五角场商业发展

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1、五角五角场场商商业发业发展展1 1、调研目的：了解五角场商业发展模式和区位问题调研目的：了解五角场商业发展模式和区位问题2 2、调研内容：五角场部分商家的基本情况调研内容：五角场部分商家的基本情况3 3、调研时间：调研时间：20152015 年年 9 9 月月 1818 日日4 4、调研地点：五角场商圈调研地点：五角场商圈-万达广场万达广场前前 言言就在上世纪就在上世纪 3030 年代，当时新成立的国民政府拟定了开年代，当时新成立的国民政府拟定了开发江湾、建设发江湾、建设“大上海大上海”的规划，并且由美国规划专家和的规划，并且由美国规划专家和中国设计师一起设计了中国设计师一起设计了“五角场五角

2、场”的构成：用三条马的构成：用三条马 路路黄兴路、其美路黄兴路、其美路( (今四平路今四平路) )和翔殷西路和翔殷西路( (今邯郸路今邯郸路) )分分别接通杨浦、虹口和闸北；用两条马路：翔殷路、淞沪路别接通杨浦、虹口和闸北；用两条马路：翔殷路、淞沪路通向通向“大上海大上海”腹地腹地江湾地区的东江湾地区的东 部；五条放射主部；五条放射主道之间，各有横向的马路加以联结，如同蜘蛛网一样，结道之间，各有横向的马路加以联结，如同蜘蛛网一样，结成密度平均的成密度平均的“棋盘状棋盘状”道路网络。根据当时的设想，五道路网络。根据当时的设想，五角场将成为中华民国的角场将成为中华民国的“第二首第二首 都都”(”(

3、经济首都经济首都) )。在民国。在民国3131 年，大成堂中药店在邯郸路开业；到民国年，大成堂中药店在邯郸路开业；到民国 3434 年淞沪路有年淞沪路有烟杂店烟杂店 3 3 家，饭店、点心店家，饭店、点心店 1010 余家。余家。五角场地区的路名，颇能体现当时的五角场地区的路名，颇能体现当时的“大上海计划大上海计划”。按照计划，当时总共将构筑按照计划，当时总共将构筑 1111 条条“中中”字打头的马路，字打头的马路，1010条条“华华”字马路，字马路，5 5 条条“民民”字马路，字马路，1010 条条 “国国”字马路，字马路，9 9 条条“上上”字马路，字马路，1313 条条“海海”字马路，字

4、马路，1515 条条“市市”字马字马路，路，1212 条条“政政”字马路和字马路和 8 8 条条“府府”字马路，组合起来正字马路，组合起来正是是“中华民国上海市政中华民国上海市政 府府”9”9 个字。个字。19781978 年后，随着改革开放，地区人流量增多，年后，随着改革开放，地区人流量增多，19871987 年年后，环岛周围的社会后，环岛周围的社会“三产三产”发展，至发展，至 19901990 年底，共有商年底，共有商店店 5353 家。商业面积家。商业面积 1128711287 平方米，资金平方米，资金 741.93741.93 万元，从万元，从业人员业人员 15311531 人。人。但

5、是，改革开放并没有给五角场带来应有的繁荣，甚至直但是，改革开放并没有给五角场带来应有的繁荣，甚至直至至 2020 世纪末期，站在五角场中心位置，放眼望去，房屋布世纪末期，站在五角场中心位置，放眼望去，房屋布局依旧局依旧 杂乱，车流、人流喧闹不堪，而踏入附近的店铺商杂乱，车流、人流喧闹不堪，而踏入附近的店铺商场，也只是充斥着大量的中低档商品，大同小异，鱼龙混场，也只是充斥着大量的中低档商品，大同小异，鱼龙混杂。曾经的五角场，就是老上海眼中的苏州河以北杂。曾经的五角场，就是老上海眼中的苏州河以北“下只下只 角角”地区的一块标识。地区的一块标识。随着被定位为上海城市副中心，五角场拥有了新的梦随着被定

