷入了数年来最为艰难的萧条局面。6 万多家地产公司,数以万计的员工的就业,众多白领和农民工的收入,都系于一条产业链的兴衰。作为“重要支柱产业”,房地产业有着最广泛的关联影响,其低迷状态必将传导到下游的建材、建筑施工、家居等行业,上溯至上游的钢铁、水泥、土地等行业,乃至金融安全
3、。地产行业在信贷政策重负下的萧条,远比想象的后果更为严重。 为应对危机,国务院连续三次降息,并推出扩大内需的“4 万亿元”计划。也加大了保障性住房的建设力度,且出台了一系列放松首次房贷的政策。同时,在不断出台各种“救市”措施过程中,国家相关部门也在加强对整个房地产市场的监管力度,2避免出现更大的“危机”。 二、房地产市场政府监管的必要性分析 (一)房地产市场存在垄断性 房地产的垄断性是由房地产特性决定的,房地产的主要特性是位置的不可移动性,一幢房屋一旦确定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在楼层、朝向不同等因素,决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性,因此物业在出租和出售时,带有地域性和垄断性
4、,从而形成垄断价格。由于房地产投入大,回收期长,因而能进入房地产市场的只能是少数企业。再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等,很容易形成部分的或地域性的垄断,土地一级市场由政府垄断,经济适用住房和廉租住房由政府提供。为了稳定住房价格,保护消费者利益,房地产市场必须要政府进行监管。 (二)房地产交易存在信息不对称 由于房地产市场交易的高价值性,与土地附着物相联系的房产等方面的信息拥有差异造成了信息严重不对称。对开发商来说,其对商品质量(内在和外在的)了解的更清楚,从而信息的相对拥有量较多。而对一般的需求者来说,既没有能力也没有精力去寻求这些信息。信息不对称一方面提高了房地产市场的交易成本,另一方面降低了市场的流动性。 (三)房地产市场极度缺乏竞争性 房地产作为不动产,这一特性决定了开发商之间的竞争为位置固定的空间竞争。也就是说,开发商是有空间分布的,而不是集中于一点进行竞争。更为重要的是,空间竞争决定了开发商之间的竞争为少数企业之间的竞争。尽管中国房地产市场有5 万余家开发商,但真正构成实质性竞争的只有周围少数几家开发商。由于同一或相邻区域的开发商不多。研究结果表明,房价与市中心距离成反比,与开发商间距3成正比。