6、位为上海城市副中心，五角场拥有了新的梦想：打造历史与时代有机交融、知识与产业联动发展，以想：打造历史与时代有机交融、知识与产业联动发展，以科教服务为特科教服务为特 色的智慧型城市副中心；分担上海市中央商色的智慧型城市副中心；分担上海市中央商务区的公共服务功能，并服务于东北部地区。务区的公共服务功能，并服务于东北部地区。 “智慧智慧”两两字诠释了五角场字诠释了五角场“今生今生”的追求：借助人才、科研、知识的追求：借助人才、科研、知识密集的优势，将城区功能重新定义为密集的优势，将城区功能重新定义为“高科技产业高科技产业”，并，并以以“创智创智”为名展开布局，致力于将五为名展开布局，致力于将五 角场

7、建成一个具备角场建成一个具备科技、产权、信息交换功能的市场。五角场的新生，意味科技、产权、信息交换功能的市场。五角场的新生，意味着着“下只角下只角”这样的称呼将一去不复返。这样的称呼将一去不复返。如今的五角场，不仅是上海的十大商业中心之一，四大城如今的五角场，不仅是上海的十大商业中心之一，四大城市副中心之一，至市副中心之一，至 20102010 年底商业体量也已经完全超越徐家年底商业体量也已经完全超越徐家汇。五角场不断兴起的各类高档商务楼，也使得它将成为汇。五角场不断兴起的各类高档商务楼，也使得它将成为上海下一个上海下一个 CBDCBD 中心。中心。目目 录录1、范围规划设计1.1.南部地块1

8、.2.中部地块1.3.北部地块2、商业蝶变2.1.五大通途2.2.地下空间2.2.1.直达2.2.2.连接2.2.3.贯通2.3.休闲美食3、交通设施3.1.居住环境3.2.北部核心3.3.乘车指南4、商业项目4.1.万达广场5、五角场商业现状、前景发展6、结论上海五角场商圈研究：五角场商圈位于上海东北角杨浦区五角场板块，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、沪松路五条发散性主干道交汇处为核心，向四周散开。图 1 五角场商圈（大）图 2 五角场商圈（小）五角场商圈内的商业类型以购物中心和商业街为主，商业业态以零售、休闲娱乐、餐饮为主。周边产业分布：医院小学中学大学体育中心肺科医院复旦小学复旦附中上

9、海财经大学复旦体育馆黄兴医院六一小学同济附中复旦大学江湾体育场上海华都医院政立路第二小学同济大学五角场小学五角场区域北面为新江湾城居住区；周边有复旦大学，财经大学，同济大学，第二军医大学，体育学院，空军政治学院等十余所高校、部队；区域内还同济大学科技园区以及复旦大学科技学区形成现代服务业聚集区，第二军医大学附属长海医院；新落地的创智天地、沪东金融大厦、财富国际广场等写字楼项目；正在建造中的九隆坊等写字楼都为五角场的客源提供了保证。一、范围规划设计地块名称规划设计占地面积南部地块上海十大市级商业中心之一、科教商务区；环岛商业商务区规划占地面积 0.96 平方公里，总建筑面积达到140 万平方米知

10、识创新中央社区，由 规划占地面积 0.86 平方中部地块4 个主要功能区组成，分别为“创智天地广场”、“创智坊”、“江湾体育场”与“创智天地科技园”；知识创新区中央社区公里，总建筑面积超过100 万平方米北部地块高端知识商务中心，有大量世界级跨国的公司研发中心、公司总部以及国际学术交流中心等入驻其中；知识商务中心规划占地面积 1.29 平方公里，总建筑面积达 250万平方米图图 3 3 江湾江湾五角场城市副中心整体规划示意图五角场城市副中心整体规划示意图1.1.南部地块杨浦五角场城市副中心南部环岛地块是市政府确定的上海十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中路、中山公园等 商业中心并称。同时五角场也

11、已经与徐家汇繁华商业副中心，浦东花木高尚居住副中心，普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区之一，能为上海居民 提供全方位的现代化综合性高端服务，亦是整个上海东北部的旗舰型高端商业中心。截至 2012 年底，五角场市级商业中心总建筑面积约 104.5 万平方米，其 中商业面积约 40.7万平方米。其发展目标是建设成为科教特色鲜明、交通环境良好、商业商务发达的，上海中心城区东北部最大的知识贸易商务区和综合性商业 商务中心。 五角场商圈已成为本市近两年来人流最多、人气最旺的商圈之一。商业设施商业设施以上海五角场环岛为中心的巨型商业设施有上海合生国际广场（在建）、东方商厦、五角场 NS2 地

12、块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场、百联又一城、上海万达商业广场、上海大西洋百货等，诸多商业巨头的汇聚使得五角场如今分外璀璨夺目。商务办公商务办公整个大五角场功能区的的商务办公写字楼主要分布于五角场城市副中心南部环岛核心区域以及以五条大道为基础的向外拓展区。高档商务 5A 甲级写字楼在五角场副中心范围内的区域以南部环岛地块的东侧最为集中，而在向外拓展延伸区域则以黄兴路沿线最为集中，相辅相成携手彰显上海中心城区东北部 CBD 的王者风采。南部环岛商业商务区内有凯迪金融大厦、五角丰达商务广场、蓝天大厦、金岛大厦、沪东金融大厦、合生国际广场写字楼、上海万达广场商务楼、上海南政信息大楼、平盛大厦、同

13、舟大厦、中环国际大厦、财富商业广场、绿地汇创国际广场、复旦创业中心、中国（上海）创业者公共实训基地等一大批中高级商务综合写字楼。五角场商业中心以环岛下沉式广场为枢纽，倚五个角组团式分布，主要有：1、上海万达广场五角场店、上海万达广场五角场店 万达广场五角场店位于五角场淞沪路、邯郸路交角，2006 年 12 月开业，项目总建筑面积约 33 万平方米，其中商业面积约 21 万平方米，是集商务办公、购 物、休闲娱乐于一体的商业商务综合体。其商业主力店包括巴黎春天百货、沃尔玛超市、特力时尚汇、上海黄金珠宝城、上海第一食品商店、宝大祥青少年购物广 场、上海书城、万达国际影城、大歌星量贩式 KTV 等。

14、2、百联又一城购物中心、百联又一城购物中心 百联又一城购物中心位于淞沪路 8 号，2007 年 1 月开业，总建筑面积约 12.6 万平方米，其中商业面积约 10 万，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、美容 等功能于一体的购物中心，错落分布了珠宝馆、扬族百货、欧洲名品馆、针织内衣馆、绅士馆、可爱宝贝馆、新世纪食品城等主题馆。 3、东方商厦杨浦店、东方商厦杨浦店 东方商厦杨浦店位于四平路 2500 号，2001 年 12 月开业，2007 年 11 月经过大规模改扩建后重新开业，改建后的商业面积约 3 万平方米，业态有礼品百货、休闲娱乐、餐饮等。4、苏宁电器五角场旗舰店、苏宁电器五角场旗舰店 苏

15、宁电器五角场店位于邯郸路 585 号，2010 年 12 月底开业，商业面积约 2 万平方米，是苏宁电器公司在沪自建的第一家超级旗舰店，汇集众多国际一线电器品牌，提供丰富产品互动体验。5、大西洋百货、大西洋百货 大西洋百货位于翔殷路 1128 号，2001 年开业，商业面积约 1.5 万平方米，是五角场商业中心早期的商业企业。商场秉持“品牌商品、大众化价格”的定位，主要经营日用化妆品、男女服装、儿童用品、皮鞋箱包等十二大类商品。 1.2.中部地块杨浦知识创新区将被打造成为上海的中央智力区（CID）创智天地， 规划理念和设计灵感来自美国硅谷和巴黎左岸，形成“城市的大学、大学的城市”和实施科教兴市

16、战略的典型示范区域。同时通过改造区内交通接驳系统、西片内河 水系，建设并改造区内文物博览群，充分展示了区内社会人文资源以及历史建筑风貌。中央社区将连接复旦江湾新校区、大学科技园区和复旦邯郸路校区，是专为国 内外机构和投资者、创业者、大学师生等提供公共交流活动的“智力社区”。它将出现 4 个主要功能区，分别为创智中心、工作生活区、创智科技园区和江湾体育中心，这里将用现代主义风格的街坊、 诗情画意的河滨走廊迎接创新人才，成为科研人员、大学教师生活工作两相宜的知识型社区。规划面积约 0.86 平方公里，规划总建筑面积约 100 万平方米。这 是杨浦区实施国际化战略的重要场所，一批跨国公司在这里安营扎寨。例如世界风险投资的典范美国硅谷银行也已经在此落户。而联合国南南全球技术交易所 的入驻，使得“创智天地”一举成为全球技术信息交易中心。与此同时，甲骨文（ORACLE）、EMC、IBM、BOSE（博士）音响等众多世界 5